上海二手房价格核验会对市场产生实质影响吗？

上海于7月9日开始执行二手房价格核验政策，这是二手房源核验制度的再次升级。

有人说这会对上海二手房市场产生较大影响，因为深圳版的二手房指导价已经开始对市场发威了，虽然此次上海没有完全照抄深圳的“作业”，但如果现在的“弱”版本政策不够力度的话，后续不排除出台货真价实的指导价。

也有人说此项政策对市场不会有太大影响，因为毕竟不是真正的二手房指导价，即便是后期出台真正意义上的指导价，由于目前上海购买二手房的群体中很大部分都是首付超过七成甚至是全款的，所以影响力也有限。

估计最近大家看了各种关于这条政策的媒体报道和评论，多半会对这些观点相反，矛盾重重的分析搞得一头雾水。今天柯南就来跟大家深入聊聊这件事情的一些关键真相。

要想搞清楚这件事情的核心真相，首先就要先弄懂两个基础性的问题。

问题一：什么是二手房核验？

大家可以在网上搜索到二手房核验的官方解释，但看了解释，大家真的明白了吗？我想很多人还是看不太懂的。

现在柯南给大家讲一下核验具体流程，讲清楚了这一点，大家就能彻底搞清楚什么是二手房核验了。

二手房网签的第一步是将房源在官方交易系统中挂牌备案，不备案就无法网签合同。

在没有核验制度前，这种备案很随意，中介只要知道房源的不动产权证号就可以挂牌备案，挂牌价可以随意写，联系方式可以不留产权人本人的，身份证件可以不用填。

而在出台核验制度后，挂牌必须正确填写产权人的身份证件号及联系方式，若填写的证件信息和登记部门留存的不符合，则核验不过关，备案失败，需要递交材料复核。

原来核验不过关只影响到不能网签合同，现在核验不过关还影响到不能在线上和线下各种渠道展示房源。原来核验只对身份信息有要求，现在对价格也有限制。

这样解释大家明白了吧！整个流程的核心和基础就是房源备案，没有成功的备案就不能网签合同，也不能公开发布该房源的信息。

原本只针对身份信息的核验还只不过是单纯针对一些中介随意备案的恶习，对市场本身没多大影响，但此次对挂牌价格的核验就直指市场本身了。

价格挂得太高不被通过，就无法被线上或是线下公开推广，这样势必会影响到出售，持续下去，一定会影响到市场中卖房者的群体心态。

挂牌备案价被限制，正式网签价是不是也会受到核验价的限制呢？这个问题目前还不好说，但根据二手房指导价的目的和出台价格核验的初衷看，这种可能性还是有的。

最后就是根据深圳已经提交的“作业”看，上海实行二手房价格核验后，接下来银行信贷的评估价以核验价为标准的概率是相当大的，如此势必也会影响到一部分购房群体的贷款事宜。

问题二：核验价格究竟会如何确定？

这个问题是整个事情的最底层核心，目前没有准确的答案，估计将来大家也不太会看到明确的标准答案，除非上海未来也和深圳一样出台明确的各小区指导价。

关于核验价的确定，官宣是以真实市场价格为依据，以小区历史成交价格为参考制定。

官宣的讲法只有指导意义，实际操作起来还得有具体的标准。以何种标准认定市场真实价格？小区历史成交价到底以谁家的数据为准？这些都是问题，而且还挺棘手。

因为交易登记部门手里的成交价数据，由于大家都懂的二手房交易潜规则的存在，数据本身和市场真实状况之间一直存在差距。

而各种评估机构给到的市场价格，多数都是在获取的市场各种渠道挂牌价以及近期成交数据基础上，经过一定的统计学处理后给出的。

虽然可能会更接近一些市场真实状况，但在目前整体挂牌价都不低的情况下，核验价也不可能完全以这些数据为准，这显然不符合核验价制度出台的目的。

所以无论核验价如何制定，可以预见的是，最后总是会迎来一些质疑和吐槽，但事情还是要去做的。

因此估计最终的核验价或许大概率会以目前交易登记部门认定的交税评估核定价为基础，在此之上加以适度调整，大概率会适度再向上调整一点，得出一个核验价格的上限标准。

当下交易登记部门认可的交税评估价是个啥水准呢？根据柯南的江湖经验，大致上相当于市场中比较权威和靠谱的评估机构给到的市场价格的八折到八点五折左右。

柯南臆测核验价的整体水平应该就是在这个范围之内，一部分热门小区可能会再略微高一点。如果太松，那达不到制定政策的目的，但如果过于紧了，同样会产生一些麻烦的问题。

过紧的话，那些按照核验价网签的，在缴税时可能就会碰到需要按比核验价高的交税评估价交税，这就成了自找“不和谐”了，估计相关部门也是不愿看到类似情况经常出现的。

至于核验价会不会如某些自媒体大号分析的，按照新房价格的1.3倍制定，柯南估计这最多是个辅助标准，而且从目前官宣定调来看，对于这个辅助标准的借鉴或许还会更加严格些。

