上海郊区的学区房买吗？松江民乐学校一年来不涨反跌，跌幅8.6%

有人在问嘉定的学区房值不值得买？宝山的呢？松江的呢？

知识星球上也经常看到这样的问题：

目标是211，嘉定和松江的学区房，选哪个？

世外托管了宝山好几所学校，是否值得搏一下？

将来工作可能会在嘉定，请问嘉定的学区房有必要买吗？

看中了松江的别墅，想上学近一点，松江有没有什么好学区推荐？

......

看来，想要买郊区学区房的家长不在少数。那么我们一起来探讨一下，郊区的学区房值不值得买。

首先，我想问大家一个问题：你觉得郊区有学区房吗？

其实，并不只是市区有好学校，郊区也有。我们先来看看郊区的高中，以2019年北清复交的录取情况为例。交附嘉定的北清复交录取成绩优于交附闵行和华二紫竹，位居四校分校之首。而郊区的区属市重点——奉贤中学、行知中学和松江二中，其北清复交的录取人数和录取率在全上海可以排进前21，和中心城区的一些头牌高中有的一拼。

而初中，优质民办有嘉定的华二初级，松江的九峰实验，青浦的复旦五浦汇......优质公办有宝山实验，奉贤实验，松江民乐......预录取数据和市重点率放在全上海来看，也都是非常不错的。

既然郊区的学校成绩这么好，为什么不推荐郊区的学区房呢？

首先，郊区的好学校比较少，升学路径比较单一。郊区有一个共同的特点，就是中心校优势。而且基本上只有1-2所高中和公办初中是比较突出的。比如奉贤区内的最优公办路径就是：奉贤实验小学-奉贤实验中学-奉贤中学。青浦区内的最优公办路径是：青浦实验小学-青浦实验中学-复附青浦/青浦高级中学。

如果能进入这样的升学通道，当然是非常不错的。但千军万马过独木桥，难度可想而知。所以不少学霸中考会考到外区，甚至小升初也会择校去外区的民办。

其次，郊区的高中梯度不够，导致容错率太低。一旦没能进入最优路径，没有一个次优选择来承接，直接滑落到后面了。比如松江二中的一本率在75%左右，如果一旦没能考进，就只能进一本率在30%+的松江一中了。

此外，郊区的市重点高中少，竞争非常激烈。我们来看看上海16区今年的中考平均分情况。嘉定区的市重点均分排在第四，比教育强区杨浦的均分还要高。而松江区的市重点平均分也不低，高于虹口、黄浦等中心城区。主要是因为嘉定和松江的考生都比较多，而市重点高中相对缺乏。

比较靠后的几个郊区虽然市重点平均分不高，但也并非是好事。主要是因为这几个区的市重点高中少，而实力又比较一般，所以均分低只决定了进市重点的门槛比较低，并不代表有更多的机会进入到更好的高中。

再来看看上海16区今年中考最低录取分的情况。郊区的市重点门槛大都不算低，松江、嘉定、奉贤都位居前列。僧多粥少，要想挤进市重点，牛娃都要考出很高的分数才能脱颖而出。

郊区的竞争如此激烈，这样看来，是不是学区房就一定不能买在郊区呢？当然不是，万事无绝对。

那么，哪些家庭可以买郊区的学区房呢？

1.在郊区上班。有的家长在安亭，松江新城，或是美兰湖工作，如果在市区居住的话，通勤的时间成本太高，这样的家庭可以考虑在郊区买学区房。节约下来的通勤时间可以多陪伴孩子，毕竟家庭教育才是最重要的。

不过从大部分家长来看，即使在郊区工作，也有不少家庭还是把房子买在了市区，为了孩子能享受到优质教育，家长们宁愿选择自己上下班辛苦一点。

2.预算非常有限。市区的学区房，动辄几百上千万，不是每个家庭都能负担得起的。的确预算非常有限，又要兼顾自住，不得不退而求其次，在郊区买一个对口学校还不算差的房子，这种情况下也是可以的。

其实市区的学区房也并不是都那么贵，300w+就可以买到市中心优质双学区。虽然不适合自住，但把挂户口的这套租出去，另外在学校旁边租个大一点的自住，支付个租金差，是现在非常普遍的做法。

世界上最好的房子，就是跳一跳刚好够得到的房子。有时候，限制你的不是能力和金钱，而是你的思维。

我为什么不推荐买郊区的学区房？其实还有一个关键原因。

前面提到的升学路径单一，考市重点竞争激烈，有的家长会说：“我可以自己鸡娃，把孩子鸡上理想的高中。” 依靠主观努力，当然是可以弥补客观条件的不足，这一点我也赞同，的确，并不是每个家庭都有条件买市区的学区房。

我也并不建议大家都去砸锅卖铁，或是杠杆放得太大，负债率过高。毕竟上有老下有小的中年人，正处在人生责任最大的阶段，抗风险能力是第一位的，而且教育最核心的部分还是在家庭。

但如果你还是有一定的经济条件，希望给孩子更优质的教育，并且已经打算购买学区房，只不过在郊区和市区之间纠结，那我要说的是：大部分家庭买学区房不只是为了孩子读书，同时也希望资产保值增值，对不对？

郊区的教育资源没有得到家长们的广泛认可，没有那么大的市场需求。而价格是由供需关系决定的，没有足够的需求做支撑，房价自然上不去。

比如松江区最好的公办一贯制学校民乐学校，其对口小区民乐小区，我们看看这一年的价格变化。同样是79平左右的2房，这一年下来不涨反跌，跌幅8.6%。

再来看看浦东新区公办二梯队的一贯制学校洋泾菊园实验学校，其对口小区东园一村，这一年的房价变化。同样是34平左右的1房，一年涨幅27%。

也就是说，去年的这个时候，你手握300万，如果买了民乐小区，现在已经缩水了24万。而如果买了东园一村，却赚了78万。

学区房的本质还是房子，只不过附加了学区的属性而已。如果你买房子只是为了孩子上学，但房价却跌了，难免会有牺牲感。万一孩子的学习成绩没有达到预期，家长的心理很容易失衡，也就更容易破坏亲子关系。

而如果房价涨了，你会打心底感谢孩子给你创造了资产增值的机会。即便孩子的成绩没能达到预期，你最多也就是感叹一下孩子不是学习的那块料，然后转念一想：好在房价涨了，学区房没有白买。

现在已经不是闭着眼睛买房就赚的时代，买房是个技术活，需要具备对宏观规划的前瞻能力，还要能够敏锐捕捉到微观市场的动态。选学校也不是人云亦云，朋友同事的孩子成绩好就代表那所学校好。而是需要结合家庭的教育理念和升学目标制定教育规划，助孩子一臂之力。

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