来源：品质家园 作者：王婉丞

据微博网友爆料，今年1月5日从中信银行申请了一笔500万元的经营贷款，被查出违规使用经营贷款，银行宣布合同下的全部贷款提前到期，贷款人被要求在3月底前还清500万元的贷款本金及相应利息，否则起诉并查封房产。

据悉，目前上海、广州两个城市的多家银行，已经开始严查低息贷（消费贷、经营贷）资金违规流入楼市，一旦发现资金买房，银行会立即让其还清贷款。

违规使用经营贷的情况又浮出水面。现如今，不少炒房客违规使用经营贷、消费贷，并形成了一定规模的产业链。

产业链下的经营贷与消费贷

经营贷款是小微企业通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于生产经营。个人住宅可申请到房产评估值七成左右的贷款。

此前，有炒房客通过注册公司“骗取”经营性贷款进行炒房，既享受极低首付，又享受极低贷款。炒房客利用自有资金外加向银行的贷款买房，后续，通过自己名下的小微企业申请低息或贴息贷款，把刚买的房子抵押给银行，套出贴息后的成本很低经营性贷款用来还之前的欠款。

此外，若个人名下没有企业，有中介可提供外包“一条龙”服务“骗取”经营性贷款，帮助客户进行炒房。由于经营性贷款受注册时间及账面银行流水的限制。中介帮助个人“购买”一个符合要求的公司。同时，中介专门针对银行放贷流程，为客户提供全程服务。如果客户有未结清的资金需要偿还，中介会找专门的垫资公司进行垫资解押房产。中介根据提供的服务流程收取贷款金额1-2个点不等的服务费。

贴息贷款再加上监管套利，疫情期间，炒房客拿到了政府给企业的救命钱去炒房，资金最终流向楼市。

此外，值得一提的还有消费贷。消费贷款是消费者个人通过消费者个人信用获得金融机构的贷款，贷款资金用于购置耐用消费品或支付其他费用。

因为购房首付款受到金融监管的限制，资金来源只能为自筹资金。但是，银行为个人提供的大额消费贷款，除不能用于购房外，其年化利率与贷款利率相近。因此，滋生了消费贷购房行为。有中介专门为个人协助办理银行的大额消费贷款，金额用以交付购房首付款。中介在其中收取相应的服务费。

贷款入楼市之源由

消费贷和经营贷，作为两种金融产品，设计之初是为释放消费潜力、缓解小微企业融资困难。但资金流入楼市实属违规，其根源在于个人消费贷和经营贷办理门槛不高、手续简便、利率相对低、金额大。而贷款资金利率普遍低于房地产市场利率，易引发跨市场套利行为。此外，产品在服务实体经济过程中存在漏洞，个人消费贷、经营贷资金的具体流向和用途检查、追踪难度大、成本高。

光大银行金融市场部分析师周茂华指出，违规流入楼市的资金，会导致居民、企业杠杆负债率上升，容易引发局部房地产过热，对楼市调控构成一定掣肘，并干扰市场对楼市稳定预期。同时，部分中小银行对房地产资产过度依赖，容易引发资产负债结构失衡，削弱稳健经营基础等。

业内人士指出，消费贷、经营贷流入楼市本质反映出部分银行贷款管理存在漏洞，给了中介活跃的可乘之机。周茂华称银行贷款体系漏洞主要表现为，部分银行对贷后审查不够重视、审查流于形式，缺乏相应人才团队，企业尚未形成定期向银行披露报告相关信息制度。此外，银行贷后审查信息收集难度大、成本高。

同时，特别是互联网业务的兴起，也让用途监管变得更加困难。在贷前管理、支付管理及贷后管理的整个流程中，贷后流向调查是最薄弱的一个环节。

严查违规资金

从2020年下半年开始，便有银行开始严查资金的流向管理问题。近一个月以来，北京、上海、广东、杭州等地金融监管部门集体出击，严查涉房资金来源，加强个人信贷管理，并明确提出严防消费贷、经营贷等违规流入楼市。

在加强信贷资金用途管理方面，1月29日，上海银保监局印发《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》明确提出，商业银行要防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。

2月1日，北京银保监局发布严查个人信贷资金违规流入房地产市场的公告，称针对“部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利，挪用消费贷、经营贷资金作为购房款”等相关舆情，第一时间开展大数据筛查，并就筛查发现的疑点线索向辖内银行机构下发监管提示函。

近日，杭州市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，规范房地产市场秩序，促进杭州房地产市场平稳健康发展。明确严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场；严厉打击房地产中介机构违法违规行为；严格规范杭州房地产市场信息发布。

3月8日，中国银保监会对中国银行台州分行开具行政处罚通知，因贷后管理不到位，导致资金流入股市、楼市等，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条对中国银行台州市分行罚款人民币89万元。