深圳楼市巨变！炒房客急了，一夜疯狂抛售

近日，深圳住建局公布了5月份的房地产成交大数据，全市一二手房成交量均出现断崖式下跌，整个市场犹如坠入冰窟里！

如果连深圳的房子都卖不动，其他地方还能好吗？

腰斩！深圳楼市凉了

5月份，深圳全市新房住宅成交2677套，环比下滑近24%，同比下滑近15%；二手住宅成交3027套，环比下滑38%，同比大幅减少61%。

从湾叔制作的图表可以看出，无论是新房还是二手房，5月份的成交量均双双创下去年2月份以来的新低。

去年2月份正是疫情形势最严峻的时候，那时候政府禁止一切房地产项目现场开盘活动和房地产中介线下带看房活动，所以当月的一二手房成交量分别只有830套和1667套。

现在疫情早已结束，生活基本恢复正常，但是房地产的成交量却比疫情最严峻时好不到哪去，这样的行情可谓是惨不忍睹。

去年疫情后，由于银根宽松，再加上大量人口和热钱流入深圳，所以导致了深圳去年房地产成交量出现井喷式的爆发增长。

根据证券时报旗下数据宝追踪的《2020年316个城市房价排行榜》数据显示，2020年深圳二手房价涨幅高达34.25%，高居全国第二。

由于疫情后房价涨幅过猛，深圳地方政府连续出手调控，尤其是715新政之后，深圳的楼市调控力度达到了“史上最严”，对房地产市场形成了极大的抑制。

于是从去年8月开始，深圳的二手房成交量就每况愈下，从7月份的13407套下降到10月份的5049套，萎缩幅度高达60%以上。而现在成交量进一步下滑到3027套，萎缩幅度则高达近80%。

