上海二手房贷执行“三价就低”，对买房者的影响到底有多大？

上周开始传闻的上海二手房房贷新政终于靴子落地了。今后上海买二手房申请房贷，银行将按照“三价就低”的原则批复贷款数额。

这个“三价”，在刚开始传闻时有各种不同的表述，目前的准确表述是，“三价”指“合同网签价”，“银行评估价”，“涉税评估价”。

新政一定会给二手房买家带来影响，这点不容置疑，但究竟会对哪些买家产生影响？影响又会有多大？柯南今天的文章就跟大家深入地聊聊这个问题。

★新政前后，银行批贷标准的差异

这次的新政规定银行要按照三个价格中最低的那个价格作为贷款申请的标准。那么新政之前，银行的标准是怎样的呢？

新政之前，银行实际一直执行的是“二价就低”的原则。即网签合同价和银行系统评估价孰低，就按低的那个标准批复贷款。

通常情况下，只要是不刻意“做高”合同价，那么银行系统的评估价都不会高于网签合同价，这是银行常规的操作手法，因为要尽量控制信贷风险。

就目前银行系统评估价实际运作的情况看，只要房子本身不存在严重瑕疵，通常银行评估价和符合市场正常水平的网签合同价的价格差距不算太大。

实际操作中，网签价若是符合市场正常水平，那么银行大部分情况下是认可网签合同价，并按照网签合同价给予审批，即便是略有出入，也是稍稍打些折扣而已。

新政情况下，实际上是在原来二价的基础上又增加了一个价格标准，即涉税评估价。所以新政对市场可能产生的影响以及影响度有多大，多广，核心焦点就在这个新增加的价格标准上。

★涉税评估价的真相

早些时候网传的三价版本，有些提到的不是涉税评估价，而是交易中心核验价。有不少人会把这个交易中心核验价误理解为目前实行的挂牌核验价。现在这点已经明确了，不是挂牌核验价，而是税务评估价。

涉税评估价到底是怎么回事呢？大家清楚吗？柯南估计很多普通吃瓜群众是一头雾水的，就算知道点，也很可能是理解不透彻的。

涉税评估价是二手房交易时，税务部门委托有足够资质的房地产评估公司对交易标的房屋做出的价格评估，以此作为缴纳各项交易税收的税基。

按照税法的规定，网签合同价高于涉税评估价的，按照合同价为税基交税，网签合同价低于涉税评估价的，按照涉税评估价为税基交税。

这样做的目的是防止偷税漏税，换句话说，涉税评估价就是税务部门认定的该交易房屋最低应该卖的价格。

这个价格实际上属于一个“下限值”的范畴，按照交税的原则，这个价格标准应该不太低才对，实际中这个价格值却是处于一种“不低也低”的状况。

★新政中“三价”高低的差异

在不刻意违规操作的情况下，网签合同价，银行评估价，涉税评估价这三者中，网签合同价最终是三者中价格最高的概率最大。

银行由于风险控制的缘故，自己系统内的房屋评估价大多会是市场中各种评估机构给出的评估价中较低的那个。

当然前文中也提到过，只要网签价格不是刻意违规“做高”，或是“做低”，而且房子也没有严重瑕疵，那么银行系统自己的评估价和网签价的还是大差不离的。

按照经验分析，整体性差异在10%左右，很大一部分的二手房还不足10%。当然，在收紧信贷的大背景下，今后银行评估价也进一步收紧亦未可知，至少目前大致是这样一个态势。

关键的核心问题就是看涉税评估价了，涉税评估价的高低，上文中也概括了四个字“不低也低”。

“不低”指的是这个涉税评估价的绝对数值不低，违规刻意过分做低网签合同价大概率会通不过这个评估价的标准。而且伴随着上海房价波浪式地上升，涉税评估价也在不断调整上升过程中。

“低”指的是相比较市场的实际成交价水平，注意不是“网签合同价”，涉税评估价整体上要显得低了点。

两者之间的差异，因房龄不同，差异不同；因价格不同，差异不同。具体点讲就是：

①房龄老的房子，两者间的价差多半很小，甚至很接近，更有甚者可能会出现实际某套房子的真实成交价就是真实低于涉税评估价的状况；房龄新的房子，两者间的价差多半就会大。

②市场真实价格低，两者间的价差多半小，市场真实价格高，两者间的价差多半就会大。

涉税评估价和真实市场价之间的这种差异是真真切切存在的，这种差异并非某些文章中所说的那样“不会有太大差距”，而是情况复杂，不同类型的房屋情况会截然不同，有些差距确实不大，有些差距却是肉眼可见。

另外，根据以往的经验分析，就目前涉税评估价的整体水平而言，不少房子的涉税评估价，即税务认定的下限值，多半比银行系统的评估价还要低些。

所以若银行目前系统改造对接的税务系统评估价只是税务部门常规核准税收时所采用的最低值标准的话，那么“三价”中最低的那个价，正常操作情况下就很可能会落在涉税评估价头上。

当然，在这点上，柯南还是疑惑的。因为政策刚出，各家银行也尚未全都开始具体执行。是不是到时候银行对接的税务评估价不是单单一个下限值，而是一个区间值，或是对接时的税务评估价经过进一步修正更加符合市场真实状况尚未可知。

