终结一房难求！下半年，深圳西部将引爆三颗重磅炸弹

今年上半年，深圳楼市需求侧依旧热情高涨，但大家关注的西部新房住宅反而供应变少、门槛变高，使得大批刚需购房者有钱却买不上房，叫苦连天！

就拿大家都关注的宝安区来说，二季度刚入市了两个打新盘，兴围华府和星河荣御，都是开盘即售罄的局面，然而仍有很多刚需购房者，因积分低无法入围或运气不佳排名靠后，而与新房失诸交臂。

即便是理想状态下，宝安今年下半年预计只有六七个刚需型住宅会入市。那么在住宅供应这么紧张的情况下，综合房价和积分，买哪里性价比好一些呢？

答案便是“松岗”。

今年宝安后续入市的6-7个刚需盘里面，松岗片区就占了3个，均可能在二季度推出，分别是联投东方华府三期、满京华云著雅庭以及地铁上盖物业松风明月花园，总计推出1495套，这个季度松岗新房市场即将“爆发”！

我们印象中的松岗

聊到松岗，“太偏”、“太远”是大多数人对松岗的印象，松岗位于深圳西北，靠近东莞长安镇，而且片区内农民房、厂房居多，怎么看不像是一个花几百万来购置一套房产的好地方。

2017年松岗城市面貌

“人员鱼龙混杂，交通差，治安不好，工业区多，整体破旧没发展”，这是老深圳人对松岗的印象，然而，你知道吗？在五、六年前，老深圳人也是这么评价宝安区的。

同样，在18年以前，大家对光明区的印象是“农村”+“牧场”，买房人根本看不上，而经过一波上涨之后，大家对光明的印象，已然由“太偏不考虑”和“不想买”转变成“潜力巨大”和“买不上”了。

其实大家观念中觉得偏远的地方，只要经过一波上涨，都不偏远了，深圳很多买房人都是后知后觉的，往往习惯于凭借固有印象，就拒绝的一个片区。等到几年后，发觉当初自己看不上的那个区域以及房子，已经火热到买不上了，后悔就太迟了。

2021松岗城市面貌

在深圳买房的逻辑，不应是盲目参考固有印象，而应该看规划和政策，因为土地的不可流动性和深圳住宅用地的稀缺性，将来核心区域的住宅供应量必定是越来越少的，后期市场焦点会由核心慢慢向外偏移，松岗未来几年会慢慢变成市场的宠儿。

所以，为了帮助大家更加全面地了解市场，下面为大家介绍松岗的真实面貌。

这才是真正的松岗

首先说大家最关心的交通问题，现阶段松岗就已经有两条地铁快线汇聚，6号线“光明线”可直达光明、龙华、福田，11号线“机场线”经过宝中、南山、福田。

其中11号线对于依靠地铁通勤的上班族来说价值尤其高，因为它从松岗可以在40分钟到达南山，60分钟左右到达福田。所以松岗的位置虽然偏远，但是出行的便捷性却胜过深圳许多地方。

而在不久的未来，随着12号线二期工程的完工，松岗还可以搭乘12号线直达国际会展中心、宝安老城区、南山老城区和蛇口，可以很便利的到达深圳西部的主要片区。

松岗三线地铁线路图

如果是自驾出行，松岗有红绿灯较少的广深公路，配合高速路，全程少有等待和停留，到达宝中、南山和福田也只需花40~50分钟。

综合来讲，松岗虽然确实相对偏远，但在优秀的交通配套加持下，与深圳西部主要片区的互联互通都非常高效便捷，交通优势十分明显。

另外在深圳多中心规划建设的带动下，松岗的产业经济也在快速提升，2020年规上工业总产值达519.4亿元，年均增长8.8%。

而且在此基础上，为了能够吸引更多的人口和优秀企业，松岗在城市面貌更新方面花大功夫，松岗已经规划的旧改规模将近500万平方米，旨在一步步改变松岗原有的“老破旧”形象。

