福州房价有别于厦门，二十年走势飘忽不定，房价未来趋势引人遐想

提起福建省的主要城市，大多数人对厦门市的印象更深，毕竟厦门是闻名海内外的旅游城市，上镜率更高。福州虽然是福建省的省会，在全省乃至全国范围内的地位却有点尴尬。好像全国只有福建省，论城市级别、高等学府实力，省会要低于同省城市，大哥小弟的座次不好排。福州市的低调形象掩盖不了其雄厚的经济实力和日渐高看的发展前景。随着中国双循环发展思路的确定，市场导向的沿海开放城市与行政导向的省会中心城市的发展轨迹将形成交叉，与渡过发展高峰期的外向型城市相比，具有政策和资源主导力的省会城市的上升势头将更加猛烈。更何况，福州的经济实力和房地产发展本就不显山露水。对福州房价的深入研究能够对福州及福建全省的房地产前景有一个更全面的认识。

福州，最华丽的歌剧院，以一种象征的姿态，引人遐想

福州二十年房价复盘：行情扑朔迷离，房价飘忽不定

中国城市20年房价预测文章之所以时间跨度拉长到如此程度，就是想历史性地全景式描绘各城市房地产发展历程，避免短线指标的干扰，误导。一路总结分析下来，20个城市的20年房价复盘几乎就是一个模子，大同小异。而福州市本世纪20年房价路演历程则绝对是独一无二的另一番景象。福州市与全国其他城市房地产一样都是长牛的20年，但是，房价上涨的路径十分另类。有点像物理学中的熵增定律，房价走势似乎是从有序向无序，从稳健向激进的方向演化，规律性、趋势性越来越不明显，越来越难以判断。福州市住宅市场从2000年到2012年是标准的价升量涨的雄健牛市，13年间房价累计上涨607%，每年上升45%，表现非常火爆。而2012年到2017年间的6年间全市住宅均价反而下跌了100元，整体价格犹如时光停滞般被冻结。而2018年楼市又象旱地拔葱似地出现36.3%的大涨，与2017年前的房价出现了巨大断层。紧接着的2019年又出现1.4%的下跌。福州房地产后市何去何从，光从历史数据上很难推演。而最近十年，福州的国民经济和社会发展都处在高速发展中，近十年福州房价诡异变化的具体原因让人扑朔迷离，百思不得其解。

福州住宅成交统计范围包含市内城区和所管辖县市。福州住宅成交包含普通商品房、安置商品房、经济适用房。

福州20年房价有三个时间跨度不均衡但特点十分鲜明的阶段：

1. 稳健上升期（2000-2011年）：小幅快跑，上涨频率快、累计涨幅高
2. 调整滞涨期（2012-2017年）：较长时间停顿，价格上下波动频繁
3. 高位运行期（2018-2019年）：房价巨幅上升，价格高位继续震荡

2000-2019年福州市住宅成交均价（元/㎡）

福州市不仅房价上升趋势诡异，而且房价构成也让人产生错觉。如果仅凭官方统计数据公布的房价水平就认为福州房价不过如此，就大错特错了。福州市普通住宅中有相当比例的安置型商品房，2017年至今，福州市内五区及闽侯区安置房已达679.13万㎡，目前安置房供应面积占旧改征迁比例的29%。

【福州启动城区连片旧屋改造计划：2018-2020年五城区改造项目占比约35259亩，涉及旧房约2339万㎡，2020年改造零星旧屋区50个，加快同晖地块、洋下新村、三叉街新村等106个旧屋区。】

由于福州安置商品房比例大，价格低于正常商品房，而且主城区与郊县安置房价格相差悬殊，无疑将拉低全市住宅价格统计数据。2019年福州市住宅均价下跌是不是与当年安置房建设加速有关，令人产生遐想。

2000-2019年福州市住宅年均涨幅

福州市住宅价格20年累计涨幅较高，但时空分布不均匀，主要大涨年份都集中在2012年以前，2012-2017年甚至出现房价停滞局面。而且，福州市20年来所有住宅价格下跌时间也都出现在2012年以后。就如本文前面所讲的，福州市房价运行出现规律走向不清的现象。2018年以来的房价高位震荡将持续，后市走向有待观察。

