长沙房价与城市实力严重背离，或现恢复性上涨，并打破价格平均化

这是一篇姗姗来迟的文章。本世纪前20年如白驹过隙般飞逝，中国城市房地产又迎来了新的发展周期。中国城市二十年房价研究文章采用了产业、人口等宏观指标评判城市房价，虽然简单粗暴，却直接有效。前面分析的十几座城市房价高低与城市经济实力排名有很大的相关性。但是，在中国这样快速发展的大国，总有些城市的房地产给人以神奇的印象。就像本文隆重推出的城市：长沙。长沙的房价与城市实力的严重背离打破了本系列文章至今总结的种种规律。我们需要回到长沙房价为何如此的本源来考察。经过四十多年改革开放的浸染，用市场的手段组织经济运行几乎成为全社会的共识。长沙市偏偏以最不市场化的行政手段严格管控住房价。从官方到民间，几乎博得了一致的称赞叫好，这才是令人吊诡之处。

长沙梅溪湖新城鸟瞰，未来长沙最有可能成为具有高房价支撑的高品质居住新城。

长沙二十年房价复盘：价格低、涨幅慢、波动小

本系列房价研究与趋势预判文章已经推送了十几篇。读得多的朋友可能有点审美疲劳，绝大部分城市房地产行情都是波澜壮阔，先抑后扬、先慢后快，20年弹指一挥间，房价却是轻舟已过万重山。而描绘长沙本世纪至今为止的房价表现，上述词汇却不太适用。长沙21世纪前20年时间房价一言以蔽之就是：价格低、涨势慢、波动小。

长沙房价低到什么程度，官方数据最有权威。2019年，长沙市住房综合成交均价只有8227元/㎡。当然，统计数据是长沙市内六区加上长沙县、宁乡市、浏阳市的各类住宅交易成交价格。即便如此，这个价格已经低于很多三四线城市甚至小县城房价。理由很好解释。长沙全市商品住宅均价去年也不过1万出头，但是过去20年，长沙市建设了海量规模的经济适用房，单位集资房，公务员小区。这些非市场化开发的住宅，建设成本和购入价低得令人发指。多类型住宅买卖交易严重摊薄了长沙本就不高的房价。一句话，评价长沙房价就如本文开篇所言，不能用常规的眼光看待。

长沙住宅成交统计范围包含市内六区和长沙县、浏阳、宁乡等管辖市。

长沙本世纪的房价走势并非不正常，而是稳定过了头。本系列前十几座城市20年房价也是有涨有跌，但是房价涨势不是均速前进，往往是关键性的几年就把主升浪行情走完。2009-2010年4万亿，2016-2017年去库存是房价拉开差距的重要宏观节点；中国的大城市这期间都出现过房价暴炒，短期翻番的走势。而长沙在这两个时间段，房价年均涨幅不过20%左右，跟其他城市比起来，表现太过温柔。而且，每当别的城市房价涨上天，长沙房价刚刚开始启动，就被行政手段强制性摁在地板上。别人大涨时你小涨，别人小涨时你不动， 价格差距自然就拉开了。

2000-2019年长沙市住宅成交均价（元/㎡）

正因为长沙房地产行情被人为压制太严重，价格扭曲异常。煞有介事地去划分楼市的发展阶段纯属多余。长沙房价最大特征就是平台型整理，在1000-2000，3000-4000，5000-6000几个价格区间都经过好几年的反复震荡消化，量价动能实在按捺不住时，才会有进一步的价格向上突破。

2000-2019年长沙市住宅房价年均涨幅

长沙房价涨幅对比图表：2000-2019年中国前十城住宅价格年均涨幅（%）

长沙房价的年均涨幅也是茶杯里的风波，平淡无奇。20%以上的房价涨幅年份屈指可数。尤其是2010年以后的最近十年，房价年均涨幅更被压制20%以内的狭小区间。跟房价前十强城市涨幅曲线一对比简直是天壤之别。特别是2009-2010年和2016-2017年，长沙房价升幅都是刚有所表现就被强力掐断。错过了两个历史性主升浪，是长沙房价不高的重要原因。

