沈阳房价急涨而销量锐减隐含着什么？未来会否走出东北独立行情？

“投资不过山海关”之类的报道反复刺激我们的信息接入口，自媒体上连篇累牍当然为博眼球，但却导致中国网民会想当然地对东北三省的城市房地产产生先入为主、乃至幸灾乐祸的心态和看法。

那么究竟东北三省的房地产情况是如何的呢？中国地标城策院基于详实的数据和理性的眼光对东北的城市做了鸟瞰时的扫描和宏观概括。中国地标城策院当初做中国最具影响力城市名单筛选时，对“最具影响力”一词内涵界定，主要指城市GDP总量和人均收入等经济指标。但是基于二十年来东南沿海经济开放带来的改变和结果，我们都知道，东北地区经济形势确实一直在走下坡路。中国城市GDP排行榜前20强都见不到东北城市的影子，与大工业时代曾经的辉煌过去形成了截然的背反。

但是，我们又认为，衡量城市影响力，经济实力固然很重要，但经济指标并不能替代一切。一个城市的地位和影响力有时又不能是仅仅几个财经数据所能代表的。我们以国家类比，北方邻国俄罗斯，占据全球陆地面积六分之一的疆域，经济总量却只相当于中国的广东省，谁也不会否认俄罗斯是世界舞台上的最有影响力的国家？而因中东地缘优势而富得流油的中东产油国，人均财富吊打全球其它任何国家，但谁也不能否认他们是世界舞台上并不怎么有影响力的国家。

因为房地产担当中国支柱产业不下二十年，东北城市房价的研究更深刻地折射了东北发展的现状与未来，随着东北经济与产业的衰落，媒介上对东北的整体印象偏负面。但沈阳这个城市却有其特别之处，并值得我们深入研究与分析。

沈阳，城市房地产以一种磅礴的气势，折射东北发展的现状与未来

沈阳市城区房价现状扫描：房价与销量呈明显的此升彼跌形态。沈阳近几年购房客户中外地客户占比49%，对吉林、黑龙江购房居民引力较大，这个现象值得重视。

由于东北是老工业基地，城镇化率高，城区人口比重大。沈阳城区楼市一般是指排除下属3县和辽中区外的主城9区。

沈阳全市共辖10个市辖区、1个县级市、2个县，总面积12948平方千米，建成区面积5855平方千米，2019年常住人口831万人，城镇人口673万人，城镇化率81%。

沈阳市最近十年商品住宅价格走势

我们将沈阳市最近十年的商品住宅价格走势制成曲线图表，从其一目了然的趋势图中我们看到：沈阳市商品住宅价格经过了2011-2015年的平台整理后，从2016年开始发力，沈阳近6年房价是个力度越来越大的拉升曲线，后期同比涨幅力度更加连贯强势。如果结合中国地标城策院经济前20强城市房价趋势图对比分析，沈阳近几年房价走势表现并不逊色。

2015-2020年沈阳城区商品住宅量价走势

沈阳市城区商品住宅价格延续上升趋势，受到疫情和市调控政策影响，2020年成交量下降至5年来新低。

2020年沈阳主城各区的住宅价格与销量呈现翘翘板关系

2020年沈阳主城各区的住宅量价走势上呈现翘翘板关系，这个显然也是符合常情与常理的。七区价格过万，沈河区以19850元/㎡排名首位，沈北新区以8655元/㎡排名末尾。而在销售面积上正相反，沈北新区成交329万㎡，排名第一，沈河区跌到倒数第2名。唯有浑南区保持了价格和销量的双优业绩。跟其他大城市一样，沈阳地段决定房价。老城核心如沈河、和平、皇姑、大东区房价居前，而沈北、铁西、于洪、苏家屯等外围城区房价殿后。

沈阳城区房价一样遵循从核心到外围发散递减的规律，在土地市场上可以明显看出。2020年，全市住宅用地成交，越靠近内环，土地供应越稀少，楼面地价越高；从城区向外延展，土地供应和楼面地价规律正好相反。

沈阳三环之内的土地资源越来越稀缺，成交量快速萎缩，近5年超60%的成交集中在三至四环之间，且成交比例持续放大。截止2020年底四环内区域均价集体破万，而且，各环线间的住房价格和上涨幅度差距越来越大，由此可见，沈阳房价的两极分化走势将不可避免。

2020年全市住宅供求仍以80-90㎡为主，占22%，但占比持续下降。80㎡以下占14%，降幅较大，表明刚需客群基数明显收窄。90-130㎡占49%，占比逐年提升。套均面积5年间增长12㎡，2020年达106㎡，沈阳住宅产品需求向改善升级的趋势体现明显。

由于2020年，沈阳住宅销量为近5年新低，产品库存增加，住宅去化周期也是近几年最长。住宅产品中，刚需和改善置业的主流产品：高层和洋房供销两旺，去化正常；小众化的住宅产品：别墅和多层销售较缓慢。

