西安房价近三年逆势大涨是一种"虚火"现象吗？背后真相是这样的

众所周知，西安是陕西省省会，副省级特大城市，国家中心城市之一，更是世界闻名的历史文化古都。把西安放在中国最具影响力城市房价研究第20篇来谈论，似乎有点开玩笑。论影响力西安当然不会这么靠后，论历史底蕴，十三朝古都的称号在全国更是独一无二。但是，就像最后一个定都西安的王朝已经是遥远的盛唐。一千多年来，西安就如所代表的北方地区一样在中国经济版图中的地位不断下滑。经济基础既决定上层建筑，也决定房地产发展前景。以前一想起大西北，脑海里的印象就是荒凉闭塞，地瘠民贫。国家的西部大开发和双循环发展战略为西部的腾飞插上了翅膀，西安也是当仁不让的大众网红城市。2020年，西安城市GDP总量历史性地突破万亿元大关。经济实力的增强加上大西北天然的中心城市定位，西安的前景当然值得看好。西安的房价是否也如城市地位一样节节高升走向辉煌呢？

这座古老的城，就这样横陈在辽阔的西北，盛唐的风，试图吹起那静默的旌幡

西安二十年房价复盘：加速上涨的长牛行情。但西安最近几年房价大跃进的理由是什么？

西安本世纪前20年房地产形势就跟中国房地产市场的正常发展轨道一样，是个不断上涨的牛市行情，这无需多费笔墨去论证。总结历史是为了预判未来，西安前十几年的房价走势还算正常，到是2017年起连续三年房价的大幅拉升引人注目。在"房住不炒"已经成既定国策的大环境下，一二线大城市近几年商品房价格，要么高位盘整，要么震荡下行，能够逆势连续大涨的城市总有房价坚挺的内在逻辑。西安在最近几年房价大跃进的理由是什么？上涨行情是短期现象还是长期趋势才是值得研究的。

西安住宅成交统计范围包含市内主城区、西咸新区和所管辖郊县。类别包含商品住房、安置保障房、经济适用房

西安市20年房价演绎路径可以根据价格特征分成三个阶段：

1 平稳上涨期（2000-2010年）：房价温和上涨，运行轨迹平滑；

2 盘整蓄势期（2011-2016年）：房价中途调整，价格涨幅较小；

3 快速拉升期（2017-2019年）：价格快速拉升，连续突破上行。

2000-2019年西安市住宅成交均价（元/㎡）

西安最近20年房价涨幅呈"W"形，分成三个波峰和两个低谷。但总体趋势仍然是大涨小回，涨多跌少的态势。每次回调都预示着更大一波涨幅的开始。

2000-2019年西安市住宅年均涨幅

只论单价和涨幅，西安在大城市中表现尚可，还谈不上多么令人惊羡。但是在住宅成交量指标上，西安市每年2000万方左右的住房销售总量绝对是王者级别的存在。

2000-2019年西安市商品住宅销售面积（万平方米）

2019年西安市商品房销售面积全国第四，仅次于成都、郑州和武汉。商品房成交量前四名恰好都是中西部国家中心城市。天量的住宅成交反映了所在城市庞大的常住人口和旺盛的住宅需求。从这个视角看，中国地标城策院研究认为，中西部国中城市的崛起确实有足够的规模支撑。

2019年全国城市商品房销售面积及常住人口规模

西安城区房价特征：空间分层、供不应求、量缩价涨。供应不足才是价格上涨的原因

西安市下辖新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、阎良区、临潼区、 长安区、高陵区、鄠邑区11个市辖区及周至、蓝田2个县，总面积10752平方千米，建成区面积700.69平方千米，截止2019年，常住人口1020万人。2014年，西咸新区正式成为第七个国家级新区。西咸新区范围涉及西安、咸阳两市所辖7县（区），由西安市代管。由于西安独特的行政辖区结构，西安楼市可以分成主城区、西咸新区和西安郊县三个组成部分。

西安楼市的分层结构比较明显，成交规模和价格由中心向外依次发散。新成立的西咸新区房地产发展势头猛烈，在价格上有大步向主城靠拢的趋势。

2010年-2020年西安普通住宅市场成交量价图

西安主城商品住宅长期供应不足，供应量和成交量连续四年回落；加上西安近几年大力度的抢人行为，住宅供不应求的矛盾非常明显，直接带动房价的上涨。

近5年西安市主城区商品住宅价格走势

西安商品住宅价格经过前几年的补涨，当前处于小范围波动，涨幅趋缓。2020年虽受疫情影响，但整体成交均价基于稳定。2020年主城区商品住宅均价15571元，较上年上涨7.7%。