搞清楚了以上两个基本问题，对于正确认识和预判价格核验政策对市场的影响度是相当有作用的，那么价格核验会不会对未来的市场产生实质性影响呢？

柯南认为会，但其所产生的影响不会如同某些媒体评论以及大部分吃瓜群众认为的那样，是单向性的，而一定是双向性的，会有积极的一面，也会有不怎么积极的一面。

★对不同参与群体的实质影响

①对中介的影响

价格核验政策的直接目的就是打击挂高价。市场中挂牌价越来越高现象的出现，除了市场本身供求和成交量的因素外，某些中介，尤其是所谓的某些连锁品牌大中介的确在其中起了不太好的作用。

特别是在市场好房源量相对较少，而交易量不低的情况下，那些所谓的大中介更会不遗余力地撺掇房东挂牌卖房，而撺掇的不二法宝就是诱导挂高价格。

现在开始执行价格核验，对中介而言就是抑制了哄抬价格的欲望。这不是说政策能让大部分的中介职业道德水准一下子提高，而只是跟中介利益有关。

之前哄抬一下价格，目的是获取更多房源，尤其是优质房源，而现在即使以此等手段获取了房源也很可能无法通过线上或线下渠道公开展示，从而揽到客源。

不能公开展示揽到客源，那些只能留存于内部系统的高价房源的价值将大打折扣，对于那些如今极其依赖于线上导流的大中介而言，撺掇和哄抬手段也就失去了意义。

那些所谓大中介接下来一段时间，甚至可能会根据政策风向的变化和自身利益的诉求，开始加大力度说服房东们降低心理挂牌价的预期。

上周就听说，某房东准备去绿皮公司挂牌出售房子，结果心理预期挂牌价和绿皮公司给出的建议挂牌价不是相差一点点，而是十万八千里，这种情况绿皮公司之前是不会干的。听完消息当时也挺纳闷，可当看到官宣二手房价格核验消息后，答案自然就一清二楚了。

大家千万不要小看了那些所谓大中介对于市场价格尤其是房东挂牌价格的影响力度，这种整体杀伤力度是很大的。

他们保持理智，不哄抬，市场的价格或许还是会向上波动，但不会突兀；但一旦所谓的大中介集体发力哄一下，那价格上蹿的架势可以一下子变得“很吓人”！

上海去年最后一季度开始的二手房价格整体性猛涨，你以为真的就只是一些房地产媒体大号们所宣称的全球货币贬值，上海不动产资源优质，人才大量流入，经营贷变相流入楼市？

这些因素固然都是原因，但后期出现的那种看似没有非常特殊理由的，二手房价格整体突兀性上涨，上海几个大中介暗地里地集体性“使劲”是个不可忽视的因素。这种整体性的“使劲”，让市场的整体心理状态变得“吓人”，以至于最后把很多中介也吓到了。

②对卖房者的影响

长期以来，二手房市场只要不是处于低迷状态的时候，房源挂牌价一直存在一个既定的规律：后出售的房源挂牌价基本上都会高于已经出售的类似房源的成交价。说白了就是基本上每个房东都有要比之前同类型房源卖更高价的挂牌习惯。而现在，房东们的这种习惯很可能会因为价格核验制度的实行，一定程度上被打破掉。

核验价格多半在一段时间内是会保持不变的。这直接意味着，如果新售房源的房东想通过价格核验展示房源的话，在之前同类房源成交价基础上加价挂牌的空间将受到很大限制，甚至短时间内变成不可能。

虽然卖房者仍有挂高价格的自由，中介也大概率不会拒绝挂牌，但不能通过价格核验的概率将变大，不能通过价格核验就不能公开展示房源，就会影响到出售状况。

加上中介处于利益和成交的考量，大概率会由鼓励变为打压，时间久了，房东们原本坚定的心理状态会不会因此有所动摇呢？一旦房东群体中有人产生心态变化，变化就会逐渐蔓延开来。

③对买房者的影响

买房者要特别注意了，这个政策执行一段时间后，很可能会让你对市场产生一定的错觉和误判。

一方面是由于通过线上和线下渠道看到的公开展示房源或将会一定幅度的减少，尤其是好房源的比例或会进一步下降；另一方面是因为可能会直观感受到房源整体价格有向下调整的趋势。

这些可能出现的，貌似实际的变化，很可能大大影响到买房者对市场整体性的预判，会让其对市场真正的实际全貌状态的认知产生一定程度的偏差，再等等看的耐心或也会日益变强。

二手房市场的挂牌价上涨趋势以及成交价的上涨趋势是有可能因为新政被抑制，甚至是出现下降的趋势，但真正的市场整体全貌一定不会是普通购房者通过直观公开展示渠道看到的那样。