2000-2019年福州市商品住宅销售面积（万平方米）

福州市住宅成交量变化比价格更有规律性。总体而言，楼市水涨船高，规模不断扩大。成交量已经稳定在1200万㎡/年以上，在量能的堆积顶托下，即使楼市价格有所反复，也无法改变市场从量变到质变的过程。

福州城区房价特征：板块价差明显，刚需置业占主导

福州市简称“榕”，截至2019年，全市下辖鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾、长乐6个区，闽侯、连江、罗源、闽清、永泰、平潭6个县，以及县级市福清。总面积11968平方千米，建成区面积416平方公里，常住人口780万人。

福州市在人多地少的福建省，管辖范围较大，下属区县众多，主城区、近郊区和远郊县的房地产发展分层明显。考察福州市房价情况除了要注意其产品结构差异（商品房、安置房）外，区域范围的界定也十分重要。如果研究中心城区房地产，一般只包括鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾市内五区。

2016-2020年五区普通住宅年度价格走势

福州市近五年住宅价格，前三年出现大幅上涨情况。受限价政策管控，最近两年住宅价格走势稳定。2020年，福州市五区普通住宅市场签约价格呈稳中上扬态势，整体均价约2.65万元/㎡，同比上涨5%。

2020年五区各板块普通住宅签约价格特征

福州市城区房价遵循大城区房价分布的普遍规律，传统老城区无疑是价格高峰，均价超过3万；主城区边缘的马尾、桂湖板块价格价格最低，仅1万出头。福州市中心板块近年新项目多以安商混合型住宅为主，高品质地王项目减少，均价有所下滑。由于福州市的商品房产品混搭供应，抑制了高端楼盘扎堆上市对楼市价格的过快拔高，拉平了价格上升曲线，同时也照顾了中低收入阶层的住宅需求，对城市房地产调控不失为一种可行思路。

2020年五区普通住宅板块产品成交

2020年五区普通住宅面积段成交比例

即使在福州这样发达的沿海省会城市，市民购房仍然是以改善民生，解决住房问题为主。2020年成交依旧是刚需主导，市场主流产品为70-110㎡，套均300万以内刚需住房。

2020年五区普通住宅板块价格走势（元/㎡）

住宅产品和价格分层鲜明，低价格成交户型均为125㎡以内产品，125㎡以上改善性住宅均价达到3万，而且主要集中在中心城区板块。未来城区产品供应将呈现中心城区面向改善置业，主城边缘满足刚需购房的梯级结构。

2016-2020年五区普通住宅供销存走势

福州市内五区2020年住宅供应量256万㎡，成交量206万㎡，中心城区楼市规模在福州每年1200多万㎡的住宅成交量中占比较小。城区产品库存增长较快，2020年住宅库存达到324万㎡的高位，受到政府调控和客户观望影响，房企后续的去库存销售将会对价格运行形成制约。

2020年五区普通住宅各板块实际期末库存：万㎡

由于福州市内五区是每年只有200多万㎡销售的小型楼市，加上连续三年供大于求，住宅存量累计规模亦不小，加上政府的限价政策，将加剧城区价格的分化走势。中心、东区等核心区高价板块库存量小，价格继续坚挺；仓山、马尾、桂湖等城区边缘板块既是价格洼地也是库存大户，后市仍将以走量去库存为主。

有别于厦门房价，福州房价未来趋势：价格稳中有升，长期平缓向上

中国地标城策院所深度撰写的本系列文章前面曾经论述过，中国沿海城市有两种类型，一种是旅游服务型城市如厦门、三亚，一种是外向型制造业城市如大连、宁波；旅游城市市场狭小，房价更易出现暴涨，传统工商业城市房价走势则稳徤许多。福州市从历史表现和成交数据上，更像是后一种城市，与厦门是两个截然相反的类型。城市房价是有历史脉络和基因特点的，城市房价的未来发展不会偏离城市历史传统太远。