2000-2019年长沙市商品住宅销售面积（万平方米）

真正让长沙房地产引以为傲的是急速壮大的楼市规模。商品住宅销量从2000年的93万方扩容到2019年的2000万方，20年住房市场规模增长了超过20倍。在常住人口远少于其他大城市情况下，每年2000万方级别的成交量在全国城市中稳居前列。长沙楼市的成交规模反映了城市急速膨胀的居住需求和人口涌入带来的源源不断的新增购买力，同时也反映了供应极大放量对房价的抑制。

长沙城区房价特征：价格平均主义，地段价值低估

长沙市下辖6个区（芙蓉、雨花、天心、开福、岳麓、望城），1个县（长沙县），2个代管市（宁乡、浏阳）；总面积 11819平方千米，2019年常住总人口839万人。

考察长沙房地产首先要把城市面积、城区面积、建成区面积几个指标搞清，不同城市空间计算的房地产价格大相径庭。像重庆市8万多平方千米的城市面积赶得上一个省的规模，计算全域房地产就很夸张。宁乡市和浏阳市由于相距主城区较远，研究长沙房地产不是特别强调，基本就是指市内六区加上长沙县。长沙县经开区虽然与城区早已无缝对接，却总是挂着个县城的名号，导致在正式统计的全国城市指标排名上，长沙的建成区面积和城区人口远小于真实情况。但这个差异又不能忽略，因为，长沙城东西两端的长沙县和望城区是房地产供销的大头和房价洼地，也是外来人口的主要流入地，对平衡长沙房价起着重要作用。

2018年中国城市建设统计年鉴

在《2018年中国城市建设统计年鉴》上，长沙建成区面积只有365平方千米，城区人口只有374万，排名全国城市26位。这只计算了市内五区和望城区湘江新区部分，而把长沙县排除在外。如果加上长沙县经开区和望城区主城镇，根据百度统计，长沙市建成区面积达到567平方千米，常住人口超过400万。建成区面积进入全国城市前15强。

从城市热力图上可以窥见长沙城区的真实规模，中心五区和长沙县、望城区已经融为一体。只有人口集中的建成区谈论房地产才有意义。

费了这么多口水廓清长沙城区的面积范围，是因为不同的区域对应不同的房价。2020年长沙市内六区加长沙县商品住宅成交均价9660元，接近1万元大关。只计算市内六区房价，2019，2020年长沙市商品住宅均价分别为9816元和10556元。

2018-2020年长沙市内六区新建商品住房供销走势

由于望城区2011年才撤县改区，产品供应量大、绝对价位低。考察长沙市内五区房价走势可以看出城区房地产20年的完整发展历程。

长沙市内五区商品住宅20年房价走势

长沙楼市房价低众所周知，比低价格更加不可思议的是城区房价的平均主义特征。传统的房地产地段价值论在长沙效果不彰。2020年12月，长沙市区加长沙县，房价最高的岳麓区均价14068元，最低的长沙县9119元，价格差不到5000元。如果只算市内五区，住宅均价几乎无差别地纠缠在一起，与国内大城市对比就可看出巨大差异。

2020年12月长沙房价概览

部分新一线城市2020年12月城区商品住宅价格对比表

在国内新一线城市中，主城区房价高低值平均差在2.0-2.5倍之间，而长沙只有1.5左右，是房价差距最小的一个。长沙房价的平均主义现象严重，城市地段价值未能充分体现出来。长沙既不像武汉、南京、杭州，房价按地理位置层级鲜明；也不似合肥、郑州、苏州，城市新区成为价格新贵。长沙大河西应该是近几年房地产最热门区域吧，梅溪湖、洋湖、滨江新城板块轮番引领楼市热点，2020年以上板块商品住宅均价也不过15000元左右，跟苏州工业园、郑东新区、合肥政务区房价比起来，还只在半山腰。

