聊聊二手房的下跌

最近各位只要有几个中介好友就一定会看到各种各样的二手房降价急售，譬如江心洲降到了4，河西南招商仅仅5出头，五矿小户型也仅仅6出头，而且即便在这样的价格上依然有砍价空间，让很多人非常的紧张。

有人问，这种情况是真的吗？

确实是真的，而且这样的房子还越来越多。除了河西之外，桥北、主城的老房子更加惨不忍睹，尤其是学区老破小，降价甩卖的不计其数。

出现这种情况其实是有很多原因的

首先，最核心的就在于对房贷的限制。现在银行二手房下款周期超过半年，再加上挂牌出售的时间，一套房从挂牌开始到拿到钱需要1整年，而目前大部分人买房都是置换，需要先卖掉老房子才会买新房，房贷周期的拉长让人们无法立即得到钱，也就无法换房，二手房市场需求大幅减少，价格自然会降低。

其次也是最近对教育的种种铁拳，让人们对学区房的幻想彻底破灭，要说以前还能寄期望于新“学区片”的形成，现在越来越多的人开始相信，学区划片仅仅是个开头，未来所有的学校都会是一样的公平，学区房可能真的会不存在了。

而引发这次降价潮的最直接因素就是炒房客的抛售。

这次降价的房源中，有个很有趣的现象，那就是很多房子是不满2的，需要缴纳几十万的增值税，所以有些房子我们看着非常便宜，把增值税算是后又不是那么便宜了。

为什么不满二就卖呢？你要说这是为了改善就太扯了，哪有人刚买完2年就又要改善的，所以这些人基本上都是当初冲着投资去的，手里有多套房，现在都在出货避险。

但这种人也就是普通玩家而已，属于只不过想多买几套房保值升值的人，眼见跳涨不太可能，自己房贷压力又巨大，就割肉了。

而鼓楼学区老破小就更明显了，那些动不动几十万上百万降价的房子背后不仅仅是普通家长，更多的是一些高杠杆炒房客，又称“房虫”。

“房虫”自古以来就很有名，他们的特点是，自己收入不高，可能就是个一年十几万工资的打工人，但通过付定金但不过户的方式持有了价值几千万的房产，进行了超高的杠杆买房，买的都是二三线学区老破小。

这种老破小每次小升初或者中考之后，房虫就会到处大虚假肆宣传自己的学校有多强，以期待冲击一流名校，一旦成功就可以获利上千万翻身做主人（所以每次中考结束为什么总有人叫的那么凶你就明白了吧）。

反过来，在超高杠杆之下，一旦房价不能在短期内升值，他们的资金链就会出现断裂，最后亏个成百上千万也是很常见的。

目前的学区及二手房形势大家已经很清楚了，再傻的人都明白房价已经绝无暴涨的可能，一旦学区划片落地，老破小可能一文不值。在这种情况下，压力巨大的炒房客们全部在割肉出逃，也就是我们今天所看的情况。

所以这对普通人来说也算个好消息吧，那就是目前的降价倒不是完全的市场原因，而仅仅是一个波动，来源于炒房客的抛售，等这一波过去了，房价可能还是能稳住的，但最多也就是稳住而已。

房价还有上涨的可能吗？

事实上，我们在2018年的时候就遭遇过更严重的降价潮，那个时候湾一卖到了4.7，海峡城卖到3.6，金隅紫金府卖到了5.2，除去资金成本是一毛钱没赚到。

2018年那波降价潮的原因是预期，当时限价刚刚开始，河西中4.5，河西南3.5，很多人都吓傻了，认为在新房面前没人会买二手房，二手房一定会跌倒新房的价格。但后来事实证明，3.5的房子也不是你想买就能买到的，最后该买二手的还得买，所以后来随着限价的提高以及中签率的不断降低，二手房价格又涨回来了。

但这次是不一样的，因为预期可以变，而钱变不出来。

这次二手房的下跌是银行对贷款的限制，没有钱了就是再有预期也没用，买不起就是买不起。这还仅仅是加长了房贷周期而已，就已经将市场冰冻，如果后面按指导价进行放贷，甚至要求全款，那市场只会更惨。

所以我认为，整体而言，房价并不会有暴涨的可能，它只会随着人民的财富而上涨，说白了就是随着城市经济的发展而上涨，那种一下涨50%再横盘3年的情况是不会再出现了。

但这也是结构性的，对于不同的城市而言，我们要考虑他的人口流入，如果人口流入很多，进来了很多高端购买力，是依然可以推高房价的，反之像苏北那种去年乱涨一气，购买力全部来自于本市人自己炒自己的城市，后面一定会高台跳水。

而对于同一个城市而言，老破小的客户都是6个钱包加足杠杆，他们是真的无力接盘，所以房价只会跌不会涨；而豪宅客户还是拿得出不少存款的，依然有上涨的空间，但这个其实还是要与大环境和政策相关联，不代表豪宅一定涨，豪宅也是有随时被捶死的可能。

总之，现在房价下跌就是这么一回事，只要金融调控还在，就绝无暴涨的可能，而金融调控一定会长期坚持下去的。从各方面来看，目前二手房流动性还远没有冰冻到位，未来可能只会更惨。

那么最后一个灵魂问题，对于刚需来说，有没有必要去接降价割肉的二手房呢？

我觉得只要你看好一个城市，那么它的房子长期都会是有价值的。不要总想着买在最低点或者卖在最高点，人生不可能永远这么顺利，既然是自住的刚需，在未来很多年的时间里，早点买房依然是不会错的，现在正是你砍价的好时候。

炒房是没有意义的，但人生也是有限的，能早点拥有自己的家也是一件很幸福的事情。

就这样吧。