石家庄未来房价仍会极化分布、住宅销量与千万级人口规模严重背离

众所周知的原因，房地产是个容易贩卖焦虑的行业。亢奋熔断的土地竞拍，万人摇号的开盘现场，创出天价的楼王豪宅……手机上只要点开房地产新闻，让你心惊肉跳的信息总会扑面而来。房地产话题最多的城市也是那些个熟悉的名字。本公众号也不能免俗，既然是中国最具影响力城市房价研究，当然是从经济实力最强的城市开始。已经推送的二十多篇文章给人的感觉是，房价总会上涨，城市永远前程似锦。这其实是局部代替整体的虚幻感觉。中国有三十多个省会城市，近400个地级市，以及上述城市管辖的2000多个区县。区区20几个万亿级城市，并不能代表构成中国房地产主体的沉默的大多数。中国地标城策院自上篇推出南昌的研究专题后，本篇开始陆续对剩余省会城市、有影响的地级市的房价研究。鉴于房价系列文章南重北轻的现象，本篇推出北方代表性城市石家庄，看看这个离首都最近的省会，房地产发展现状和房价规律。

石家庄，太阳之下，一片苍茫

石家庄二十年房价复盘：前缓后急，大起大落

有“国际庄”之称的石家庄市是座年轻的城市。河北省的一大怪事就是省会多次易主。上世纪河北省50多年换了11次省会，省城在保定和天津之间来回轮转，直到最后才固定在石家庄。由于石家庄成为省会仅半个多世纪，缺乏历史底蕴，造成石家庄在全省存在感不强，对河北人民特别是北部地市的吸引力有限，间接影响了石家庄的房地产发展。

石家庄前20年房地产表现整体特征是前缓后急，大起大落。2015年以前的十几年房价涨幅平稳，成交量缓慢放大，呈现温和的上升曲线。但自从2015年起，石家庄市的房地产运行风格大变。房价如过山车般大起大落，成交量也剧烈动荡。最近5年价量错落起伏的走势，预示着石家庄未来的房地产发展不会一帆风顺。

石家庄住宅成交统计范围包含全市主城区及各管辖区县；包含普通商品住房、经济适用房、居住性公寓、别墅

石家庄市20年房价轨迹与南昌有点类似，连每个阶段持续的时间也几乎相同，都是经过数年平缓走势后以一个巨幅跳涨作为承前启后的过渡。

• 第一阶段（2001-2008年）：上升平缓，8年累计涨幅超60%；
• 第二阶段（2009-2014年）：涨幅加速，6年累计涨幅约110%；
• 第三阶段（2015-2020年）：价格波动，6年累计涨幅约70%；

2001-2020年石家庄市住宅成交均价（元/㎡）

石家庄市房价历史涨幅很有规律性，2009年和2015年是标志性时间，分别比前一年上涨了40%。2015年房价前期升幅平缓，波动较小；2015年后，房价大起大落，行情剧烈动荡，后续走势扑朔迷离。

2001-2020年石家庄市住宅年均涨幅

石家庄因其名字经常被人吐槽。从房地产角度，在住房成交量上无愧于“国际庄”的绰号。石家庄好歹也是全国16个常住人口超千万的特大城市。住宅销售面积在全国大城市中却根本排不上号。住宅销量10年来始终在500-800万㎡之间徘徊。不仅历史成交从未接近1000万㎡，似乎离这个目标还越来越远。政府统计数据不知有没有包含下属郊县，如果是全市域数据，石家庄楼市真的可以说羸弱无比。即使只计算城区销量，石家庄也是个内生型袖珍楼市，不仅对外省人毫无吸引力，本省人也不会趋之若鹜。

2001-2020年石家庄市住宅销售面积（万㎡）

下图这个排名不一定完全准确，但也可以作为一个中国各城市的住宅销量排名概貌，形成一个粗略的直观影响。

石家庄市城区房价特征：圈层楼市，城热郊冷，房价极化分布

石家庄全市下辖8个区、11个县，代管3个县级市，总面积14464平方千米（含辛集市），建成区面积338平方千米。截至2019年，常住总人口1039万人，城镇人口676万人。

石家庄市在房地产上无足称道，但在城市人口和城区面积上堪称全国排名前列的大市，管辖区县（市）超过20个，在全国都不多见。管辖范围广必然带来统计数据的庞杂，遮蔽了石家庄楼市的本质面貌。石家庄传统的主城区就是八个区，尤其是城中央的新华区、长安区、裕华区、桥西区四区更是楼市的风向标。

数据来源：易居河北研究院

石家庄市城区2020年商品住宅供求状况，根据易居统计，同比都有两位数以上增幅，看起来相当不错。但是，根据《石家庄市2020年国民经济和社会发展统计公报》信息，全市去年商品房销售面积和销售金额下跌幅度超过两位数。两者间有一个巨大的BUG。

数据来源：石家庄市2020年国民经济和社会发展统计公报

如果两边数据的真实性都没问题的话，只能理解为城市房地产两极分化严重，城热郊冷，中心城区前景看好，郊县地产冷清萧条。

数据来源：易居河北研究院

石家庄市2020年主城区商品住宅均价14869元，相比2019年的大幅下跌，价格已经止跌企稳。住宅成交额725亿元创出历史新高。

数据来源：搜狐、易居河北研究院

石家庄城区住宅价格层次鲜明，新华、长安、桥西、裕华四个核心城区房价高高在上。主城区中，裕华区房价最高，均价达到18718元/平方米，高于全市均价30%。新华区紧随其后，均价为17673元/平方米，高于全市均价22.4%。

