泉州房价的去中心化现象，迥异于中国绝大多数城市，未来会如何？

泉州，别称鲤城，是全国著名侨乡，首批。时期，泉州是世界第一大港，也是唯一认定的起点。泉州的历史文化传统悠久深厚，经济实力也非常强劲。2020年，泉州市实现10158.66亿元（福州10020亿元），经济总量连续22年保持全省第一。由于泉州正好处在福州和厦门之间，被省内两大高曝光率城市的光芒所掩盖，泉州的实力和形象显得很低调。也许是因为福建相对隔绝的地理位置、风土人情和闽系开发商的独特风格，泉州的房地产发展具有迥异于中国绝大多数城市的特征。

在泉州街区的任意一处，都感受着泉州文化的多元。长期海外贸易，世界文化开放包容，正如房价的自由散点铺张

泉州二十年房价复盘：行情先扬后抑，房价间歇性爆发

泉州20年房价分析预测紧接着福州推出，是因为两个城市本世纪的房价走势太过相似，简直有异曲同工之妙。是由于全省经济大环境造成，还是两个市的房地产形势比较趋同，其成因还有待深入解析。由于泉州市房地产统计数据，住宅列入商品房成交数据中，没有分开。本文只分析商品房成交情况，鉴于住宅成交占商品房绝对大头，从中也可以看出泉州商品房价格趋势和房地产发展全貌。泉州20年房价和福州一样也是先扬后抑，从2000年到2010年的十一年间，楼市量升价涨，一路稳步攀升，房价累计上涨307%。而从2011年起直到2017年的7年间，房价仅从7081元上升到7558元水平，七年累计上涨不到500元。考虑到这几年间经济总量的快速增长和通胀率，这几年持有泉州房产的投资者可以说严重跑输了大势。2018年商品房价格终于有了千元以上的大涨，转眼2019年又出现不小的跌幅。泉州近十年的房地产发展是由稳定到动荡的演变过程，房价多年蹉跎不前，通过一次间歇性大爆发达到新的平台后再进行整理，后期的价格发展具有不确定性。

泉州商品房成交统计范围包含市内城区和所管辖县市。泉州商品房成交包含普通住房、安置房、公寓等

泉州20年房价由于价格断层分成三个明显阶段：

1. 稳健上升期（2000-2010年）：价格稳定上扬，持续性强
2. 调整滞涨期（2011-2017年）：连续多年整理，涨幅微小
3. 高位运行期（2018-2019年）：价格突破平台，高位震荡

2000-2019年泉州市商品房成交均价（元/㎡）

泉州房价具有稳定上升伴以间歇性跳涨的特点，在2005年、2011年和2018年房价都有一个跨越性突破。但是与前十年价格连续稳定上涨不同，2011年的价格飞升紧随而来的是房价的多年调整。2018年房价突破后的价格走势会不会持续放缓，将拭目以待。

2000-2019年福州市住宅成交均价（元/㎡）

泉州与福州20年的房价走势图对比，简直雷同得让人不可思议。

2000-2019年泉州市商品房年均涨幅

泉州20年房价涨幅也是前高后低，房价大涨年份集中在2012年前。2012年起，房价升幅进入低速轨道，而且，最近8年中有一半时间房价年度表现是下跌的。

2000-2019年泉州市商品房销售面积（万平方米）

与泉州十年来房价飘忽不定，上下曲折的行情相比，商品房成交量始终稳增长，销售面积连续上台阶，特别是2013年起商品房成交规模与以前有了质的变化。以价换量，消化市场大扩容的供应量，也是房价走缓的明显原因。

泉州城区房价特征：房地产呈去中心化结构，县域地产引人注目

泉州全市共辖4个、3个、5个，总面积11015平方千米，总人口874万人。谈起福建城市，最受关注的是福州和厦门，其实泉州才是福建深藏不露的老大，经济实力连续多年全省第一，常住人口全省最多。特别是泉州民营经济极其发达，下属县市常住人口和GDP产值占据全市的大头，经济活力和财富收入不亚于主城区。反映到房地产上，泉州市房地产结构就像一个散装城市，中心化不明显，主城区住宅成交规模只占全市小部分。仍然像以往城市房价研究一样，仅用城区房地产来代替全市房地产市场面貌，会遗漏很多精彩细节。

泉州全市房地产开发呈现去中心化或多中心化的格局，城区与主要经济强县在历年土地供应，住宅成交面积上不相上下。

泉州市内五区住宅成交比例一直保持稳定，晋江、南安、安溪等经济强县（市）发展势头强劲，房地产市场份额不断上升，晋江已经多年保持泉州常住人口和住宅成交面积第一的称号。

市五区住宅均价最高，晋江、南安、安溪等经济强市房价始终保持上升势头。价格趋势体现多强齐头并进局面。

2020年泉州市五区房地产基本处于供求平衡局面，商品住宅供应190万㎡，成交183万㎡，住宅成交12087元/㎡，同比上涨8%。

市中心和城东板块销售价格稳居全市榜首，成交面积同步大涨，房地产价值高地的地位昭然若揭。台海、双阳板块是城区的潜力开发区域。

值得注意的是，泉州城区二手住宅交易价格明显稳定地高于一手房价格，而且成交量始终活跃。其他城市出现这种一二手住房价格倒挂的情况主要有两种原因，一是城区商品房限购，二是城区新房开发供应不足，而城区住房需求旺盛。

从泉州城区近几年住宅供应量和库存情况也可看出来，老城区住宅供应量长年不足，库存低位运行，存销比不断下跌。除了台海、双阳、东海等未来潜力板块外，中心城区未来供地和可售货量微乎其微。市五区中的中心城区板块价格将保持长期坚挺，其与边缘板块的价差将会越拉越大。

