我们会重蹈日本房地产泡沫的覆辙吗？

最近几天房地产新闻中最博人眼球的莫过于“深房理”的事情了。这一则规模性，群体性炒房曝光新闻，让我们见识到了一个炒房的“新高度”，同时也让我们窥见了深圳，这个经济排头兵，先行示范城市的房地产泡沫的冰山一角。

中国房地产有没有泡沫？中国房地产的泡沫有多大？中国房地产的泡沫何时会破？第一个问题地球人都知道，而第二和第三个问题，地球上可能真没有人知道标准答案。

对于我们房地产泡沫的问题目前确实没有标准答案，但日本房地产泡沫的答案早已大白于天下了。我们会重演吗？这同样是个未知的问题，因为不可知，所以许多专家，学者，教授们都一再解读，解读来解读去，得出的主流答案基本就是“否定”。理由嘛？我也不想在此赘述了，大家上网查一下，翻来覆去也就是那么几条，今天柯南想跟大家讲一些跟这些所谓主流观点不太一样的思考。

思考一：我们的房地产泡沫究竟有多大？

说实话，这个问题真的没法回答，因为至今没有权威的量化数据来描述我们的房地产究竟达到了何种程度，所以就有不少所谓的专家白活说，我们的房地产泡沫实际可能并不大，这不我国的房价除了少数城市的确很高，但平均房价才刚过一万元，无法和当年的日本相提并论。

这样的说法貌似有理有据，实则就是在“瞎扯淡”！或许现在的房地产泡沫具体大到了何种程度，我们不好判断，但可以比较有把握地判定，现在的房地产泡沫已经“很大了”！

全球房价最高的前十大城市，我们占了四席，除去香港还有仨，而且还都排在前十名靠前的位置，这样事实摆在那，那些所谓的专家们，请问，你们还好意思闭着眼瞎评论吗？

十几年房地产大规模地开发之后，那些我们之前中学地理课本上都不曾认知过的许许多多小县城都已经是一派高楼大厦鳞次栉比的景象了，房价过万的小城市比比皆是，这样的事实摆在那，那些所谓的专家们，请问，你们还好意思闭着眼说“无法和当年的日本相提并论”？是的，不能和当年的日本比，因为当年的日本或许真的是无法和今天的我们比！

有一个不知道准不准的数据说，我们目前的房地产总市值大约已经达到了450万亿的规模，这大约已经相当于我们年GDP的五倍多了，如果这个量化指标有点准头的话，那我们房地产的规模真的已经远远超越主流经济学研究认可的一个正常国家房地产该有的水平了。

即便是这样的数据不那么有准头，但想想现实中那些一二线城市的房价，想想小县城里耸立的一排又一排的高楼，泡沫大还是小？答案自在人心！

房地产的泡沫已经很大了，这就是一个事实真相，没必要掩耳盗铃，自欺欺人，欺人的话说多了，最终或许自己都信以为真了！

思考二：房地产泡沫的危害到底是什么？

任何一种经济业态的发展其实都需要适度的泡沫存在，没有泡沫就没有想象空间，业态失去了想象空间，就不会被追捧，也很难繁荣起来，房地产业亦是如此。

可是泡沫是要有一定“度”的，一旦过头了，立马就变成了“祸害”。共享单车，互联网金融，长租公寓，这些已经发生或还在发酵的泡沫破灭现象，足以证明之。

房地产发展也逃脱不了泡沫的陪伴，很多评论和文章都阐述过房地产泡沫的危害性。在柯南看来，房地产泡沫不断地变大后，最大的现实危害莫过于对“人心”的控制。

有学者说“泡沫不是经济和金融体系制造出来的，而是在人们的心中。”这句话细品起来，还是很有些道理的。

房地产泡沫已经改变，也还在改变着普通老百姓对于读书学习，劳动工作，财富获取的观念，这种改变不用我多说，大家都清楚。最要命的是它不光在改变我们这些成年人的“人心”，连未成年的孩子也深受影响。

想想那个被曝光，被调查的“深房理”吧，炒房已经被发展到了“证券化”的程度，这还只是一个微博号，当年日本房地产泡沫时代有这样的事吗？反正我没听说过！

泡沫越大，人心就越靠向它；人心越靠向它，就会有更多的吹泡沫者，泡沫就会迅速变得更大，接着吹泡沫的也被裹进泡沫里，然后新的加入者继续吹，再被裹进，周而复始，一旦张力达到极限，泡沫不可避免要破，试问置身其中者有几人能幸免，或许有，但绝对不会是我们这些普通老百姓。

