来源：品质家园 作者：王婉丞

对于在大城市中工作生活的多数人而言，2020年，既经历了疫情，也经历了暴雷。近两年出现的长租公寓暴雷事件，让不少租户存在焦虑，特别是漂泊在大城市的青年人。

租房是漂泊青年人短期内的普遍选择。针对长租市场的暴雷事件，在2021年政府工作报告中明确，要规范发展长租房市场，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

运营模式下的暴雷

2018年陆续出现长租公寓爆仓现象，2020年疫情作为导火索危机进一步加深。

2020年的蛋壳公寓暴雷，让全国数十万租户面临停电、停水、随时可能无家可归的风险生活。起因是蛋壳资金链断裂。在暴雷事件中，大量租户也因为不了解长租公寓“高进低出”、“长收短付”、滥用“租金贷”的运营模式背后的金融风险而遭受损失。

长租公寓的运营模式共分为4种，分别为重资产集中式、重资产分散式、轻资产集中式和轻资产分散式。就目前来看，爆仓的长租公寓主要集中在分散式长租公寓。

分散式长租公寓多为C2B2C的模式，是目前市场占有度较高的长租公寓形式。模式下的企业有中介背景的链家、自如、我爱我家、相寓等。分散式长租公寓指企业从不同的房东获取分散的个人房源，多以民宅为主，并进行二次装修后再对租户出租。优点是门槛低，运营管理模式相对简单，资金成本投入较少。短期内可迅速抢占市场。缺点是分散式的管理模式降低了运营的效率和质量；平台面对零散的C端资源，存在很大的不确定性，如涨租、退租风险等。

集中式的长租公寓与分散式的相反，进入门槛相对较高，项目获取难度更大，目前规模远不如分散式。但集中式的长租公寓更便于管理。

重资产集中式多为B2B&C的模式，以房地产企业参与为主。模式下的企业是出租物业的持有者，通过将物业出租于租户或者与公司达成战略合作，例如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓。优点是可以有效利用土拍中获得的自持租赁用地，通过打造长租公寓品牌创造更高的收益。缺点是前期投入成本高、建设周期长、租赁用地不足，长期持有加剧了自身不稳定性，存在资金难以回收的风险。

轻资产集中式多为B2B2C&B的模式，主要运营者包括大型房企，部分中介企业，例如：自如并购贝壳，涉足集中式长租公寓领域。轻资产集中式长租公寓是指企业通过租赁或接受委管的方式，对项目进行运营管理。结合了分散式和重资产的优势，进入门槛适中，前期资金投入不大。缺点是目前长租公寓发展并不成熟，相关的租赁土地并不能完全满足市场的需求，该模式的规模主要介于分散式和重资产之间。

长租公寓的四种模式整理

分散式长租公寓需要抢两端的C端资源，一端是房源，一端是租客，因此普遍存在高收低租的现象，不论是独立的长租公寓运营商，还是具有中介背景的长租公寓运营商，都无法避免陷入抢占房源的恶意竞争中，蛋壳就是典型的例子。

蛋壳作为独立发展起来的长租公寓运营商，手中本身并没有掌握的房源，只能通过高收低租的方式恶性扩大规模。

规范发展住房租赁行业

2020年9月，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，在出租与承租、租赁企业、经纪活动、法律责任等方面提出60多条规范措施，明确提出严控长租公寓领域"高进低出"、"租金贷"等现象，规范住房租赁合同网签备案，稳定各地租金水平。

《住房租赁条例》作为我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在有效规范市场秩序，推动租赁市场监管制度化，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。另一方面，住房租赁立法进入程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色。

此外，各地方政府也多措并举出台各地方性方案，多方面推动行业发展。针对“租金贷”问题，成都明确表示，住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%；深圳也明确，住房租赁企业不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款。

2021年2月20日，北京市人大常委会法制办新闻发言人王爱声表示，今年拟安排立法项目五类，共54项，其中包括住房租赁条例。

全国政协委员，毕马威中国前副主席、华南区首席合伙人龚永德倡导，“建立国家级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来” 。