西安市主城区中雁塔区、长安区和碑林区三个中心内城房价高于全市均价，雁塔区房价20715元/㎡领跑全市。

2020年西安各地产板块商品住宅成交价格

长安区曲江一期板块和科技路板块分别是曲江和高新的核心区，两板块凭借成熟的生活配套和良好居住环境，成交价格领跑全市，桃园路因临近高新区承接高新区的外溢客群，实现高溢价，成交均价均在20000元以上。

2020年西安各板块住宅成交量

西安全市区域内，中心城区土地开发殆尽，新增供应寥寥无几。城东板块和西咸新城板块是未来楼市的主力军，城东浐霸板块成交量遥遥领先。

2016-2020年西安市普通住宅分面积段成交占比

西安市商品住宅升级趋势明显，整体市场改善型产品比重增加。90㎡以下普通住宅产品成交占比逐年下降；主力产品面积集中在90-150㎡，其中110-150㎡产品在主力产品占比中呈上涨态势；180-200㎡大户型产品成交占比增加。

2016-2020年西安市新房、二手房成交量价走势

由于西安新房长期供应不足，特别是主城区开发土地日益减少，而住宅需求不减。西安二手房市场十分活跃，成交量价稳步上涨，2020年二手房成交量约为新房成交量的45%，新房与二手房成交量还在逐年拉近。二手房价格与一手新房同步上涨，价差很小。

西安房价未来趋势：短期房价缩量上涨，中长期房价增速下滑。房价短期上涨乃是“急火”催生，长期房价趋势仍存犹疑

西安市是近几年房地产市场发展迅猛，房价坚挺，快速上涨的少数几个全国性大都市之一。从表面上看，西安是一派欣欣向荣的繁华气象，但背后对房价真正的支撑力又是如何呢？论城市知名度，西安与成都、杭州、重庆、长沙等全国新一线城市，网红程度不相上下。论人口增量，西安的抢人政策和人口流入效果在全国少有匹敌者。论城市地位，西安的副省级城市、国家中心城市定位，在大西北独一无二。在高校数量，科研院所等城市硬实力指标上，西安也位居全国前列。支撑城市房地产向上的因素，西安似乎都不缺。最新的全国城市房价走势也印证了这个判断。

2020年全国城市房价上涨TOP20中，绝大多数都是长三角、珠三角城市。西安和银川是仅有的西北地区上榜城市；而且，都是涨幅非常靠前的省会。在中国经济版图南重北轻已成定局的趋势下，北方省份要想抗衡，避免资源和人口被虹吸、外流。唯有集中有限资源，全力打造强省会一条出路。

2020年中国城市居民收入百强榜截录

聚焦到西安身上，西安市的强省会战略实施几乎贯彻到了极致，而且在城市运营手法上颇为高明。2020年西安的GDP总量才过万亿，人均GDP和可支配收入一直是其短板，在全国百强城市中都比较靠后。但是，西安市在人口增量和房地产涨幅上的成绩远远超出了城市经济实力和居民收入水平。

其成功秘诀无非是两点：

1、无门槛地大肆抢人，虹吸省内及周边省份人口；

2、控制房地产供应，短期制造供不应求的紧张局面，保持房价量缩价涨的上升态势。

2011-2019年全国常住人口年均增量分布图

西安市的人口增量在全国城市中名列前茅，而且人口涌入的高峰期在2016年后，与西安被确立为国家中心城市几乎同时。西安城市地位提升的利好对人口的吸引力短期内仍将持续。

2020年全国21个代表城市房地产成交量情况

西安市2017年起历年住宅价格涨幅都排名全国大城市前列，但是住房库存接近告急程度，这种状况并非偶然现象，而是连续四年住房供应量和成交量都在下滑。只能说是政府有意为之的结果。通过控盘土地和住房供应，保证房价的坚挺，这种手段玩得最溜的大城市，在全国好像只有合肥和西安。