价格核验抑制挂牌房价的同时，也或将抑制住市场整体全貌状况的展示。提醒各位买房者，未来一段时间内，一定不要完全被各大中介在线上展示的房源状况所迷惑了，最实际的市场全貌和最真实的价格状况还是在线下，在不同规模类型中介的口中。

另外，如果接下来银行贷款的评估价跟进核验价的话，部分首付比例不高的购房者买房困难度会一定程度被加大，因为对现金要求度会增加不少。

★对未来不同时期市场的影响

和过去所有调控政策一样，价格核验政策对于未来短期，中期，长期市场的效用是不尽相同的。

总体的预判是，短期内的效用基本会是正向性的，中期则会呈现双线性，而对于长期市场的效用将会被彻底消化，变成常态。

①对短期市场的影响

短期指的是一年左右，这段时间内积极面的作用会逐步显示出来，但一定不会立竿见影，两三个月内大概率不会有多大显性的变化。

这是由于参与市场的买方双方都需要时间适应和调整心理状态，而中介也需要时间察言观色，调整更有利于成交的策略。

肉眼可见的变化或将出现在今年的最后一季度内，不过很可能也不是全局性的，而只是局部性的。

整体市场或将进一步变得混沌不清，此时也很可能是最好的浑水摸鱼的时机，对于买房者和卖房者皆是如此，就看自己如何把握了。

真正意义上的整体性变化开始出现或将要等到明年，当然不排除最终没有出现整体性变化的可能，因为上海目前的二手房市场分化程度越来越大，局部间的差异化越来越明显。

不过不管怎样，一年半载内，政策引起局部性的一些变化的概率还是比较大的。

②对中期市场的影响

中期是指两三年内，政策积极面的作用会随着时间的推移被逐步消化掉，正向作用会渐渐被消耗，而负向的效应会逐步冒头。

设计得再好的，力度再大的政策都逃不过这个客观规律，比如上海新房限价的政策就是最好的明证。

价格核验政策目前的初始力度到底会有多大尚未可知，但随着实施时间的持续，中期内逐步出现市场整体性显性变化的情况或是有可能的。

但如果政策不能做到动态调整的话，负向的效用亦有可能抬头，从而抵消正向的作用。这就好比吃药，药物浓度累积到一定程度，药效显现，时间长了，副作用也累积加大，最终影响药效。

③对长期市场的影响

价格核验政策对于长期市场或不会有持续的效用，因为大概率会被消化成常态化，这也是任何一项调控政策逃不过去的宿命。

长期市场一定会出台新的政策进行替代或是弥补，这也是我们房地产调控的宿命。

★对实际成交价格的影响

我想这一定是大家最关心的问题，没有之一！说实话，在目前政策才刚开始实行时就来判断这个问题是没件没谱的事。

价格核验要对市场实际成交价格产生实质性影响，首先取决于初始给到的核验价格标准，其次取决于之后多少时间会进行调整，调整的方向和力度，以及是不是会有及时跟进的打补丁措施。

以上这些情况的整体面貌都还不甚明了，所以现在就做出一些结论性的判断是不负责任和忽悠人的事情。

就目前已知的一些征兆和某些大中介近期的举措看，似乎初始的标准严厉程度也不太能和深圳相比，未来会不会加大力度或是干脆也直白地搞小区指导价估计要看市场变化和反应而定。

通过价格核验来限制房源挂牌展示，从而约束中介的某些不当行为，进而通过中介的市场行为来导引房东的挂牌行为，从而达到减缓房价快速上涨的目的。

比起深圳直接上指导价，上海的做法确实要更加高明些，这也是上海出政策的一贯作风，不一杆子捅到底，留有余地，随时调整。

但无论如何，基调和态度是明确摆出来的，所以整体上的，随意性，突兀性向上空间是明确被摁住的，接下来就看二手房市场参与各群体的各自整体心态变化程度和变化所需要的时间了，尤其是那些大中介的市场行为的变化。

什么才是二手房真实的市场价？说白了这个所谓的市场价就是整体的人心价，是一个买卖双方妥协后的人心价。

买卖双方如何认知和形成这个整体性的人心价？很大程度上不还是和中介有关吗？

如果你不是经验丰富的江湖老手，或是有可靠且了解实情的内行指点，你可能永远只能是雾里看花，越看越花！

所以如果你下决心要买房或是卖房，不要只一味埋头刷房源信息，也不要总看那些专家或是大V们的文章。

真正要做的是，打起十二万分的精神，没事多跑跑买房或卖房所在区的房地产交易中心，看看那里的人流变化；没事多和身边同样要买房或卖房的人交流沟通，了解他们的心态变化；没事多找各类型中介小哥聊聊动态，还要顺带观察他们话术以及待客态度和手法的变化。

这样才能有助于你更加准确和及时的判断市场最真实的一手动态，才不会在为数不多的机会出现时，浑然不知，遗憾错失。

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