泉州市五区住宅产品结构基本保持稳定，主力成交面积在80-144㎡之间，144㎡以上大户型成交有逐渐增长的现象。

泉州房价未来趋势：中心城区量缩价涨，县域市场活力四射

对城市中长期房价的预测，本系列文章总结提炼了产业结构、人口净流量、人均收入等指标。对省会城市和沿海外向型城市则倾向于观察未来的政策和规划前景。诚然，这些研究角度都有一定合理性，但不能绝对化。中国城市特色各异，也不可能有一套放之四海皆准的判断标准。尤其对于泉州这样经济发展多元化，房地产去中心化的城市更是如此。由于福建省处于台海前线，长期备战加上交通不便，国家对福建的投资和项目安排很少，福建的国有企业不发达，经济发展更多依靠民间投资和市场的活力，这在泉州体现得最为明显。

2020年全国百强县（市）排名，福建省上榜7个，其中泉州独占5席，而且晋江市高居第5名，泉州市极其发达的县域经济可见一斑。福建省乃至泉州的县域民营经济并没有获得国家多少扶持，完全依靠自身的打拼才有今天地位。在市场经济的惊涛骇浪中洗礼过的民营企业就像打不死的小强，给点阳光就灿烂。泉州的县域经济具有顽强的生命力和适应能力，不像省会城市或老工业基地对国家政策和资金的依赖性强。只要民营经济继续保持活力，泉州的社会经济发展和民间财富持续增长，泉州的房地产市场就无须担心。

泉州市各区县GDP和人均收入比较均衡，民营经济发达的县市人均收入还要高于城区。泉州的整体城镇化率水平比较高，城乡差别不大。

泉州由于去中心化的城市人口和经济结构，房地产发展更像当下网络时代最流行的分布式多点结构。去中心化发展的结果就是各个组团都保持了相对独立的发展特征，并产生有机联系。

市五区房价未来走向核心制约因素在土地供应，由于可开发用地稀缺导致的中心城区挤牙膏式土地供应。高房价的市中心、城东板块住宅面积逐年下降，台海、东海、双阳板块将成为未来楼市开发主力，也将接过价格轮涨的接力棒。旧城拆迁是释放城区土地供应的重要来源，拆迁体量大的江南、北峰板块也将成为楼市的生力军。鉴于老城拆迁的高投入、高耗时导致的中心城区楼面地价和开发成本的快速攀升不可避免，因此，市五区住宅房价的继续高涨是可以预见的结果。而且，城区核心地段与边缘板块的住宅价差将进一步拉大。

泉州市下辖8个县（市），其中的5个进入全国百强县，县域经济极其繁荣，市区对县市居民并无多大吸引力。由于乡镇企业发达，藏富于民，当地人本土置业的习惯浓厚，县城房地产占全市重要份额。各县房地产发展前景和房价空间将呈多样化、个性化，与各县的产业结构、就业人口、景气程度密切相关。

泉州不仅拥有福建最多的全国百强县，经济强县里的乡镇也实力不俗。晋江市陈埠镇、安海镇，南安市水头镇是多年的全国百强镇，这些乡镇的商品住宅价格居然也超过1万元，比内地很多地级市价格都要高。有别于全国大多数地区房地产开发越来越集聚于大城市，泉州各县市星罗棋布的乡镇房地产近几年迎来开发热潮，成为泉州产业兴旺和城乡活力的证明。

泉州县域房地产看点主要还是传统的几个全国百强县。这些县（市）长期以来形成了自己拥有竞争优势的支柱产业。像晋江的体育运动用品，石狮的服饰产业，安溪的茶产业在全国早已远近闻名。晋江被称为“中国运动鞋服之都”，国内十大运动品牌，除了李宁以外，均出自晋江市。中国最知名的服装品牌，其中超过一半在泉州石狮。安溪铁观音已经成为了乌龙茶品类的象征。

当我们谈论房地产业时，往往容易沉湎于经济政策、城市规划、金融利率、人口产业这些宏大叙事中不能自拔。而真正从人们的生活需求上讲，有了足以安居乐业的工作机会和不断增长的收入预期，居民投资消费、买房置业的欲望自然会激发出来。大框架、大蓝图描绘得再好，产业搞不起来，经济没有活力，一切都是白搭。在海峡西岸城市群中，厦门的旅游教育、福州的交通规划都是高大上的存在，而泉州凭借雄厚坚实的产业基础成为隐形的王者。虽然与厦门、福州的定位比起来，泉州的分工更像是做脏活累活的实干家，但也更加接地气，更具有适应能力。

泉州的房地产发育特征与集中资源于主城区、虹吸人口做大规模的传统大城市路径背道而驰。泉州城乡一体化的均衡发展、多元化遍地开发的房地产布局从长远上更具有可持续性。虽然，泉州近十年的住房价格走势也变动频繁，但这是城市自然内在生长的结果，与透支城市潜力和居民财富，控盘产品供应制造房地产牛市的城市具有本质的区别。

泉州由其产业发展和城乡特色形成的房地产市场具有内生的活力，并不太依靠国家扶持和政策帮助，唯一面临挑战就是市场竞争。只要泉州各县传统的优势产业继续在市场经济中经受洗礼并发展壮大，泉州的房地产将始终获得奔涌不息的活力源泉，泉州房价也将保持欣欣向荣、蓬勃向上的趋势。凭着闽南人敢闯敢干，富有冒险精神的打拼意识，对泉州的未来笔者充满信心。（申明：凡转载本头条号原创文章，须注明“转载自【许子论语】头条号原创文章”，否则视为侵权并被追究责任。）