佛山房价未来，取决于与东莞的广东第三城之争，以及广深榜首之争

佛山市地处珠三角腹地，是粤港澳大湾区重要节点城市，中国民营经济最发达的地区之一。在华南地区以外人们的印象中，佛山是个熟悉又陌生的城市。佛山是粤剧之乡，广府文化发源地，集粹了岭南文化的精髓。论经济实力，即使在世界工厂之称的珠三角，佛山的企业和品牌也是如雷贯耳。在自媒体盛行时代，网红当道，城市也不例外。以实体经济出道又是个普通地级市的佛山，没有包装也不靠作SHOW，很难在信息过剩的今天，进入媒体和受众的视野。佛山城市的真实实力和房地产的发展前景究竟如何？没有切身利益的人是很难有直观感受的。凭借佛山高度发达的民营经济，佛山的房地产也是最具市场化特色的楼市。了解以佛山为代表的沿海普通城市房地产市场，对观察中国楼市的整体走向具有积极意义。

佛山，融入世界的张力，那一种磅礴的美，也是一种沉重

佛山二十年房价复盘：起点较高，行情稳健，后程发力

为了保持数据的新鲜感，佛山20年房价分析时间跨度从2001-2020年。今后的城市房价分析也将根据国家和各城市统计局最新数据更新。不管21世纪是从2000年还是2001年开始，佛山楼市本世纪的亮相都是令人瞩目的。佛山在这20年的楼市历程可以概括为三个特征：高起点、稳行情、后发力。

1-高起点：2001年佛山商品住宅均价2634元，即使前一年房价也是2262元；细心的读者翻阅以前的文章就知道，中国最具影响力前20强城市，除了北上广深厦杭以外，其他城市2001年房价也就2000元左右，甚至很多都还是1000多元。佛山市房价的高起点应该得益于民营经济发达，外来人口大量涌入，从上世纪90年代起房地产就进入市场化开发。

2-稳行情：佛山房地产行情二十年总体表现很稳健，房价持续向上，却没有大起大落，除了2007年涨幅较高外，其他年份涨跌互现但幅度都不太大，整个20年房价是个平滑流畅的曲线。

3-后发力：佛山市房价从2016年起的最近五年出现了一波强劲升势。住宅均价从2015年的8496元涨到2020年的16256元，5年价格接近翻倍。而且成交量稳定地超过1000万㎡，典型的量升价涨牛市特征。

佛山住宅成交统计范围包含全市五个城区。佛山住宅成交包含商品住房、安置保障房、经济适用房

佛山房地产20年行情跟前20强绝大多数城市一样都具有稳升-调整-快涨的三阶段特征。

1. 稳健上行期（2001-2009年）：房价温和上涨，步伐稳健；
2. 平台调整期（2010-2015年）：行情中途调整，涨跌参半；
3. 高位快涨期（2016-2020年）：房价持续大涨，接近翻倍。

2001-2020年佛山市住宅成交均价（元/㎡）

佛山市20年房价涨幅应该算万亿级城市中比较平稳的，除了2007年有一过40%的大幅上涨外，其他时间房价都在箱形空间波动，涨跌幅度不超过30%。

2001-2020年佛山市住宅年均涨幅

佛山市住宅成交趋势具有需求主导的特征，各年成交量都是小幅稳步提升。除了2008年和2016年成交量明显偏离正常曲线外，长期趋势是一个量能逐渐放大，楼市规模不断扩充的过程。尤其是2015年后，年成交量已经超过1000万㎡，与最近5年价格同步大涨形成完美配合。

2001-2020年佛山市商品住宅销售面积（万平方米）

佛山城区房价特征：广佛同城趋势下的楼市马太效应

佛山全市下辖禅城、南海、顺德、三水、高明5个行政区，总面积3797.72平方千米，截至2019年，常住人口815.86万人，城镇化率94.96%。佛山几乎就是一个完全城市化的现代工业城市，佛山房地产基本就等同于城区楼市。

佛山地图像个大写的“人”字，这点与济南市很类似。佛山城市的核心在禅城、南海、顺德三区。佛山的城市化最值得一提的就是广佛同城，佛山中心城区与广州市已经无缝对接，在交通上早已实现同城化，广州的环城路规划要囊括佛山主城区才能形成闭环，呵呵。

鉴于佛山房地产近几年的强势，当地政府加大了调控力度，紧邻广州的主城区核心地产板块均列入限购范围。

佛山商品房市场基本上是以满足居住需求而存在，住宅占绝对主体，商办类物业在加工制造业为基础的佛山市里就是个点缀而已。

2016年起是佛山房价大幅飙升的五年，佛山的楼市调控政策不断变化。即便如此，佛山的住宅价格和成交量依然保持了稳健上升的态势。从各区表现来看，2020年顺德、南海为市场供求主力军，成交占比均超20%，且占比均较2019年上升；而三水、高明两大非限购区域热度下滑，成交回落。佛山楼市，强者恒强趋势明显。