在城市面貌更新这一方面，除了旧改建设，松岗也非常注重生态绿化，松岗有茅洲河5.8公里干流和39.14公里支流的覆盖，在此天然优势的基础上，松岗在不断打造增加新的临水休闲公园，同时对旧的社区公园进行升级改造。一步步朝着“公园松岗”的标签迈进，松岗人民的生活品质将会得到巨大提升。

好盘将近，把握机会

以目前情况看，松岗联投东方华府三期、满京华云著雅庭和松风明月花园三大盘很有可能在未来的两个月里推出，都是自带大型商业体，根据三盘过往的认筹情况，大概率都会启动积分排序。

根据以往的经验，三个盘的积分门槛，应该都是60分打底了，且三个盘各自推出的产品面积段，都覆盖了刚需型客户和改善型客户的需求。

松风明月花园预计推出面积段73-114㎡，约461套；

满京华云著预计推出面积段83-151㎡，约420套；

联投东方花园此次预计推出套数是三个盘中最多的，约614套，面积段在79-143㎡。

由于同在松岗片区，三个盘在各配套方面有一定的共性，但也有各自独特的优势。

在交通配套方面，三个盘其实都能够享受到在松岗汇聚的地铁6号线、11号线，以及未来可以直达会展中心的12号线。

楼盘位置图

通过楼盘位置图我们不难看出，在地铁出行便捷程度方面，松风明月花园优势较突出，实际离未来三线交汇的松岗地铁站，步行距离只需600米。

在商业配套方面，三大盘都自带了大体量商业。

松风明月花园自带了近9万㎡社区商业和购物中心；联投东方花园自带近5万㎡商业，商业是联投东方PARK，一些一线品牌都已经入驻，正式运营了；满京华云著华庭与其他项目所不同的是，项目规划建设了一所西部最大的国际奢侈品家居购物中心—艺展中心mall，建面约17万㎡，已于2018年11月正式开业。

在教育配套方面，三个盘属于同一片区，教育配套划分方面没有明显的区别，也都各自实现了“门口就是学校”，在上学方面，都有比较好的便利性，特别是松岗实验学校，西部规划中的重点学校，去年中考取得了非常不错的成绩。

松岗实验学校2020中考捷报

根据住建局发布的商品房指导价文件，预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格，结合以往的开盘经验，三个盘均价应该仍在5万/㎡上下，其中联投东方花园是毛坯交付，价格应该是三盘之中最低的，单价区间应该在4.4-4.8万/㎡，比较有优势。

值得一提的是，满京华云著华庭，是三盘中居住氛围最好的，满京华云著有华南区最大体量文化艺术综合体，经常有世界级的艺术展览会，文化气息相当浓厚，自带1.7万㎡园林，小区内配套相对来说也最为高级。

国际艺展中心示意图

联投东方虽然离地铁较远，出行主要靠自驾和公交，但产品有十几平方的赠送面积，实用率高，加上它的价格优势，受到很多松岗本地人追捧，而且最重要的一点是，联投东方自身的一期和二期，二手房价格已经攀升到6万/㎡了，形成了很明显的倒挂，相信这一点，会让很多的投资者趋之若鹜的。

毕竟二手房都已经6万+了，给你5万的新房，你会舍得拒绝吗？

数据来自诸葛找房

未来这三个盘，在二季度推出的概率较大，按照以往的开盘经验，三个盘积分门槛应该会在60分~65分之间，但如果三个盘一起开，不仅入围者的中签率会提高，甚至可能会降低积分门槛，这算是低积分者的福音了。

总的来讲，松岗作为深圳的西北门户，区位优势突出，交通便利，在市、区战略布局中的作用越来越重要，特别是现在沙井福永炒作情绪过高的情况下，对于一些积分或预算不高的刚需来说，松岗是一个不错的选择！

作者 | 湾叔