即便是排除掉高峰期和低估期后，以过去年份的正常水平来看，深圳目前的一二手房成交量也只有正常月份的一半左右。

这种情况若是维持下去，大概意味着全市会有一半的房产销售和中介人员要丢掉饭碗。

根据深圳市房地产中介协会的统计数字，截止去年7月1日，深圳全市的房地产中介从业人员达到65405人，如果一半失业，那么影响也是颇广。

当然啦，如果房地产行业不景气，深圳的房价也肯定会跌，到时候有房一族的资产缩水在所难免，而加了杠杆炒房的投机客就要悲催了！

株连！东莞、惠州、中山也栽了

一直以来，深圳都是全国楼市的风向标，更是大湾区的领头羊。深圳楼市一旦感冒，大湾区楼市都跟着打喷嚏！

去年深圳715新政出台后，躁动的投机客们手里的钱无处可投，于是纷纷转战周边的东莞、惠州、中山，把这些地方的房价也给猛炒起来。

跟深圳接壤最多的东莞，由于区位较好、价格相对较低，去年深圳炒房客涌入后，东莞的房价狂飙猛进，涨幅高达47.11%，位居全国第一。

其中临深的长安、虎门、凤岗、塘厦等镇，新房的价格炒到了4万多一平，比省城广州的均价还要高，简直令人叹为观止！

俗话说，水能载舟亦能覆舟。深圳能够带飞东莞，自然也能拖垮东莞。

根据湾叔了解到的最新数据，5月份东莞全市的新房网签成交数量为3620套，同比减少19%；二手房网签成交数量为1344套，同比减少39%。

分区域来看，东莞全市32个街镇中，有22个镇街成交量同比下跌，只有10个街镇成交量同比上涨，区域之间分化十分明显。

值得注意的是，10个成交量同比上涨的街镇主要集中在东部产业园片区，即不临深、靠近惠州，之前没被热炒过的区域。

除了东莞，惠州的楼市也受深圳拖累，彻底凉凉了。

根据湾叔了解到的最新数据，5月份惠州全市的新房住宅网签成交数量为9847套，环比减少16.85%，同比减少27.26%，是2015年以来同期的低位成交量。

分区县来看，惠州市区的惠城和仲恺的成交量还算稳定，而山区的惠东、龙门成交量同比下降了50%左右，临深的惠阳和大亚湾成交量则同比下降了40%左右。

大家不妨想想看，6年前深圳到惠州的交通便利程度差别有多大，明年深圳的14号线地铁都快修到惠州家门口了，但是惠阳和大亚湾的房子却还卖不动，这说明什么问题？

而中山方面，湾叔了解到的最新数据是，5月份中山全市的新房住宅网签成交数量4991套，环比下降了5.62%，同比则上涨了15.48%。

总体来说，中山的楼市成交量还算稳定，并没有出现受到大的冲击。不过相比起今年1月份最火热时的9285套，也是下降了近50%。

总而言之，东莞、惠州、中山现在都是深圳的小弟，跟深圳是一荣俱荣一损俱损。深圳楼市要是不行，东莞、惠州、中山也没办法躺赢。

抛售！市场房源持续猛增

众所周知，深圳和东莞、惠州、中山的楼市都有一个共同的特点，那就是炒房客众多、投机氛围浓厚，所以涨起来凶，但是跌起来也猛。

2015年深圳房价暴涨后，惠州大亚湾的房价也曾经跟着猛涨一波，但是暴涨之后没多久，房价又跌回原型，只是把一大批深圳客套在高位，至今仍然没能回本。

为什么惠州的房价总是涨不起来呢？

归根结底，就是因为挂牌出售的人太多，市场明显供过于求，所以价格自然涨不起来。

惠州的淡水、大亚湾距离深圳市中心的直线距离约50公里，目前没有地铁，自己开车或者去深圳北乘坐高铁过去，综合起来都要费时一个小时以上。

所以许多在淡水、大亚湾买了房子的人，压根就没打算装修入住，只是当初看价格便宜，想囤几套等着将来涨起来再卖给别人。

但是由于惠州最不缺的就是土地，新盘一个接一个建起了，所以持房待涨的人，左等右等都等不来房价上涨，但是每个月交给银行的房贷利息却还得照交不误。

如此一来，只要惠州的房价一年不涨，炒房客就等于亏损了5%，折算下来一套房子每年就要亏损六七万块，如此一来，熬个两三年就有很多人坐不住了，想着便宜点把房子割肉抛售。

由于割肉的人多了，市场上挂牌出售的房源也就增多了，想要急着卖出去的，就会把价格挂得比别人低。其他人看到急了，生怕自己的房子卖不出去，于是也会跟着把价格往下调。

这样恶性循环几轮，房价就会出现明显的下跌，道理跟股市的恐慌性抛售一样。

好了，讲完惠州的故事之后，我们还是回过头来重点讲讲深圳的现状。

深圳市房地产中介协会有一个统计数据，叫做四大行公开挂牌量。这个数据是根据乐有家、Q房网、贝壳找房、中原地产等四大中介平台上的公开挂盘出售数量汇总得到的，能够反映出目前市场上的房源状况。

根据深圳市房地产中介协会的统计，截止到2021年5月1日，深圳四大行共挂盘出售房源116703套，环比3月31日统计到的111797套在售房源增长了4.4%。

由于没有查询到最新的数据，于是叔沿用深圳市房地产中介协会的统计口径，又统计了一下四大中介平台的公开挂盘数量，发现6月3日已经上升到122667套，环比5月1日上升了9.7%。

同样是一个月的时间，深圳的二手房挂盘数量不仅在增加，而且增速还在加快。

现在又不是遭遇了经济危机，没有那么多人需要紧急变卖房产来筹钱还债，所以二手房挂盘量的急剧上升，只能说明一个问题，那就是炒房客在不断出货。

除了深圳之外，东莞、惠州和中山也出现了同样的状况，二手房挂盘量都在急剧放大。

湾叔从同行处得到几组数字，过去三周某知名地产中介网站上东莞、惠州、中山的二手房挂盘量。

东莞楼市最近三周在售二手房数量为33087套、33575套、34157套，每周环比增幅分别达到1.47%、1.73%。然后湾叔去查了下今天的挂盘量是34076套，略微降了0.24%。

惠州楼市近三周在售二手房数量为58771套、59050套、60121套，每周环比增幅分别达到0.47%、1.81%。然后湾叔去查了下今天的挂盘量是60694套，又增加了0.95%。

中山楼市近三周在售二手房数量为47649套、48337套、49064套，每周环比增幅分别达到1.44%、1.5%。然后湾叔去查了下今天的挂盘量是49971套，又增加了1.85%。

变局！这轮牛市已经终结

从深圳、东莞、惠州、中山四座城市的二手房挂盘量集体持续放大的变化中，我们不难看出，现在整个深圳都市圈的炒房客都在加紧出货。

结合昨天深圳市金融监管局约谈了9家融资担保公司和5家小贷公司，要求机构严查信贷资金违规流入房地产情况的消息，湾叔预估未来深圳的调控力度还会持续从紧，不会轻易放松，这个冬天不会那么快过去！

再结合前段时间深圳地方政府承诺加大住宅供地力度和公共住房建设力度，以及收紧了大学生落户门槛并取消了落户补贴，可以看出深圳政府已经在做控制人口增长、增加住房供给的部署。

预计未来几年，深圳的人口虽然还会持续增长，但是增长幅度必定会大大放缓。再加上高房价的挤出效益，和都市圈轨道交通的疏解作用，不排除总人口还可能出现负增长，未来会有相当一部分人转移到东莞、惠州、中山居住。

因此现在看来，深圳楼市这波行情已然过了拐点，未来至少还要沉寂几年才有再次上涨的动力。而东莞、惠州、中山受深圳行情的影响，短期也肯定火不起来。

不过长期来看，随着深圳人口的不断外溢，东莞、惠州、中山的临深片区还是有较好的机遇，过段时间可以趁机入场抄底，应该会是一个较好的长线布局。

最后奉劝大家一句：好花堪折直须折，莫待无花空折枝！

作者 | 湾叔