无奈的是，我们仍会不由自主地加入吹泡沫的队伍，并陷入泡沫之中。因为周围多数的“人心”已经或正在被泡沫改变，我们很难独善其身。

今日之房地产泡沫更深层次的危害，莫过于是对历史周期律的影响。关于这个问题，实在是太大，太深奥，柯南一直都在思考，但时至今日也只想清楚一些皮毛的问题。说说柯南自己一点皮毛认识，供大家参考。

柯南之愚见，所谓历史周期律的问题，实质就是土地和人口的周期律问题。今天土地问题的表现形式，主要就是房地产问题。今日的房地产泡沫如果任由其发展下去，或真会极大程度地影响历史周期律的进程。此问题点到为止，如有兴趣，可以联系柯南，我们私聊。

思考三：日本房地产泡沫的故事我们会重演吗？

柯南的答案是“不会重演”。关于这个答案，柯南要认真解释一下。

首先柯南要非常明确地讲，房地产泡沫一定会破灭的，我们今天的房地产发展道路跟欧美以及日本这些已经经历了房地产高速发展的国家并没有本质的区别，所以基本的规律是不可能不被演绎的。

讲真的，我们今天面临以及未来将要面临的房地产泡沫状况，或许比当年日本更加糟。当年日本处于房地产泡沫时期时，它已经是标准的发达国家了，如今的我们尚未真正“发达”，可房地产业已经“很发达”而且是到处都“发达了”。

我们一直说我们的城镇化还没完成，城镇化率还没达到发达国家标准，不错，城镇化率是没达到发达国家水平，那指的是人口城镇化率没达标，可是请问那些数以万计的小城镇中的商品房总量也没达到发达国家的标准吗？恐怕早已达标甚至是超标了吧！伴随着还在进行的城镇化进程，房地产的泡沫势必有很大概率会被吹得更大，这才是我们今天比当年日本更加危险的事。

正是因为我们尚未均富贵，但房地产泡沫已经很大了，所以我们不可能也不会敢于像日本当年那样操作，所以我们也就不会重演日本的故事，我们的故事版本大概率会不同于日本。

正因为我们看到了当年日本的做法所导致的故事结局，所以权衡利弊后，我们是很难重复日本政府当年的做法的，我们现在寄希望的是时间消化泡沫，可是什么也不做，单靠耗时间似乎也不可能让泡沫自动消散，所以这十几年来，我们反复出手，反复调控，目的当然不是要房地产暴跌崩盘，而是希望在不一下子搞破泡沫的前提下，慢慢地挤泡沫。思路不错，但实际效果呢？

不知道权威们的感受如何，但我相信绝大部分的老百姓和我的感受会是一样的，效果越来越不如人意了。为何？

思考四：我们挤泡沫的措施为何越来越差强人意？

上一段已经分析了，我们不可能采取当年日本的方式处理房地产泡沫，我们所有的调控措施都是希望房价涨一两万，然后调一下，跌个大几千，接着再涨个一两万，再调一下，跌个大几千。这样反复操作并加以时间的加持，以及通胀的延续，逐步消化掉被吹大的泡沫。

这个操作思路，很多老百姓现在都已经看得很清楚了。可是现实的走向似乎并没有按照想象的路线走，基本上过一阵子就要“跑偏”，然后又不得不紧急再出政策，接着消停一下，之后又“跑偏”，于是再出政策，周而复始，循环往复，越往后，政策的严厉度越高，但效果似乎越不如前。为何？是政策不对路了？还是市场免疫力太强了？

仔细梳理了十几年来的房地产调控以及房价的走势，柯南发现并不是调控政策本身完全不对路子，至少短期是对路的，问题出在以下两方面：

◆政策翻来覆去，市场“人心”越来越不可逆

自从2005年首次发布营业税的调控政策开始，这十几年里，我们的房地产政策之多，多得都可以申请吉尼斯世界记录了。

我们一直在说房地产调控，很多人理解的调控好像就是控制房价，其实在2017年之前，调控不光有控制的政策，还有一部分是刺激的政策。所以说在“房住不炒”的大基调提出之前，我们的房地产调控政策是在控制和刺激之间来回摆动了好几次。

