合肥房价趋势：未来房价存犹疑，发展潜力存上限

中国城市间的竞争博弈其实是非常激烈的。往往一二十年光阴，城市地位的轮转如过山车般此起彼伏。拿现在大家津津乐道的全国城市排名榜跟各城市历史数据相比，城市间经济总量座次的变化很让人有沧海桑田、物是人非的感觉。除了普遍性的北方城市退步，南方城市崛起外，沿海与内地城市间的竞争也是一大看点。改革开放前30年，沿海城市如宁波、青岛、厦门等，占地利之便、开风气之先，经济发展如火如荼。"三十年河东、三十年河西"，以中西部省会为代表的内地城市，又开始恢复往日的荣光，发展热潮大有盖过沿海开放城市的趋势。安徽省省会合肥市应该是中西部崛起，强省会战略下表现最突出、最典型的城市之一。

合肥二十年房价复盘：不是在牛市，就是在去牛市路上

曾经听说过合肥房地产市场很凶猛，房价涨幅大。如果不是为了写这篇文章专门关注合肥楼市，根本不会对合肥房地产有感性直观认识。可以这样说，合肥楼市本世纪前20年房价就是标准的牛市行情，不是在牛市中，就是在牛市的路上。除了世纪初前两年，房地产市场化初期，袖珍型楼市还稍有价格涨落外。从2002年起，合肥住宅房价最近20年一直都在上涨，一次下跌都没有。在已经发布过的城市房价预测文章中，这是仅此一例。在合肥投资房地产，不管是短炒还是长投，都不存在亏钱的可能。合肥楼市更牛的地方在于，不仅全国性的地产调整与其无关，全国性的房价大涨机会一次也没落下。当全国各地"房住不炒"的政策调控常态化时，合肥近几年的房价反而迎来越来越汹涌的涨势。其奥妙何在？

合肥房地产是个20年不间断的牛市行情，所谓的发展阶段仅是价格涨幅的多少和快慢而已。

1 平稳上行期（2000-2009年）：楼市处在培育阶段，房价上行稳徤有力；

2 小幅上升期（2010-2015年）：价格涨幅相对有限，以小幅缓升挺过楼市的调整阶段；

3 高位快涨期（2016-2019年）：房价开始快速跳涨，四年累计涨幅接近翻倍。

合肥房价年均涨幅在二线城市中比较突出，而且很有特点。房价大涨与小涨年份搭配，每隔两三年房价涨幅来一个高低切换。既赶上了全国房价的普涨机会，又不致使城市房价涨幅过于离谱。

合肥房地产市场唯一让人疑惑的地方是其成交量。与住宅房价一路牛到底不同，合肥住宅销量大起大落，完全不似一个飞速发展的省会城市。2009年，住宅销售面积即达1180万，而2019年成交量也不过1155万方。

2000-2019年合肥市商品住宅销售面积（万平方米）

甚至从2007年，合肥住宅销量接近1000万方起，十几年来，成交量曲线始终在大箱体内做宽幅震荡，成交量难以有一个稳定明显的趋势方向。这期间，合肥还经历了三分巢湖，城区面积急速扩容，常住人口大量增加的利好，而住宅销售面积始终在高低震荡，成交量没有质的突破。尽管合肥近些年发展很快，经济实力提升很高。但与中西部其它省会相比，并无显著优势。房价和成交量的强弱势反差，只能说明合肥市似乎在有意调控供应来保房价。

合肥城区房价特征：供不应求，商品住宅价格坚挺

合肥市下辖9个区、4个县、代管1个县级市，总面积11445.1平方千米，建成区面积528.5平方千米，常住人口818万人。2011年对合肥市是有重要意义的一年。安徽省将面积9000多平方公里，户籍人口460万的地级市巢湖市一分为三，分别划归合肥、芜湖、马鞍山三市。合肥无疑是三分巢湖行动中的最大赢家，城市人口和土地空间快速膨胀，合肥的发展走上快车道。也可以说，中国各省的强省会战略从此拉开序幕。

合肥市从2011年起城区人口、土地面积有了根本性扩充，城市建设发生质变。按理说对房地产的需求也应水涨船高才对。但是，这十年里，合肥市住宅销售面积象玩了一趟过山车，2019年的成交量又回到十年前的水平。这与合肥市管理部门有意控制土地出让量有关。

合肥市在瓜分了巢湖，城市空间非常舒展的情况下，2013年以来的土地供应量却呈逐年下降的趋势。在强省会战略下合肥城市建设日新月异，而房地产开发所需的土地资源却日益紧张，对房价意味着什么不言而喻。

合肥市近3年土地和产品供应自2016年创出天量后，开始大幅萎缩；住宅价格稳步上升，供求状况日益偏向供不应求的局面。

进入2020年，合肥楼市似乎对疫情及经济下滑等宏观不利因素具有免疫力。2020年1-12月，合肥商品住宅新增供应609万㎡，同比下降7.3%；成交面积830.5万㎡，同比上升28.6%。2020年，全市商品住宅均价17710元/㎡，同比上升11.2%。房价持续走高，主城各区商品住宅供求关系均处在饥渴状态。