西安市一系列耀眼的操作加上城市本身的底蕴，在人口和房价指标上非常强势，在中国西北部偌大的版图上是一枝独秀般的存在。短期内，西安城市建设和房地产快速发展的趋势不会改变。西安仍然会拥有一段不错的价格行情。但是，西安城市实力的大跃进给本城居民带来自豪感的同时，也会让人产生错觉。随着天津的衰落，网络上关于中国北方第二城归属之争，渐渐成为话题。西安也成为了候选名单之一，供人们争论品嚼。西安是不是会继续提升城市实力和地位，进而保持房地产的长期繁荣和房价坚挺呢？对此犹疑参半。

2021年起，中国城市竞争格局已经由城市间的单打独斗悄然变成城市圈和城市群间的纵横搏弈。不久前发布的《国家综合立体交通网规划纲要》把成渝地区双城经济圈与京津冀、长三角、粤港澳大湾区并列为"4极"，被解读为成渝"第四极"地位的首次"官宣"。刚结束的两会上，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》获得通过。在《纲要》"开创中部地区崛起新局面"部分提出，推动长江中游城市群协同发展，加快武汉、长株潭都市圈建设，打造全国重要增长极。由此看来，国家规划的交通网络5个极核，也可能成为国家经济发展的五个中心。

尽管国家对西安的规划目标并不低，但是极核与节点，中心与组成部分还是有重大差别的。从城市群角度，以西安为中心的关中城市群只能算全国相对重要的城市群之一，远谈不上举足轻重。

以全国城市群经济总量和常住人口指标而论，关中城市群不客气地说仅属偏安一隅的支流旁系。不要说与长三角、粤港澳、京津冀相比，即使跟中原城市群、山东半岛城市群都有巨大差距。

西安市领头的关中城市群人口和经济规模偏小，这是先天不足。更重要的是，西安对大西北人口和资源的虹吸作用也已接近极限，后续增长空间不大。

2019年西安市常住人口1020万，占全省人口比重达26.3%，四个陕西人中就有一个人在西安常住，陕西全省也才不到4000万人。同属西北地区的西宁、银川两个城市，省会常住人口占全省人口比例更是超过30%，稳居前两名。大西北本来就地广人稀，各省强化省会地位的招数差不多，该抢的人也都抢得差不多了。同样是强省会明星城市，合肥、郑州、长沙的常住人口占全省人口比重只有百分之十几，还有提升空间。中国人口增长的趋势性逆转已是共识，还想从区域外引人？不被东部沿海和南方抽血就算不错了。

2019年中国城市群房地产销售数据

尽管西安市在房地产成交量上还可以进入城市排行榜前列，但是关中城市群除了一个西安其他城市都微不足道。关中城市群房地产销售占比在全国各区域板块中只能位居末座。

西安近几年的发展强势，除了本身在区域独一无二的地位和实力，还与全国的政策性支持分不开。但是，政策红利的效果总会随着时间衰减。城市间的比拼是个长期战争，出奇招可以短期引爆人气，持久战才能决定胜负。

对于西安房地产未来的发展空间和价格预判，需要一分为二地看待。无论从西安本身的科研文化教育实力还是国家为振兴中西部的战略举措。西安市在中国西部特别是大西北地区都有不可替代的核心作用。未来，西安作为西北区域中心的地位很难动摇，国家中心城市各项发展指数统计中西安都占据重要位置，可见西安在国家发展格局中的份量。这就决定了西安城市发展空间和房地产上升势头是长期稳定的。另一方面，中国城市圈和城市群间的竞争更加白热化，只靠短期某些指标领先很难保证城市长久的活力。广大的西北地区人口稀少、经济欠发达，只有西安一个重量级城市，这即是优势也是劣势。西安对区域的虹吸作用已经挖掘到了极限，未来不可能长期维持人口大量涌入的局面。关中城市群区域狭小、辐射有限，人均财富指标远远落后于其他城市群。西安很难与成渝、中原、长江中游等人口稠密的城市群进行长期抗衡。房地产增速和价格涨幅也不可能长期保持全国前几位的局面。

西安市近几年房地产和城市建设上的亢奋状况很难长期维持。中长期趋势上，西安市必将出现人口流入和房地产价格增速减缓的态势，房地产将切换入一个稳健匀速的增长轨道，房价将回到西安经济实力和财富总量在全国城市群中相匹配的位置。对西安未来的房地产市场前景，既要保持信心又不能盲目乐观。