★对买房者实质影响究竟多大？

一、对哪些买房者会产生实质影响？

“三价就低”的新政一定会影响到买房者的房贷申请，简单点讲就是买房者很可能要准备更多的现金且更少依赖贷款来买房。

但是不是所有买房者都会被实质影响到呢？答案是：未必！会被新政实质影响到的基本上会是那些需要贷到足额成数的买房者。

说得更加具体点就是首套需要贷足6.5成的，二套需要贷足3成的买房者，大概率会受到较大影响。

影响程度会大到怎样，就看房屋的现有涉税评估价和网签合同价以及银行评估价之间差距大小，这个差距可能的大小，前文中已经做过具体分析了。

对于那些本来就不需要贷到足额成数的买房者而言实质影响会较小甚至微乎其微。

举个例子：假设买房者准备买一套500万的房子，首套首贷，但实际只需要贷款一半即250万。这样的房子银行评估价通常在450万上下，而涉税评估价通常会更低些。

按照原来“二价就低”的贷款政策，以银行评估价为贷款标准，申请人只要把贷款成数提高到5.6成就能满足要求了。

如果以可能更低的涉税评估价作为贷款标准的话，按照申请贷足额度办，倒推出来的价格标准是385万左右，通常实际的涉税评估价多半会高于这个价。

但如果同样的状况需要再多贷点，或是贷到足额，那么就很可能不成了，需要准备更多的现金，尤其是在当下新政陆续在各银行准备开始实行后，需要准备现金或将比以前要更加多些。

二、影响究竟会有多大？

新政影响买房者的房贷，说到底就是买房者可能要准备更多的现金。那么这个可能需要多准备的现金大约会是多少呢？

从根本上讲需要具体房子具体分析，无法一概而论。但是大致上会是价格越高的房子，可能需要多备的现金会越多，贷款成数需要越高的，现金准备或许要越多。

这样的准备不是一定指要立马有真金白银的储备，如果有可能就真不需要贷这么多款了。

这样的准备指的是至少要有应付贷款不足的预案，在出现贷款不足情况时，有渠道或是人员能帮你解燃眉之急，渡过难关。

具体可能要多准备的数额大致上，如果是要贷足成数的，无论是首套还是二套贷款，多则一成左右，少则半成左右；如果不需要贷足成数的或许不需要准备或是适当少准备点就可以了。当然还是必须根据具体房子的情况具体分析，这里只是凭经验给到一个大概的判断。

★能有效打击“阴阳合同”吗？

“三价就低”的新政归根到底是针对于银行贷款的，是防止利用信贷杠杆过度投机，当然难免会误伤真正的普通买房者。

对于网上某些文章提到的或许能更加有效地打击阴阳合同的说法，柯南表示不太认同。

阴阳合同是长期存在于二手房市场交易中的所谓“潜规则”，按照当下的市场状况，与其说是“潜规则”，不如干脆说是“明规则”。买房者和卖房者绝大部分都已经知道甚者熟悉这样的违规操作了。

这种违规操作最近正在受到格外关注和打击，但是把“三价就低”的新政和其生搬硬套地联系起来，未免有点过于勉强了。

市场中实际做这样违规操作的案例中，买房者本身就属于不需要贷足成数的情况，本身就是用减少贷款数额来换取漏税的违法收益。所以换句话说，只有那些对银行贷款依赖程度低的交易才会有可能涉及到阴阳合同的问题。

说白了，想要多贷款就大概率不能干“阴阳合同”这样违规的事，干“阴阳合同”这样违规的事，就要准备好放弃贷更多款的权益。两者无法同时得逞。

新政之下，或许还会让那些不需要贷到足额成数但又对贷款总额有一定需求的买房者感到很不舒服，或许会出现想打歪主意，在保证贷款数额足够的情况下，违规稍做低点网签价漏税的目的无法实现。这种情况下就更谈不上打击阴阳合同了。

打击阴阳合同是必要的，但核心是要抓住阴阳合同产生的根源，这个根源就是税务评估价和真实市场成交价之间的差距的存在。

这种差距存在由来已久，一方面是因为评估机构获取的各种交易数据本身就存在不少水分，另一方面是由于这个评估价的调整并非时刻都在做，而是每间隔一段时间才调整一次，往往在市场变化迅速的时候跟不上市场的真实变化。

当然这些只是基本的原因，差距的存在还有一些更加深层次的原因和历史遗留的原因，本文就不展开讲了，有兴趣的可以私信柯南，我们单聊。

解决阴阳合同顽疾的根本措施是积极地，经常性地调整好税务评估价，让它最大限度地和真实市场交易价相符合，这样就打掉了漏税获利的空间。

正所谓：天下熙熙皆为利来，天下攘攘，皆为利往。没了足够的获利空间，谁吃饱了撑着去干违规的事情呢？

说到底，跟以往信贷政策相比，新政的关键还是要看银行正在或是将要对接的涉税评估系统的情况，具体讲就是税务部门给到的对接评估价是一个交税下限数值，还是一个区间值。

目前新政刚出台，各种疑问还很多，执行过程中或许也会产生各种问题，或许还会一些的具体细则出台指导操作。

新政既然出了，就必须执行，如何执行是银行的事，但如何应对则是每一个买房者的事了。

新政下买房或将面临两个不得已的选择：准备更多的现金买满意的房子，或是降低标准买不太满意的房子。

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