石家庄城市住宅价格层级鲜明，形成从核心城区--边缘城区--远郊区县的价格梯度，城市房价落差很大。三环之内的主城四区是房地产最受追捧的区域，二环至三环区域成交规模居首，主城区市场集中度进一步提升。住宅价格与城市地段价值对应有序，各个城区板块对应不同置业能力的购房者。

石家庄主城区地产板块间的价格差距也非常大，板块最高价可以比肩部分新一线和强二线城市，板块最低价仅仅只有最高价的的1/3。

由于石家庄城热郊冷，价格和成交两极分化的趋势越来越明显。楼市住宅产品结构上，主力面积段、总价段较为集中且呈现增加趋势，两头占比收缩。80-140㎡面积段占比8成以上，总价段100-150万成交居首；置业特征和区域倾向上，环城偏刚需中心倾改善，低价集中环城、高价靠拢主城。

石家庄市房价未来趋势：仍然收缩极化，中低速增长

谈城市房价必然离不开经济。像石家庄这样人口上千万的省会城市，有着不低的主城区房价和与人口总量不符的成交规模，都是城市经济发展水平的体现。

石家庄2020年GDP总额在全国城市中排名第38位，比上一年再次下降2位。在省内，人均GDP和人均收入长期位居第三，被唐山和廊坊压制。疲软的经济形势，较低的收入水平，自然会拖房地产的后腿。

我们会发现，经济产业弱势的城市房地产指标呈现两个极端。土拍市场依然火爆，好地照样被哄抢。主城区房价屡创记录，越靠近城中心房价越高。而库存走高、住宅销量的持续下滑就像猴子的屁股，成为无法遮掩的硬伤。经济好的城市象泉州、佛山、东莞，房地产不分城乡，遍地开花、处处红火。经济弱的城市象石家庄、南昌、甚至天津，居民购买力支撑不起庞大的楼市规模，只能向城中央收缩。省会城市基本面再差也有一定量的高端需求，城中心的房子并不愁销售。地热房冷、城热郊冷、量价背离、两极分化成为房地产畸型发展城市的主要特征。

诸如石家庄这样产业弱势的城市，离开区域地段谈房价毫无意义。房地产投资当然是地段决定一切，刚需客只能是量力而行，兜里的钞票决定房产位置和档次。而在石家庄买房并不容易。石家庄的房价收入比稳定在15以上，在全国主要城市中排行第12，这不是个光荣的指标。常住人口超千万的石家庄，住宅成交量常年维持在500-800万㎡的较低水平，不是城市没有住房需求，而是孱弱的收入水平限制了居民购买力。

石家庄中短期的房地产还将维持目前的格局：成交量难有质的提升，土地市场和城区房价依然热的更热、冷的更冷，继续两极分化的走势。至于城市长期的房价前景，要看城市在全省和京津冀地区的实力占位。

根据《石家庄市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，城市建设思路上重点围绕“185”城市中心打造工程展开。

石家庄未来5年的城建项目大多数还是在原来的八个主城区范围内，意味着房地产上城热郊冷的发展格局继续维持并强化。

石家庄房地产缺乏吸引力的原因，除了经济总量等硬实力在全国的地位今不如昔外，科教文卫等软实力也是一大短板。由于成为省城的历史太短，河北省最好的大学竟然不在现在的省会。在全国高等教育布局中，河北省与江西省一样成为被人遗忘的角落。石家庄大学不行，基础教育也好不到哪里。提起河北中学名校，全国人民首先想到的是衡水中学。教育资源上拿不出手，让石家庄的学区房少了巨大的想象空间。

石家庄城市竞争力的弱势还可以找到不少根据。2020年8月，中国21世纪经济研究院推出了《2020年中国城市高质量发展报告》，通过综合、创新、协调、绿色、开放、共享六大维度、33项二级指标，对全国35个大中城市高质量发展成效进行测评。高质量发展报告测评维度避免了单纯从经济指标评估城市竞争力，更重视城市的全面发展和软实力。在35个评比城市排名中，很不幸，石家庄名列最后一位。

不管这个报告可信度如何，既然是严谨的学术研究，至少从一定程度上反映石家庄的发展潜力不是那么乐观。已有的发展牌面，从河北省到石家庄市，在全国的地位都难以言表。这有历史原因，是没办法的事。对河北省和石家庄未来的发展最大的推动力可能就是雄安新区的千年大计和京津冀协同发展战略。

根据对国家战略的解读，不管是雄安新区建设还是京津冀协同发展战略，首要目的是缓解疏散首都功能，通过北京、天津、雄安为核心的京津冀都市圈带动北方的经济和社会发展。雄安新区和京津冀都市圈对河北省和石家庄市当然都是重大利好。但是，以上战略的实施对石家庄的促进作用是间接的和长远的。在中国其他省份，做全省规划基本都是以省会为核心进行布局。而河北全省起着拱卫京师的职能，所有规划功能必须以首都为圆心向外辐射。再加上，河北被京津两个直辖市分割，全省各市的联系是疏离的。河北11个地级市，只有南部的石家庄、衡水、邢台、邯郸处在省会的影响范围内。北部7个地级市天然以京津为核心，对省会缺乏向心力，雄安新区建设只会强化这种现实。

在京津冀的整体发展战略中，石家庄尽管贵为省会，也只是其中的一个局部次要组团。未来受益更多的是靠京、津、雄安发展的溢出效应。并非如其他强省会一般能对全省资源抽血和虹吸。

区域发展战略对石家庄只是起到托底和拉动作用，石家庄在京津冀都市圈中的分工职能早已各安其位。石家庄的发展和地位的提升只能靠自已努力，增长方式的转变和产业结构的调整非一日之功。鉴于石家庄硬软实力的天花板，城市的房地产发展只会在既定的轨道内平稳前进，不会有多少出人意料的表现。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）