长沙这种均衡型房价有利有弊。长沙采用限房价竞地价方式出让宗地，城市房价拉不开造成市中心地段溢价上不去，影响了卖地收益。长沙市2020年卖地收入和土地财政依赖度，在全国同级城市中处于靠后位置。直接影响就是城建投入，长沙地铁7号线以后就没了下文，已运营地铁里程较短，人流强度居全国城市前列。在很多大城市，城中心和主流新区的高房价对普通购房者非常不友好，一线城市的土著和白领想圆新房梦，或者卖掉老屋，或者跑到遥远的城郊才有可能。大都市已静悄悄地完成了人口结构和城市空间的阶层分化。而在房价均贫富的长沙，即使最热点板块住房供应也是量大块足，价格亲民。买房者以较低的价格就可分享城市的最新建设成就和优质配套，普通市民也能享受地段红利和城市发展溢价。

由于城市房价低，加上严格的限购政策，客户十分珍惜手上的房票，买房者只要有条件都尽可能地一步到位，长沙住宅市场的改善性升级趋势很明显。户型面积和总价逐年放大，130-140㎡的中大户型成为最畅销产品。长沙别墅及大平层也颇受购房者青睐，2020年长沙内五区别墅成交26万平方米，较2019年的14万平方米出现了较高增长。2020年1至10月，长沙大平层供应45万平方米，成交61万平方米，供销比为0.7，供不应求态势明显。一线城市只能买小三房的价钱可以在长沙住上别墅、大平层。长沙连续13年被评为“中国最具幸福感城市”，舒适的住房条件是重要因素。

长沙房价未来趋势：价格恢复性上涨，回归城市房价正常逻辑

长沙本世纪20年的房地产发展历程，捅破了中国大城市房价无法控制的神话。老百姓都明白，只要政府下决心去做，就没有办不成的事。房价涨幅过快，“非不能也，乃不为也。”当下，谈论长沙的房价是个流量话题，网上的文章多如牛毛。本文既不想拾人牙慧，也不愿故作惊人之语。况且，本文篇幅已经不短，最后一部分就沿着文章话题谈谈长沙房价合理的发展逻辑。

对长沙房价未来的上升前景相信没有人会怀疑。经过新冠疫情和全球货币放大水，通货膨胀浪潮已经在路上。进入2021年，上海等地房价的爆发式上涨，让人感觉新一轮房价上涨是不是又要来了。

可以明确的是，长沙最严的调控政策已经成为中国房地产的一个典型样本，是长沙市政府的政绩和长沙网红城市的重要形象口碑。长沙的楼市政策只会有局部微调，决没有放弃废止的可能。

长沙的房价不是没涨，只是涨幅太慢，跑输了大盘。在新的经济形势和外部环境下，长沙市对房价的控制也在增强灵活性，将来房价会在容许的程度内有更大的浮动空间。就像放风筝一样，在风和日丽时，把手中的牵线松得多点，让风筝飞得更高些但又不至于失控。近几年长沙出让土地的住宅最高限价，其实已经有不小的提高。

房价的运动就跟物理规律一样，静止是相对的，上升是绝对的。对房价走势的感觉如何，取决于价格的相对运动，正所谓没有对比就没有伤害。长沙房价最合理的参照系就是与同为中部省会城市的比较。

长沙市在中部六省省会中房价最低，价格绝对值和涨幅在最近十年忝居末位。而长沙市无论人均收入和人口净流入，都是中部省会城市榜首。既使长沙市达到中部省会城市房价平均涨幅和平均价格，对长沙的经济发展和居民福祉也构不成太大压力。

基于长沙市的调控政策和经济前景，长沙未来房价有可能出现恢复性上涨，改变目前过分扭曲的房价水平，使房价涨幅与经济发展和人均收入水平保持在合理的对比区间。至于期待长沙会出现报复性补涨行情？政策和环境似乎都不允许，关键要看市场与政府这两只手的互搏之力哪只手能胜出。

