房价最危险信号来了，让人毛骨悚然

前不久，关于中国城镇化率的数据公布，中国城镇化水平已经超过60%，这给中国的房地产市场提供了一个危险信号！

城镇化率预示房价压力

城镇化是一个国家现代化的重要标志。

根据我国第七次人口普查数据显示，中国城镇化常住人口为90199万人，占总人口比重为63.89%%，这意味着，中国的城镇化率已经接近64%！

任泽平有个观点认为：城市华初期会出现城市房价的普涨，但是到了60%以后，就会出现分化。我国现在正好已经超过了60%！

归根究底，城市化就是让农村地区人口向城市转移、转化为城市人口、并将城市规模不断扩大。房地产，在城市化进程中起着至关重要的作用，它不仅是一个朝阳产业，更是人口转化的工具！

根据发达国家的经验来看，当前发达国家的城市化率在75%-80%之间%，之后便进入一个长期稳定的状态，城市化率不可能达到100%。

城市化率影响房价的最主要因素，便是人口增量。

试想一下，我国当前为什么要推动乡村振兴、并通过产业扶贫的方式盘活农村经济，就是因为城市化进程已经接近尾声，必须要发展农村经济、促进城乡平衡发展，让人口流动更合理。

以北京、上海、深圳最能说明，这三个城市的房地产市场已经从增量市场走进了存量市场。

北京、上海两地由于长期以来经济中心作用明显，大量人口不断涌入，人口也早超过了2000万人的规模。而在人口存量接近饱和之后，再增加人口的话，便会出现城市病！

所以，两地在人口总量达到2000万人以后，在2014年左右先后通过户籍政策等多方式限制人口流入，并大力发展周边城市、打造城市群，缓解中心城市的人口压力。

而北京市、上海市，在限制人口流入的政策实施后，竟极其罕见的出现了房价下跌的现象！

可见，即便如北京、上海这样的一线城市，只要人口流入停止甚至出现人口流出，房价依然会下跌！

人是楼市的需求，影响房价的根本因素依然是人口！

深圳的房价涨得如此之快，成为国内首位，与人口流入不无关系。

2010年至2020年，深圳人口从1035.8万人增长至1756万人，增量高达720万人，增幅59.53%，排名全国第一！

人口增量排名前十的城市，除广州深圳外，几乎都是当前的新一线城市，也是10年来房价涨幅较高的城市。

相反，东北地区由于产业衰落、人口流出，房价普遍下跌，更是跌出了鹤岗2万块一套房的全国最低价！

2020年，在全球大放水的情况下，中国的房价也在普涨，平均房价更是标志性的突破万元大关，中国的房子进入百万元时代。

但另一方面，我国的房价收入比也在不断创出新高。房价收入比是房价与收入对比得出的数据，越高表明房价太高、工资太低、房价破阿莫越大，国际上的合理区间在4-6之间。

中国的平均房价收入比是多少呢？2019年，全国商品住宅房价收入比为8.7，而2020年，这个数据涨到了9.2。

换句话说，我国普遍存在房价过高、收入偏低、房价泡沫较大现象，尤其是一线城市最为严重，深圳的房价收入比高达43.5，居民的平均工资需要不吃不喝43.5年才能买得起房！

多少人都在期盼着房价下跌，自己买得起房，在大城市有一个栖身之地。这一次的城市化率数据，显然也给许多人燃起了希望。

楼市如何分化

虽然中国的城镇化率已经接近64%，但并不意味着房价的全面下跌。未来城市流入人口的速度将会放缓，但依然有一定的增量。

日前，摩根士丹利发布的《中国城市化2.0：超级都市圈》中预测，到2030年中国的城市化率将会达到75%，要增加2.2亿新市民！

届时，中国的城市化正是进入后期，城市规模逐步稳定。

所以，任泽平对楼市用了分化一词，在城市化的中后期，楼市的分化也会愈加明显。

即便是2020年， 老百姓也能从身边的变化中明显的感觉到楼市的变化。

首先，北上广深等一线城市，房价依然会上涨，但是房价已经处于高位，涨幅将会有限，很可能进入横盘阶段。

其次，新一线城市的房价继续上涨，且涨幅有可能将是全国领先。目前已有的新一线城市分别是：杭州、南京、武汉、长沙、成都、重庆、西安等，这些城市大都是省会城市，也是一个区域发展的重点城市。

比如成都和重庆，就是西部地区的成渝经济群中的中心城市，是整个西部地区经济发展的核心。

但是，反观三四线城市的房价，就已经有不少城市撑不住了！

2020年率先对购房进行补贴甚至加速去库存的，是东北的哈尔滨，东三省的楼市因为人口流出导致去库存周期增长，楼市遇冷已有几年。

在2020年全国房价上涨的情况下，依然有26个城市下跌，其中甚至包括北京这个一线城市。二线城市中，天津、郑州、贵阳、太原、哈尔滨、济南、石家庄、青岛、烟台、南昌、长春等二线城市都有一定程度的下跌。

全国跌幅最高的城市中，廊坊以8.4%跌幅居首位。

这些房价下跌的城市中，一个突出的特点就是北方城市居多。南北方经济的差距最近常被拿来对比，但是实际上影响房价最直接的依然是人口。

那么，未来这新增的2.2亿城市人口，将主要分布在哪些地方呢？根据规划来看，城市群、省会城市将会是人口流入主要目的地。

首先，最主要的两个流入地依然是粤港澳大湾区、长三角城市群，这些地区的经济活力大、增速高，仍在源源不断的吸引全国人口流入。而北京都市圈的建立仍需时间，等北京、天津、雄安三地的城市圈建设完成后，也将会成为主要的人口流入地之一。

其次，新一线城市和省会城市也是人口流入的主要区域，这主要得益于强省会占率的普及，比如武汉、成都、西安等，省内人口大量向省会聚集，解决城市化问题。

这些城市群、省会城市将会消化掉2.2亿新增市民，帮助中国实现到2030年75%的城市化目标。

除了这些地区，其他地级市、县城及县级市的房价在1未来10年都将出现不同程度的横盘甚至下跌，当前的高房价、泡沫是不可持续的，放到10年的时间轴来看，房价终将回归理性。

所以，一个城市化率，已经开始预示中国房价的见顶，未来买房要考虑的肯定不再是上涨多少、收益多少，而是要考虑自住和改善型需求了。

中国房价的逻辑，已经彻底转变，房价暴涨的时代已经结束了！

作者 | 金莱