我们每一次出台控制政策后，尤其是出“大招”后，房价是回落的，而且回落的还不算少，尤其是越往前看，效果越明显。可我们还放过两次“大招”刺激房地产市场，结果是回落的房价涨得更猛，伴随房价猛涨的是泡沫的越吹越大。

马光远教授在最近的一篇文章中总结说，中国的房价不是一直再涨的！有过几波下跌。2008年第一次，整体跌了30%；2014年第二次，跌了20%；2017第三次，以北京上海为主，至少跌了15%。

作为一直在一线的老司机，我认同马教授的说法，但马教授的话没说全。2008年房价跌了，可2009年四万亿的刺激政策一出，房价应声翻了倍；2014年房价也跌了，2015年就全国去库存，信贷大放水，房价又是一轮翻翻；2017年后“房住不炒”了，房价倒也回落了一些，刺激政策也不敢出了，但深圳，这个先行示范城市还是大胆地变相试了一下，结果不出意外地又涨了，结局是被约谈，新政该废的废，该打补丁打补丁，市场是冷清了一阵子，但上去的房价没见下来多少。其他蠢蠢欲动的城市一看苗头不对，都没敢出手，消停了一段时间，疫情来了，疫情一来，百业萧条，所以疫情一过，经营贷就来了，在银行的放任之下，实际成了变相的房地产信贷刺激政策，于是不用地方政府动脑筋，楼市又被刺激了起来，尤其是北上深广。

大家看明白了吗？就是在这样的政策翻来覆去压一下，松一下地操作下，使得整个市场的“人心”也被来回折腾了好几次，而几次折腾的结果都是房价退半步或是退小半步，然后进一大步甚者是好几步。这么来回折腾几次，“人心向房”能不深入人心吗？现在的市场大环境确实是不断地在强调“房住不炒”，也确实没谁敢明目张胆地乱说乱动，但是市场人心已经越发的不可逆了，这样的状况下，调控还能和早年的政策有同样效果吗？普通民众都习惯逆向思维调控政策了，这政策还咋整？

◆调控越来越像“懒政”

任何的政策对于市场都是具有时效性的，市场在不断变化，同时在逐渐消化政策的效用。每一次的调控政策几乎过一段时间都会被市场消化干净，所以我们目前为止绝大部分的调控政策实质都只能起到短期效用。

回顾我们每一次出调控政策，似乎是政策出台就算完事，有没有在实行了一段时间后真正深入实际去调研市场的各种细微变化呢？有没有及时发现政策不再那么有效果的蛛丝马迹呢？我不能武断地说“没有”，但我至少是没有看见或是听说。事实上，我们每一次的控制政策似乎总是慢一拍，既然选择干预，为何总是要慢一拍呢？

别的就不提了，就拿上海去年底房价猛涨的情况来说吧，实际的苗头从去年九十月份已经逐步开始明显了，到了十一月中下旬已经非常明显了，可如今这些史上最严的调控措施又是何时出台的呢？如果早出一两个月会是今天这个局面吗？是没发现？还是没去发现？作为普通老百姓，我们或许真的无从知晓，但我们普通老百姓多半都清楚，今天上海房价的局面，对于任何一个参与其中的普通购房者包括需要置换的房东而言都没有任何实质性利好可言。

日本房地产泡沫的快速破灭是不是真的让日本经济经历了“失去的几十年”，目前仍众说纷纭，但就我们今日仍在不断增长的房地产体量以及国民收入情况而言，泡沫确实不能快速破掉，但更加不能无休止地再被吹大，不然结局或许真的比当年日本更加不乐观。

我们的管理层或许是真的看到了这一点，不然也不会在反复调控多年后提出“房住不炒”的大方针。但是口号毕竟只是口号，喊喊口号，泡沫不会自动消失；单耗时间，泡沫也不会自然消散。

泡沫太大了，就算不去主动刺破，也很可能因为某些外因的刺激，自己突然破裂，事实上，以当前我们所面临的国际大环境，这并非危言耸听。所以，泡沫必须不断地，持续地挤，可是直到目前为止，讲真的，我们做得似乎真的不咋地。

作为普通老百姓，我们每个个体无法左右政策的变化，也无法改变市场大趋势的变化，更无力消除泡沫的威胁，我们能做的只能是擦亮眼睛，尽可能的顺周期而为，这样才可能保持相对的安全性。如果您有具体的房地产问题，欢迎私信联系柯南，我们一对一单聊！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！