长沙压抑很久的房价将有正常合理的升势，这是可以预期的，中短期都如此。短期内，符合购房条件的群体在扩大。据中原地产测算，2020年，将有超过11万批客户有购房资格且有购房意愿，新增房票人数远超前两年。另外，前些年的首套房客户，再过二三年又具备买2套房资格。随着收入提高，生二胎等原因，买家对大户型和改善性住宅的需求将很强烈。更何况长沙人均收入和上市公司数量高居中西部城市第一，大量高收入高净值群体拿着钞票在长沙买不到称心如意的好房子。长沙的住宅楼盘论品质、品味没几个在全国叫得响的作品。从居住升级角度，长沙有强烈的价格上涨冲动。

比房价上涨更可期待的是长沙房价的估值逻辑和地段价值的正向回归。地段价值和房价的过分偏离，违背了经济规律。除长沙外，中国几乎所有一二线大城市，房价是按距市中心的远近逐渐递减的。一环、二环、三环，中心、近郊、远郊，房价会有数倍的悬殊。而在长沙，城区各板块价差很小，中国历史上“均贫富、等贵贱”的口号终于在长沙楼市实现了。

去年，长沙市长信箱一封投诉房价涨得太慢的客户来信火了。长沙政府的硬气回怼赢得不少网民称赞。其实，写信人的观点未尝没有道理。有点经济学常识的都知道，世界上没有只有收益没有成本的好事，任何决策都是成本代价的权衡取舍。有赢家必然有输家。作为一不靠海二不沿边，城市级别和政策扶持都不沾光的内陆省会，长沙靠着正确的产业政策和坚决的房价调控，挤进了新一线大城市的门槛。长沙低房价的赢家就是长沙市政府，长沙城市形象和新定居长沙买房的“新长沙人”，输家呢，可能是众多投资置业、拆迁补偿或财产继承在长沙市内拥有多套房的“老长沙人”。

长沙的房价打乱了长沙的地段价值和城市资源的含金量。“拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”早就写进党的十九大报告里。而中国居民的主要财富资产就沉淀在房产中，这是怎么样都否定不了的。

在房价稳定增长基础上，适当拉开长沙城区地段的价格差距，让房价体现城市的真正价值，让居民的财产性收入正常增长，合情、合理、合法。所有“新长沙人”也是明天的“老长沙人”，都会遇到同样的问题。从最近一年长沙土地出让情况看，长沙核心地段的房价开始有价值回归的趋势。2020年长沙河东二环线内二宗土地住宅毛坯限价达到14800元/㎡。2021年1月，同样是二环内河西桐梓坡棚改项目，住宅毛坯限价16000元/㎡，若加上精装修价格就接近2万一平方。跟其它大城市一样，长沙二环线以内的核心城区，可供开发土地会日益稀少。未来几年，长沙二环内住宅均价达到2万元/㎡不是梦。相比新一线城市城央和城郊2-2.5倍的价格落差。长沙仅1.5倍的价格差还有很大的修正空间。

根据长沙市规划，2035年长沙人口将达1200万，建成区面积1000平方公里。鉴于长沙中心城区土地资源逐渐衰减，长沙未来的城市范围只会向外围拓展，新增的几百万人口只有更偏远的城郊才有足够的容纳空间。城市板块的疏离会给市民带来更长的通勤时间和更高的生活成本。长沙城市地段的重新估值和房价差距的分化在所难免。未来长沙房价在保持理性上升的同时，市中心和热点新城板块的房价将有更大的涨幅。目前，长沙市均贫富的低房价对刚需客可能是最后的福利，中低收入阶层在核心城区购买新房的机会窗口稍纵即逝。

城市房价过高过低都不是好现象。就像北上深的打工人对高耸入云的房价只有无奈和叹息，但人们并不因此对鹤岗、双鸭山白菜价的住房感兴趣。城市房价应该正确反映居民的生活追求和城市的发展价值。长沙，如果总是凭低房价而享有“中国最具幸福感城市”，未免有些无趣。就像因低房价受益的“新长沙人”，若干年后也会因低房价面临“老长沙人”同样的困惑。“市场的归市场,凯撒的归凯撒”。让长沙的房价走向正常的估值逻辑，体现城市的真正价值。全体长沙人的幸福感可能会更高。