二手房限价这事吧

我的读者来自于全国各地，最近包括广州在内越来越多的城市开始公布二手房指导价，那么对于一些尚未出台指导价的城市来说，一旦出台后会有啥影响呢，我大概说一下自己的看法。

指导价并非强制价

指导价是指官方会公布一个价格，建议大家按这个价格去买卖，但你若是想以超过它的价格去成交也是可以的，这个不做强制规定，但中介那里是绝不可以挂牌高出指导价的房源的。

指导价未必影响贷款

深圳是要求银行按指导价来放贷，比如原来1000万的房子贷款5成可以贷出来500万，现在指导价700万只能贷出来350万，导致首付大幅提高，很多人买不起房，这也是深圳房价下跌的核心原因。

但目前在众多二手房指导价的城市中，也仅仅是深圳明确要求按指导价放贷，其他城市都是正常的。甚至上海也没有按指导价放贷，它那个叫“涉税评估价”，虽然也让房贷打了7折造成市场冰封，但本质是不同的。

所以一般的城市即便出台了指导价，短期内大概率也不会与房贷挂钩，并不会有突然暴跌的风险。

指导价会造成二手房流动性大减

指导价有一个明确的要求是，各中介不得挂牌高出指导价的房源。考虑到指导价确实比较狠，很少有房源符合要求，也就是说，今后各位在中介网站、门店、甚至朋友圈里都看不到二手房信息了。

这对卖家来说是致命的，就像没有上市的股票一样，少了交易平台就没有了客户，东西会很难卖出去，以往你房子一挂可以让100个意向买家看到，现在能找到10个就很不容易了。

这意味着卖房变得非常非常难了，房子的流动性基本降到了冰点。

简单的基础知识普及到这里，下面我们来到核心话题：房价会跌吗？

在房贷不受影响的前提下，房价分化会变得严重。

对于豪宅影响不大。

豪宅的流动性本来就一般，大部分业主都留着自己住，一年也只会出个十几套房，那么这种情况下，挂不挂牌其实无所谓，想买的人都会跑去问中介的，一天就把房源全看完了。

对于低品质小区影响很大。

这类小区本身出货量就大，同时还有很多其他小区竞争对手，一旦大家都不挂牌了，客户也只能跑去门店与中介交流。

而中介面对着大几千套房源不可能一次性都说出来，客户也不可能一次性都看完，中介只会拿出性价比最高的房源推荐。最终结果就是高价房死在角落，而房东们为了获得中介推荐这仅有的一点点流动性，只得相互降价竞争，你便宜了我就比你更便宜，房价会降的很厉害。

总之呢，如果和你的小区同品质的房子挂牌很少，那影响就不大；如果同品质的房子挂牌很多，那影响就很大。

对于学区房

理论上学区房也是稀缺的，应该参考豪宅，但实际上我们都知道，学区房在未来可不仅仅会受到指导价的影响，它也会受到学区划片、教师流动以及其他东西的影响。

故而综合考虑之下，学区房在短期的承压会更加严重，指导价可能会成为那“最后一根稻草”，这都来自于心理方面。

学区房的未来是不好判断的，原因就在于我们并不知道未来还会发生什么，如果仅仅是多校划片的话，或许还能判断个一二，但事实上多校划片或许也只是个开始。所以面对学区房，正如我2年前就说的那句话“要用就买，不用不买，不要炒房”，大家继续遵守就行。

那如果房贷也按指导价发放了，会怎么样呢？

那就是没钱接盘了，房价会更快速的下跌，其中豪宅影响最小，因为买家都是不需要贷款的，而越破的房子越惨。

但这种情况还是会有传导的，慢慢的豪宅价格也会下降。毕竟当大环境都知道房价不涨的时候，当房子流动性变得很差，买了房子卖不出去又不升值的时候；当买房已经变成了买车一样的消费品的时候，很多不算特别有钱的人也不会买豪宅了，他们会开始考虑买差一点的房子以保障自己的生活品质。

更现实的情况会是什么样？

什么叫“更现实的情况”？就像我在学区房里说的一样，实际上我们的未来是充满不确定性的，但有一点是确定的，那就是房价一定会被稳定住。

也就是说，我们都很清楚，指导价仅仅是个开始，后面大概率还会有其他东西。

所以即便指导价与房贷不挂钩，这种政策的出台对人们的心理预期影响也是极为巨大的，炒房客与投资者们一定会纷纷离开，那么之前很多房子的炒作因素、金融属性都会随着投资客的离场而消失。

这意味着，一些投资属性很强的房子会承压。这些二手房价里含有了过多对未来的预期，今天的房价已经是3年后的价格了，随着投资客的离去，这种预期溢价会逐渐消失，房价可能会出现长期的横盘甚至下滑，最终该板块房价的走势将与发展步调一致，依然会长期合理上涨，但已经失去了短期跳涨的可能性。

改善住宅中签率不变，投资性住宅中签率提高。

人们改善的需求是很强的，他们都是买一套卖一套，所以大环境对他们来说没有影响，该买新房的还是会买新房，甚至由于二手房的下跌，会刺激他们更加强烈的置换欲望。

但由于对未来不确定性增加，短期的暴利也没有了可能，投资客会大幅离场，一些并不适合于立即改善，仅适合于投资的房子报名人数会减少。

真刚需迎来春天

真刚需是指真的没有房子的人，他们购买力有限，往往集中在200-300万的总价中，而这部分又与绝大部分投资客重叠。

当投资客离场后，真刚需摇号中签率应该会有所提高。

总结一下，一旦出台了指导价，未来的房价趋势会如下：

对豪宅，影响较小

对老房子，影响很大

对学区房，影响很大

对投资属性很强的版块，短期影响很大，长期看板块发展

改善住宅中签率不变

真刚需中签率提高

中介压力很大

我之前说过，房产中介是不可取代的，但不代表我们可以有无限多的中介。

国内的中介太多了，这些天量的中介背后是火热的二手房交易市场。指导价出台后，随着二手房成交的下滑，中介的需求也会急速下降，这几乎是不可逆的。

所以未来中介的日子会很难过，这恐怕才是贝壳股价暴跌的根本原因：不在于中介费的调整，而是成交量大幅下滑的预期。

就这样吧。房子真的是用来住的，是不能炒的。