济南房价排去年房价跌幅榜前三，中长期房价趋势会否更加萎靡？

中国省级行政区内的中心城市存在两种模式：一个是省会一城独大，另一种是同省存在一个规模实力与省会相当的强市，形成双子星座格局。两种模式孰优孰劣众说纷纭。按道理，一个省有多个明星城市，更利于均衡发展。但自从双循环战略提出后，做强省会似乎成了各地主政者的共识。就像本文研究的城市济南，作为人口和经济大省山东的省会，济南市副省级的城市地位并不低，还长期是军区总部（原济南军区）和区域铁路局（济南铁路局）所在地，大区中心城市的标配一样不少。可是论及经济实力当然也包括房地产发展势头，济南总是被同省的青岛压着一头。讨论济南的房地产发展趋势，需要跳出本市区域，站在更高的层次全面考量比较。

一座古老的城， 一颗现代的雄心，城市房价的背景是那样的迷离

济南二十年房价复盘：默默无闻地同频共振中国房地产的牛市

研究城市房价，大众最感兴趣的是那些房价高出天际的城市或者房价短期爆炒翻倍的行情。除此之外，没有特殊机缘，大部分城市的房价很难引起公众话题。因为中国房地产市场化前20年基本上都是大牛市，各城市只是涨多涨少的区别。济南市本世纪前20年的房价就属于典型的默默无闻的地产牛市。除开山东本省人外，一般人很少关注济南房地产。但无视并不代表不存在，济南20年的房价牛市还是可圈可点。一方面，济南房价走势很坚挺，除了近一两年外其它年份几乎没有下跌过，始终沿着固定斜率均速上升。另一方面，济南的房价具有独立性，宏观经济大势和全国性的地产调控并没有对城市房地产产生多大影响。

济南住宅成交统计范围包含市内城区和所管辖县市。济南住宅成交包含商品住房、安置保障房、经济适用房

济南市20年房价演绎轨迹可以根据上涨速率分成三个阶段：

1 稳涨期（2000-2010年）：房价保持均衡稳徤的上行态势；

2 缓涨期（2010-2015年）：房价个位数涨幅，上升趋势放缓；

3 快涨期（2016-2019年）：快速拉升，速率加快、波动拉大。

2000-2019年济南市住宅成交均价（元/㎡）

从住宅年度涨幅曲线上也可看出济南房地产稳徤刚性的特征，房价年度涨幅基本控制在20%以内，下跌幅度更是微不足道，房价波动区间狭窄，走势的可预见性强。站在投机炒作角度，有点索然无味，对于自住刚需客则算得上福音。

2000-2019年济南市住宅年均涨幅

济南市房地产发展稳是稳徤，美中不足的要算成交量。济南商品住宅年成交面积很难突破1000万平方米，与一亿常住居民的人口大省省会很不匹配。深层次原因可能是城市的流动人口量较少和城市活力不足造成的外来性住宅需求缺乏。

2000-2019年济南市商品住宅销售面积（万平方米）

与省内的青岛和同样是人口大省省会的郑州相比差距一目了然，常住人口差别不大的三个市，济南的年住宅成交量比郑州、青岛几乎低了一个数量级。

2000-2019年济南、青岛、郑州商品住宅成交面积（单位：万平方米）

济南城区房价特征：无可圈可点，但房地产运行稳徤，板块层次分明

济南市在山东省内各地级市中无论是人口、面积还是GDP都排不上头名，从做大做强省会的角度无疑是比较尴尬的。山东省为了强化省会作用，放了大招。2019年1月，山东省行政区划调整正式获得国务院批复，地级市莱芜市整体并入济南市。济南市整体合并莱芜市，是继安徽省三分巢湖后，强省会战略的又一大手笔。"合体"后济南市辖10区2县，面积10244平方公里，区域范围内人口890万，省会实力极大增强。

济南城区商品住宅最近20年房价走势与市域房地产轨迹同步，只是房价绝对值更高、涨幅更猛。

2020年济南商品住宅成交量812万㎡，成交均价15540元/㎡，市场呈现小幅价升量涨的温和表现。

2020年济南城区商品住宅供求主要集中在历城区，供应量占全市总量45%，成交量占全市总量48%； 历下区成交均价最高24731元/㎡；长清区成交均价最低9491元/㎡。2020年市场板块热度不一，城东城南的七大板块：新东站、长清、二环南、雪山、唐冶、莲花山、华山供应占全市供应量的46%，成交量占全市的61%，其中新东站板块去化速度最快。

2020年市场主力去化面积段集中在100-120㎡，主力去化单价段12000-14000元/㎡；主力去化总价段集中在120-180万元，改善型产品占比逐渐增加。2016年至今，100㎡以内房型逐步缩减，改善型产品热度增加，总价段随房价上涨不断提升， 130-170万元总价段成交占比逐年上涨；刚需刚改产品为当前去化主力。

中国城市房价分析系列城市将近有20个了，在城区商品住宅成交结构上具有趋同的共性：随着中心城区土地供应递减，开发成本激增，房价在不断抬高，住宅面积和总价是在逐步增加的，改善性住宅的比例将占据城区住宅更高的市场份额。未来，城区商品房主要面向中高端客户，刚需置业涌向城郊将是不可避免的现象。不管房价短期如何波动，购房者若下定决心在一个城市扎根，买房都是宜早不宜迟。