尽管东北地区人口流失严重，但沈阳市在东北地区的中心地位较稳固，对辽宁及东北其他省份购房居民的吸引力较大，有效填补了供需缺口。沈阳近几年的购房人群中，沈阳本地客户占比51%，外地客户占比49%，其中外地客户中有52%来自于吉林及黑龙江。客户购房年龄以25-35岁为主，2020年25-35岁客户占比下降，而25岁以下及36-40岁同比呈上升趋势，与沈阳住宅置业升级的趋势一致。

沈阳全市二十年房价复盘：房价起点高，房价走势稳实；近5年房价涨幅加速，但销量锐减

当今信息爆炸与信息碎片化同样对我们的思维造成了不可逆的负面影响，移动互联网时代，一些“直观”的感性认识会随着自媒体的标题深刻影响着人们的判断，以局部代替整体、以偏概全的成见会不小心覆盖人们的意识，人们看到的就是自己想看到的，大家接触到的就是媒体想让你知道的。

在中国地标城策院团队对东北房价深入研究前，笔者也以为“鹤岗房子白菜价”是东北三省的普遍现象。既然“投资不过三海关”，那么东北城市的房地产肯定是满目萧条。但是，当我们复盘沈阳本世纪前20年房价历程，这些数据显然动摇了我们心中固有的“直观”认知。

沈阳二十年房价数据告诉我们，沈阳20年历史房价规律可以用如下总结词语来概括：房价起点高，房价走势稳实，房价涨幅加速。纯从数据来分析研判，沈阳房地产的稳定健康程度超过很多万亿级经济发达城市。

2001-2020年沈阳市住宅成交均价（元/㎡）

在中国地标城策院已研究过的城市中，沈阳市房价历史涨幅波动区间可能是最小的。除了2010-2014年房地产调整阶段，2014年房价下跌，其他年份价格上升很有规律。沈阳住宅涨幅始终是在大上升通道内行进，底部不断抬高。如果说历史照见未来的规律成立，那么沈阳未来若干年的房价年均涨幅不会太低。

1-房价起点高：2001年住宅均价就达2610元/㎡，同时期前20强城市中，除了北上广深杭厦，大部分房价就是1000-2000之间。房价高起点的评价在前面的文章中也用来形容过地级市佛山。但是，佛山世纪初房价还起伏不定，涨跌互现，而沈阳从起步阶段价格就始终坚挺刚强。这个特点显然体现了老工业城市早期的底蕴。

2-房价走势稳实：沈阳20年房价走势稳定从容，不骄不躁，严格意义上的下跌只有一年，而且跌幅不大。涨多跌少又波动很小，房价上升曲线非常平滑，看起来十分流畅。

3-房价涨幅加速：更值得引起重视的是，沈阳房价呈现后期涨幅加速的现象，从2015年起，连续6年房价持续大幅上涨，几乎每年房价都上一个新台阶。住宅均价从2015年的6字头窜升到2020年接近1万2。这是在国家“房住不炒”政策长期化下的逆势大涨，结合下文的房地产销量分析，虽然一定程度上反证了沈阳房地产具有较强的内在的支撑力，但近5年房价快速上升、而销量锐减也带来了隐忧。

2001-2020年沈阳市住宅年均涨幅

沈阳市20年房价其实是个一气呵成的连贯过程，所谓的房价阶段论只是从价格涨幅力度和特征划分，便于对照分析。

稳升期（2001-2009年）：每年小幅匀速上升，行情稳徤；

整理期（2010-2014年）：房价增速趋缓，累计涨幅最小；

快涨期（2015-2020年）：价格连续拉升，不断突破新高。

沈阳住宅成交统计范围包含全市主城区及各管辖区县，包含普通商品住房、经济适用房、居住性公寓、别墅

如果说东北经济不景气对沈阳房地产有什么影响，最明显的痕迹就是住宅销售面积的高位回落。房价涨跌还可以通过土地、库存、购房资格的控制来把握，而房地产成交量就完全是一个城市住房总需求的真实体现。沈阳市早在2005年住宅销售面积就达到931万㎡的高度，到2015年新一轮房价上涨起点，成交面积又回到949万㎡的水平，十年光阴又是一个轮回。

2001-2020年沈阳市商品住宅销售面积（万㎡）

从2005到2014年，应该算东北经济惯性增长，沈阳城市化和房地产开发狂飙突进的最后十年。比起沈阳未来房价的不言顶，沈阳住宅2000万㎡的年成交量可能就是历史巅峰。随着中国经济减速，东北城镇化接近尾声和东北人口超低生育率及外流趋势，沈阳房地产再要重现往日天量成交的高光时刻恐怕不太现实。