佛山市场热点板块轮换特征明显，限购区市场热度普遍增加，平洲、南庄和三山成交同比上涨明显，而非限购板块大多出现降温现象。

禅城和南海两区临广州限购板块价格领涨全市，其中千灯湖标杆项目房价不断刺破天花板，板块房价上涨30%。全市房价以邻广州板块为核心向外呈半圆形发散。

住宅产品结构上佛山也是逐步升级的过程，80-100㎡和三房户型仍为成交主力，四房占比逐年增大，改善型需求持续释放。

2020年佛山整体市场供求相对均衡，截至12月底，库存量为1293万㎡，同比微跌2%，去化周期仅需10个月，较去年同期缩减2.9个月，为近一年新低。禅城、南海、顺德去化周期最短，越是核心城区楼市越供不应求，价格涨幅越大。

佛山房价未来趋势：前程无忧，产业升级决定上升空间。广佛同城化和佛山的产业升级将是佛山房地产竞争力的王炸

作为中国最经济发达、人口最集中区域之一的粤港澳大湾区重要城市的佛山，谈论房地产的未来并不需要关心其房价的涨跌和市场的牛熊。佛山房地产的走向需要放到大湾区城市群中考量。在群星荟萃的珠三角，受资源和人口承载力的限制，各城市间实力的此消彼长才是决定房地产成长空间的关键。

在大湾区9城中，房地产活力和表现分成三个档次，广深莞（广州、深圳、东莞）列第一阵营，佛惠珠（佛山、惠州、珠海）排第二档，中江肇（中山、江门、肇庆）三市殿后。

佛山市在大湾区城市群中，房地产量价表现居于中游位置，走势稳字当头。保持稳定也将是佛山未来几年房地产的主体特征。

2021-2022年佛山市住宅供应量特别是保障性住房数量比前两年有较大幅度增长，再加上主城区的限购措施，对平抑佛山房价过快上涨有明显作用。佛山未来几年住宅价格涨幅很难超过前5年均值。

佛山市长远的房地产前景取决于佛山市在大湾区城市群中的实力占位。对佛山而言，广佛同城化和佛山的产业升级将是佛山城市竞争力的王炸。

根据《广佛高质量发展融合试验区建设总体规划》 ，两市分为三个阶段目标促成“1个先导区和4个片区”的建成落地，实现生态、交通、产业、城乡、文化、社会六大要素的融合。此外，佛山启动二轮轨道交通建设，包含4条地铁线路，完善佛山内外轨道交通。目前在建轨道集中在近两年通车，未来将有多条地铁接入广州地铁，进一步拉近广佛距离，加速融入大湾区经济圈。

广佛同城是推动佛山房价上涨和楼市兴旺的直接动力。从资金、客户到开发商，紧邻广州的禅南顺三区受到追捧，而三水、高明两区被边缘化。在广佛都市圈的溢出效应覆盖三水、高明区前，两区的房地产爆发还有待时日。

佛山市的经济实力雄厚，2020年全市GDP10816亿元，列全国城市17位。是全国GDP前20强中，仅有的三个普通地级市之一（苏州第6位，无锡第14位）。广东经济两极分化严重，资源过于集中在珠三角，城市实力固化严重。广东城市至少分成三档，广州、深圳是龙头，佛山、东莞稳居前4，其他城市被远远甩在后面。

佛山市实力深厚还体现在城区发展的均衡上，2020年全国城市百强区排名中，佛山5个区就有4个区上榜，且排名比较靠前。佛山还是广东工业产值第一的城市，仅论工业生产能力还超过深圳和东莞。

佛山面临的最大问题是，经济经过多年高速发展，土地资源、人口增量的潜力几乎挖掘殆尽，佛山市土地总面积3797平方公里，开发强度约35%；几乎全部实现城镇化，土地和人口方面再往上提升的空间不大。佛山在世界工厂之称的珠三角各城市工业产值排名第一，未来的发展只能走内部挖潜，提升效能的道路，产业升级将决定佛山的城市前景。

佛山从自身产业基础和生产链出发，推动产业升级“腾笼换鸟”，提出从“制造”到“智造”的目标。在产业规划布局上，佛山区域主要以智力创意产业为主。但是，根据广东省社科院《2017年度广东产业转型升级指数评价研究报告》，佛山排名第七，在珠三角核心七城中排名倒数。作为全国唯一的制造业转型升级综合改革试点城市，在广东省的区域转型升级成效的榜单中，佛山不仅没有成为标兵，反而大幅落后其他制造业兄弟。可见，转变增长方式，实现产业升级又要避免产业空心化，不是说的那么容易。在中国开始经济双循环，中国和西方发达国家产业链存在脱钩的可能性下，产业升级既对佛山，也对珠三角都有重要意义。从大国竞争的角度，产业基础和升级潜力甚至能决定国运。

目前来看，珠三角城市群竞争，主要是广州与深圳的榜首之争，以及佛山和东莞对广东第三城的角逐。佛山与东莞各有优势，两城的角力将是一个长期化过程。城市间的有序竞争将共同提升大湾区城市群的实力地位和人口吸引力，从结果上这将是个双赢。

佛山是改革开放，中国经济融入全球一体化，实现快速发展的典型代表城市。座落在全球经济最活跃地区之一的大湾区，本身又具有强劲的产业和经济基础，佛山的房地产有非常雄厚的消费支撑。但是，在强手如林的珠三角城市群，佛山能不能保持现有地位并实现可持续增长，关系到佛山的城市地位和房地产前景，也关系到大湾区在全国经济增长极中的高度。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自中国地标城策院/【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）