福州市内五区与厦门全市在住宅成交量上基本相当，但是从20年历史房价和最新城区房价数据上，厦门市几乎是一往无前，房价持续上升永不言顶，而福州则表现出反复拉锯，一唱三叹的特征。与厦门豪宅大户型成交形成楼市风景相反，福州仍然以刚需置业为主导。因此，福州市内生性需求为主的住宅市场，受政府政策和市场供需的影响更大，中短期仍将保持价格小幅稳步上升的特征。

福州市最近几年住宅用地供应量持续增加，安置房、限价房、公租房等保障性住房供地占有一定比例，对平抑住宅价格过快上涨起到重要作用，加之福州全市近三年住宅供大于求，开发商去库存需要，都决定了福州楼市未来两三年将是“稳”字当头。福州楼市长期价格空间取决于城市的持续发展潜力和所在城市圈的吸引力。

福州市2020年GDP总量10020亿元，成为最新的一个GDP破万亿的城市。人均GDP迈入高收入城市行列。城市经济实力的提升将是城市房地产发展的最有力保障。但也要看到福州市在一些关键指标上超出常态，是其房地产可持续发展的隐忧。

福州房价没有在全国拔得头筹，而福州市2019年房价收入比和土地财政依赖度却在全国主要城市中位居前列，对福州未来的城市建设和房地产发展构成了不少阻力。福州市这些年房地产的反复震荡，库存量的增加也是对城市透支性增长的一种提前反映。

关于厦门和福州的实力对比是福建居民也是全国网友的热门话题，在一份两市全方位的指标比较中，厦门在大多数子项中占优，尤其在人口净流入、人均收入和人均消费等与城市活力和投资能力有关的指标上，厦门市几乎呈碾压态势。这在一定程度上也可以解释厦门在房价和人口吸引力上在省内持续领先的优势，以及最近一些年福州市房地产发展波澜曲折的原因。

福州市尽管目前房地产市场存在压力，但是其未来并非一片黯淡。整个福建沿海都已列入国家规划的海西城市群范围。海峡西岸城市群中是以福州、厦门为核心，聚拢泉州、漳州、莆田、宁德的沿海实力，覆盖闽、浙、赣、粤共计20个地级市所组成的国家级城市群。与土地紧张，地盘狭小的厦门相比，福州市庞大的辖区面积和众多的附属县市为其进一步发展提供了充足的空间。与台湾的交流沟通是海西城市群的重要职能，以往厦门凭借紧贴金门岛的地利成为对台交往首选。随着祖国统一问题提上议事日程，与台湾地理距离最近的大福州地区未来将成为连接两岸的首要窗口，福州在海西城市群中的地位有后来居上的可能。

在近期出炉的《国家综合立体交通网规划纲要》中，已明确要将台北列入2021-2035年建设的国内交通主轴之中，京台高铁、京台高速再次引发国人瞩目。由几段高铁组成的“京福高铁”，包括京沪高铁的北京—蚌埠段（2011年6月30日通车）、蚌埠-合肥客运专线（2012年10月16日通车），以及合肥-福州客运专线，已于2015年的6月28日全线通车。从福州用公铁两用大桥跨海延伸到距离台湾最近的平潭岛，福州-平潭快速铁路也已于最近的2020年12月26日正式通车。只剩最后平潭县至台北一段。如果把福州和平潭的交通、城市规划，海西城市群的远景目标与国家统一大业联系起来，大福州地区将成为沟通海峡两岸与祖国腹地的桥头堡，其未来发展空间是极其令人憧憬兴奋的，所谓的房地产自然也不在话下。

福建自古山高水远、交通不便，与长三角、大湾区都有一定距离，在地理和经济空间上都有相对独立性。囊括了福建省主要城市的海西城市群与全国其他城市群最大的不同就是内部没有绝对的龙头老大。福州、厦门、甚至泉州都有强大的经济实力和文化影响力。因此，海西城市群内部城市将呈现均衡发展、雨露均沾的局面。没有一家独大城市虹吸区域内资源，给了各个城市充分自由的发展空间。作为福建省会的福州市，在行政力量和国家规划的利好刺激下，将会改变目前处处被厦门压制的状况，在未来城市群的发展中有望抢得更大的蛋糕。但由于整个东南沿海人口和资源的规模上限，以及区域城市圈群雄并起的格局，未来福州房地产更大可能迎来长期健康向上，稳定增长的态势。

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