沈阳市房价未来趋势：东北区域地位无忧、房价仍会上涨。但近5年房价快速上升、销量锐减也埋藏了隐忧

本系列文章从房价角度切入研究城市房地产，各类城市轮番剖析审视，已经推送过的20多个城市有一个共同规律：决定城市房地产牛熊的不是房价而是成交量。不论经济强弱、收入高低，所有城市的房价总趋势是不断上涨。比起房价涨跌，供销状况和量价关系更能看出一个城市房地产的真正底色。发展势头好的城市量价齐升、供销两旺、价格全面轮涨；经济疲软的城市量价背离、城热郊冷、房价两极分化。对于中国省会城市、经济特区和计划单列市，不存在房地产崩溃论一说。

沈阳的房地产形势又有其特殊性。东北是共和国长子，老工业基地。很多评价城市成长性的指标，诸如城镇化率、工业增加值、人口净流入量等，东北城市早就发展超前，已经过了高峰期。长期的工业化和重点建设，像沈阳之类的东北大城市，基础设施和综合配套普遍完善，但又增长乏力、找不到发展的想象空间。整体表现为城市成熟度高，活跃度低的状态。但是，城市经济形势和房价水平并不能简单划划等号。本世纪前20年的房地产强势增长，已经让看衰沈阳房价的人跌破眼镜。

当然，东北地区发展的黄金时代已经过去。整个东北发展缓慢、人口外流，东北包括沈阳在全国的绝对地位在下降是个不争的事实。对沈阳而言，比起绝对地位的高低，沈阳在东北城市中相对地位的强弱更能决定沈阳房地产的发展前景。与东北气候、产业类似的俄罗斯可资借鉴。前苏联解体后，俄罗斯经济一落千丈，人口常年负增长。从西伯利亚到远东的广袤土地上，大量城镇和村庄被废弃。人口纷纷涌到欧洲部分，莫斯科、圣彼得堡等大城市人满为患，房价高涨。东北在人口老龄化和人才外流压力下，留下的居民也会向大城市、向区域中心集中。东北城镇也将两极分化，像鹤岗、双鸭山之类的小城市会日益凋敝，而如沈阳这样的省会将是人口、资源汇集的重点。

简单地讲，沈阳、大连、长春、哈尔滨四个副省级城市实力的比拼，将决定未来各城市在东北范围内的地位和发展后劲。

2020年中国城市城建水平百强榜中，沈阳高居第6位。不仅位居东北首位，还超过了很多新一线城市。

近几年全国城市人均可支配收入排名中，沈阳在一线和新一线城市中名列14，远强于其GDP总量排名，也是东北城市第一。

至关重要的城市常住人口指标上，东北大城市中只有沈阳、长春、大连保持了人口净流入趋势。

在东北圈子内的有影响城市中，沈阳的实力并不弱，各项硬实力指标甚至优势还很明显。但这只能反映城市的历史底蕴。在中国，城市地位的提升离不开政策红利。当下对国内大城市最有诱惑性的称号就是国家中心城市。

国内已经确定的九个国家中心城市中，东北是唯一没有城市入榜的大区。要知道综合实力不如沈阳的西安、郑州，自从入围国中城市以后的几年，城市建设和房地产发生了脱胎换骨的变化。是支撑两个城市房价和成交量持续走高的最大政策诱因。如果沈阳能进入国家中心城市行列，虽然改变程度没有西、郑两市大，但也足以确立在东北城市中的绝对核心地位。

好东西人人会抢，何况是国家中心城市这样名利双收的荣誉。沈阳市在积极申报国中城市，而长春市也在筹备国中城市的申请。东北四城中，大连和哈尔滨位置太边缘。如果国家在东北设立中心城市，沈阳和长春可能是最大竞争对手。沈阳强在综合实力雄厚，长春优势是东北地理中心。

如果说国家中心城市桂冠花落谁家尚难预料，在沈阳都市圈建设中，沈阳市众星拱月的绝对核心地位是没有任何疑问的。在计划经济时代，鞍山、本溪、抚顺这些重工业城市在全国名声显赫，地位重要。随着东北经济的衰落，这群传统工业城市实力下滑的速度比沈阳更快，在全国各类城市排行榜中早已杳无踪影。往前几十年，沈阳都市圈中的城市可以用群星璀璨来形容，今后的沈阳都市圈只可能是沈阳一枝独秀、一城独大的局面。

东北的发展振兴与区域大城市的房价涨跌其实是两个命题，关联性并不大。随着东北在全国经济版图中的地位下滑，东北城市建设和发展更可能是收缩方式，集中于少数几个大都市圈内。沈阳市在全国绝对地位的下降和在东北相对地位的上升是可以并行不悖的。从各个方面比较，沈阳在东北四个大都市（沈阳、大连、长春、哈尔滨）中都是坐二望一的实力。沈阳前二十年的房地产发展堪称稳徤有力，未来的房价走势大概率会延续历史行情特征，也会有一定的想象空间。