从库存情况也可看出合肥住宅供不应求状况。2020年下半年住宅库存去化周期下跌明显，已经逼近供求警戒线。

合肥城区房价具有明显的城市运营特征，政务区、滨湖新区等政府规划导向，概念先行区域房价引领楼市。边缘外围城区房价相对较低。

产品结构上，合肥住宅市场呈金字塔分布。90-130㎡面积占绝对主流，刚需和刚改置业是主要居住目的。近两年，洋房等改善性产品占比提升，合肥居住的升级势头开始出现。

合肥房价趋势：未来房价存犹疑，发展潜力存上限

合肥楼市运行具有特立独行的表征。不是房价上涨始作俑者，但每次房价飙升都少不了其身影。全国房地产调控重心往往关注于一线城市，像合肥这样正在成长中的内地城市，社会各界对其房价上涨的容忍度也挺高。所以，在"房住不炒"的大背景下，合肥近5年却是房价最阳刚，表现最出色的城市之一。从短期房价曲线上看不到合肥有任何减速的现象。对于合肥市长期的房地产发展趋势，还需风物长宜放眼量，从长计议。

合肥市从几十年前默默无闻的二线省会到眼下全国发展最快的网红城市之一，合肥市党政主管厥功至伟。有人评论中国最牛的风险投资机构是合肥市政府，从城市规划、土地运营到产业招商都是大手笔、大气魄。

合肥市政府的放手一搏，确实收到奇效，所有决策都如有神助般踩中风口。合肥市是中国近十年GDP增速最快的城市之一。发展势头在全国省会城市中首屈一指。2020年，预计合肥市生产总值增长4.5%左右、成为新晋GDP万亿级城市一员。

除了城市空间和新兴产业的高歌猛进，合肥市在交通、科技等基础设施建设方面也有让人眼红的前景。米字型高铁网络，国家综合性科学中心这些其它城市挤破脑袋都抢不到的大基建大规划，在合肥正在由图纸变成现实。

合肥近十年的发展历程堪称中国普通省会城市成功逆袭的典范。合肥房价的火爆也是对城市未来价值潜力的提前反映。但是，合肥房地产是不是未来就一路无限美好，涨声无极限呢？并不尽然。合肥这些年翻天覆地的变化当然离不开城市政府的高瞻远瞩、奋发有为。但是，政府操盘城市运营和产业招商是中国几乎所有城市经济建设的通常套路。合肥市眼光更高、决心更大、执行力更强，所以成绩更出色。合肥过去十年的快速进步也跟历史底子薄，基数低有关。当合肥迈入万亿GDP城市俱乐部，城市实力上了台阶后，未来更上一层楼的难度和挑战也会更大。

一座城市的繁荣发展无非是靠人和钱堆起来的。虽然合肥这十年的发展势头堪称惊羡，但未来的上升潜力还是受到很多局限。合肥既是中部城市，也算长三角区域。安徽省其实和邻近的江苏一样是个散装省份，安徽省内淮北、淮南、皖南三个板块文化习俗相差甚远。安徽省历史上也是人口外流大省，靠着省会的强势崛起，才减缓了些人口外流力度。合肥还想再把城市做大，势必会和邻近强省产生激烈竞争。

合肥市和南京市都规划了雄心勃勃的大都市圈，两个省会相距仅150公里，两个都市圈空间范围高度重叠。未来两市在人口和产业上的抢食会非常严重。而南京素有"徽京"的雅号，相邻的马鞍山、芜湖、滁州市居民历来外出就业购房首选南京而不是合肥。合肥都市圈将来的城区面积和人口规划能实现多少确实要打个问号。

更搞笑的是，皖南的宣城市继黄山市后最近申请加入杭州都市圈，这意味着宣城将成为首个被纳入三大省会都市圈（合肥、南京、杭州）范围的"跨圈"城市。 省内的小弟们都打算跟他省大哥混，合肥这个安徽老大未来的挑战不是一般的大。

合肥前20年房地产的强势表现出庄股特征，政府控盘痕迹明显，房价和成交量背离严重。用饥饿式土地营销来维持房价繁荣在城市上升期作用显著，但是，当城市人口持续流入、经济实力始终向上的预期接近天花板时，再玩这种套路的作用就大有疑问。在长三角的城市间竞争中，合肥恰好面临强势狙击的局面。另外，合肥虽然房地产牛气冲天，但是，成交主力还是刚需刚改客，小富即安的底色很明显。跟南京、杭州高端产品成交旺盛，富贵圈层源源不绝形成很大反差。

合肥市在城建升级、产业升级上成绩出色，未来更大的挑战在收入升级上。人均收入和家庭财富上，合肥与江浙城市的差距不是一点半点。即使在安徽省，合肥市的人均收入都落后马鞍山很多。在长三角城市群的发展序列中，合肥在与南京、杭州角逐中胜出的可能性不大。超越无锡、宁波，保持长三角城市第三梯队领先位置是合肥未来城市发展的现实目标。

合肥作为中部省会城市取得的发展成就已经创造了奇迹。鉴于在产业、科技、交通方面打下的良好底子，合肥市未来仍会有较大的成长空间。但是，在强手如林的长三角城市群中，合肥未来每前一步的难度都很大。合肥市前20年房地产缩量上涨的发展模式，总有曲终人散的时刻。对合肥未来的房价判断，既要充满信心，也要保持理性。合肥更有可能迎来量价均衡，温和攀升的房地产稳徤运行态势。