来源：品质家园 作者：王婉丞

在2021年3月5日发布的工作报告中，共有产权房作为保障群众住房需求而被再次提及。2021年重点工作内容中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。

会议明确指出，解决好大城市住房突出问题，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。主要措施有增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担等。

共有产权住房出台

共有产权房的出台，是为缓解高房价下的刚需住房问题的产物。即将针对新就业职工、外来务工人员这部分无房的“夹心层”，指导各地开展共有产权保障的探索，在合同中明确共有双方的产权份额以及将来上市交易的条件和增值分配比例，切实消除牟利和寻租空间。

作为一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。

2013年12月24日，住建部提出“发展共有产权房”，以结合各地区实际情况出发，积极创新住房供应模式。住建部认为，在政府支持下，发展共有住房可充分发挥市场作用，调动群众依靠自己努力改善住房条件的积极性，有利于加快解决群众住房困难。同时，发挥共有产权保障房，符合公平、效率原则，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激发社会的活力。

2014年政府工作报告明确将共有产权住房纳入保障性房体系。4月，住建部正式发布《关于做好2014年住房保证任务的告诉》，确定6个试点城市，分别为北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石，表明住房保障制度改革的重点方向。强调要确保公平公正，并在此基础上，探索建立符合国情的保障性住房供应体系。

据了解，在6个试点城市中，淮安、黄石最早进行试点性建设，供应少量套数后停止建设；北京、上海进行大量试点建设后，形成了相对完善的保障房供应体系；成都、深圳已提入日程。

共有产权房发展情况

2013年关于北京市自住型商品房政策（京建发〔2013〕510号）中提到，自住商品房最终明确为“共有产权性质的住房”，面向全市符合限购条件的中低收入家庭，限制购买一套自住型商品住房。

按照政策要求，自住型商品住房套型建筑面积以90平方米以下为主，最大套型建筑面积不超140平方米；销售均价原则上比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右。

两类家庭优先享有购买的权利：一是北京市户籍无房家庭（含夫妻双方及未成年子女），其中单身人士须年满25周岁；二是经济适用住房（2008年退出）、限价商品住房轮候家庭。

虽然限定5年内不得上市交易、交易所得款项应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款、转让后不得再次购买自住型商品住房、骗购家庭限制5年内不得在本市购买住房，民间套利行为仍然存在、仍有许多无房家庭难以通过摇号购得数量有限的自住型商品住房。

2017年8月3日，北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，正式向社会公开征求意见，提出自住房改爲共有产权住房。2017年9月30日，《办法》正式实施。70%面向北京市民，30%面向符合购房条件的外地户籍“新北京人”。

《办法》将单身年龄从25周岁提高到30周岁、有住房家庭夫妻离异的离婚年限调整为3年以上、骗购家庭购买北京住房限制年限由5年提高到10年。同时，保留了上市5年后可以自由交易、政府享有优先购买权、转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭及所占房屋产权份额比例不变等要求，对于购房年龄、无房离异家庭等方面进行了细化和修改，并新增了若干限制。

2018年9月，上海又发布了新政《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，放宽准入标准，非上海户籍满足5大条件的，也可以购买上海的共有产权房了。9月14日，西安市发布房地产供给侧改革方案，提出未来五年即2018-2021年建设公租房20万套、共有产权房15万套的建设规划。

来源：《共有产权房发展路径探析》

供给端将发力，但问题仍需解决

本次政府工作报告对土地供给做了明确解释，后续各地区或将会出台相关政策，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。此前，在2021年1月，召开的北京市十五届人大四次会议上，《北京市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二0三五年远景目标纲要》中明确，今后5年北京将新供应各类居住用地5000公顷，新增共有产权住房供地不低于供应总量的15%。

对于房企而言，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，共有产权住房作为解决大城市住房问题的重要产品。房企应积极关注相关一系列政策，特别是土地获取和后续产品销售等方面。

目前，由于共有产权住房推行时间有限，很多政策和其他方面存在诸多不足，缺乏对建成、使用、流转情况和居民反馈的评述。由于房屋性质限制，虽然共有产权房价格相对便宜，但需符合申购条件的人群才可以购买。成功申购者未来还受再次出售的条件限制，若购买不满年限要求，按照国家规定是不允许转让房屋份额等。

此外，严跃进还认为，从过往共有产权住房的发展来看，有很多新的问题，包括部分房源没有从职住平衡的角度出发，导致了其出现过剩或者说库存的问题，后续也需要积极进行调整。