济南房价未来趋势：对中长期趋势的判断更应该保持谨慎乐观

在一个城市置业，投资者可能最关心两个问题，一是城市哪个区域最有发展前景，二是城市房价的上升空间。

济南市的城市版图颇为奇怪，原来城市轮廓是比较狭长的带状结构，合并莱芜市后变成了一个大写的"人"字形。

根据济南城市规划，济南都市圈建设迈入"山城河一体时代"，由侧重于外延式的空间拓展，变为侧重于内涵式发展的"东强、西兴、南美、北起、中优"城市发展新十字方针。从城市版图整合和土地拓展空间来看，向东和向北是济南合理的发展方向。连接"人"字形城市空间的枢纽位置将是土地价值和人流交往最核心的区域。在房地产上就是城中和城东板块最具有升值前景。

2020年济南土地成交主要集中在东部区域，住房价格也是东部的历城、历下两个区最高，均反映了开发商和投资者对城市未来发展方向的判断逻辑。

对于济南住房价格的未来空间，既积极看涨，又谨慎对待。房价短期波动主要受土地和楼盘供求、居民购买力的限制。长期而言则取决于城市经济基础、产业结构、人口规模和收入预期，也就是城市的综合实力。济南毕竟是有上亿人口，全国经济排名第三大省的省会，省城的下限摆在那里，无论怎么不会差到哪里去。济南现在雄心勃勃地提出创建国家中心城市的目标。2020年济南市GDP总量成功破万亿，成为中国城市万亿俱乐部的新成员，一系列的经济成就反映了济南打造强省会战略取得的累累硕果。

但是，就如现在人们感觉全社会内卷严重，阶层固化，上升通道和机会越来越狭窄一样。其实，城市间的阶层固化程度有增无减。中国城市的等级和实力，一线、新一线、二线…，城市间的阶层分化十分明显，头部始终就是那几座城市，普通城市想实现阶层跨越的难度不比普通个人小。

济南市2020年GDP进入全国前20名，已经算不小的进步。再往前挑战前10-15位的城市都有相当大难度。回到本文开篇的话题，山东省内青岛和济南两大城市间的搏弈，决定各自城市在省内未来的发展空间。

最近全国最有轰动性的政策信息就是《国家综合立体交通网规划纲要》的出台，很多规划内容令人耳目一新。网络上纷纷把规划纲要中提及的城市名字和次数与城市的地位和发展前景挂起钩来。虽然有点牵强片面，但也不失为一个参考指标。

让济南市民失望的是，除了在交通通道中提及过二次济南外（都是路过城市）。在各类国际性综合交通枢纽规划中，均不见济南的踪影，老对手青岛反而是重点建设的交通城市和枢纽海港。这从一个侧面体现了济南的城市地位和重要性并未达到全国性区域中心城市的地步。而且，山东两大城市间的左右互搏将消耗掉有限的人口和资源，济南很难如成都、郑州、武汉一般在全省一城独大。当济南经济上了台阶后，也许转眼离天花板也不远了。

比济南一手房稳健缓升的步伐更能揭示楼市真相的是二手房交易。济南全市二手房市场交投平淡，2020年挂牌量创新高，成交周期拉长，价格下滑。有趣的是，济南、青岛、郑州这三个城市在2020年二手房房价跌幅榜上比邻而居，而且十大跌幅城市8个在北方。佐证了北方萎靡的经济形势对房地产的连带影响。

我们知道，济南楼市历来成交量都有限，比青岛、郑州成交量小很多。济南前20年的楼市辉煌建立在本省庞大内生需求的购买上，对省外购房者吸引力很小。2020年全国人口出生率断崖式下跌让国人明白，人口永远增长、大城市人口永远流入可能是一个假象。当人口趋势的预期改变后，以往各大城市乐观地常住人口规划指标，人口净流入目标就变成了空中楼阁。即使人口大省山东也好不了多少。在2017年到2019年这三年中，山东人口净流出分别为41.97万人、19.55万人、19.93万人，三年累计净流出81.45万人，还是粤苏鲁浙四个经济大省中唯一一个人口净流出的省份。并且，流出的人口中很大一部分都是拥有高等学历的年轻人，这就说明山东很不被年轻人看好，对高等人才的吸引力也不是很够。这对立志打造国中城市的济南是很不好的信息。

对济南房地产中长期趋势的判断应该保持谨慎的乐观。随着济南市不遗余力地强化省会地位。济南最终会和青岛一起形成全省有吸引力的两强城市格局，以对抗周边强省会的竞争，截流省内人口的外流。济南房地产的需求总会维持在一个固定水平线上，稳健缓慢的上升是可以预见的。但是，正如济南前20年的房地产不温不火的慢牛特征一样，也很难看到济南房价会在未来若干年有突然猛烈的爆发。在城市人口、经济前景和全国城市圈的竞争格局中，济南最有可能处在比上不足、比下有余的城市地位，房地产发展也是如此。