高层停建倒计时？住建部发布住宅“新标准”，未来2类房子吃香了

2月底，国家统计局发布了《2020年国民经济和社会发展统计公报》，总结了过去一年我国经济和社会发展的数据，对于未来发展规划也有很大的参考价值。数据显示，2020年末常住人口城镇化率超过60%，“十四五”期间城镇化率将提升至65%，也就是说未来5年将有8000万人口流入城市。

随着城市化进程的不断发展，身处于城市的我们也能够充分感受到近些年城市的变化。一个很直观的变化是高层建筑越来越多，无数的写字楼、办公楼纷纷伫立，很多老旧小区也被高层住宅小区替代，事实上不仅是一二线大城市出现了这样的变化，很多三四线城市甚至县城同样在规划建设高层住宅。

为什么要建设高层建筑呢？答案很简单，在早期的城市化进程中，每年都有大量的人口流入，住房供不应求。而城市的土地资源有限，不可能一直向外延伸，因此只能想办法提高土地利用率，于是高层住宅便出现了。不可否认的是，早期的高层住宅还是很受欢迎的，住惯了小平房、多层的人们也想图个新鲜，体验一下拥有电梯、良好的光照和通风、视野开阔的高层住宅。

对于开发商来说，自然也乐意建造高层住宅，土地利用率的提升，收益也能够水涨船高，并且这种住宅也受购房者欢迎，何乐而不为？因此越来越多的开发商都开始建设高层住宅，也就导致了近些年高层住宅越来越多、越来越高，同时也越来越密，当一二线土地利用率得到最大化后，开发商逐渐向周边三四线城市以及小县城转移。

但俗话说得好，物极必反。随着时间的流逝，高层住宅也暴露出来越来越多的问题，首先是性价比的不断降低，随着住宅高度的不断增加，建筑内部的设置配置也不断变多，因此相应的“公摊面积”也就越来越大，当房龄超过一定时间后，未来维护维修成本同样在增加。其次是居住体验越来越差，对于购房者来说，小区住宅越高、密度越大，相应的容积率也在不断增加，而容积率越高居住体验就会越差，相应的安全隐患也在增加。

最为关键的问题是，未来高层住宅的拆迁问题。如今城市中的高层建筑很多都达到了30~40层，对于开发商来说如果未来要拆掉重建的话，那么新建的住宅层数需要达到60~70层才能盈利，建造难度大。另一方面，当前楼市早已是供大于求的局面了，就算能够建造那么高的层数，也没有那么多人能够住进来，更何况高层住宅也越来越不受欢迎。因此有专家认为，未来高层住宅可能面临不会拆迁的问题。

而高层住宅的问题，也引起了国家重视，近几年相关部门多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”，目前来看，住建部已经发布了两条新规，明确了未来高层住宅建设的“新标准”。

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第一个新规是去年4月，住建部发文《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》中提出了四点要求：1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑；2、严格限制新建250米以上建筑；3、各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适应，与消防救援能力相匹配；4、中小城市要严格控制新建超高层建筑；县城住宅要以多层为主。

要求很明显，对于大型城市来说，100米以上住宅几乎不可能再建了，并不是说开发商能力不足，而是新规要求“与消防救援能力相匹配”，这点很难实现。按照目前的情况来看，一般城市的消防水平在85米左右（25米云梯+60米高压水枪），因此达不到100米的标准。至于高层住宅拆掉重建则更加不可能，目前城市中大量住宅高度已经超过30层，按照3米/层来计算，也已经超过90米。

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正如上文已经提到过的，如今很多开发商已经将目光转移到了三四线城市和小县城，因为这类城市的土地资源比较丰富，可以用于建设高层住宅，并且上文新规也仅仅是鼓励“县城住宅要以多层为主”。为了避免某些开发商玩文字游戏钻空子，3月29日，住房和城乡建设部官网发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（意见征求稿）》公开征求意见的通知，其中明确写道：

1、县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；3、县城新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

虽然是意见征求稿，但从以往的经验来看，一般从意见征求到落地时间不会超过6个月，也就是说今年新规落地是板上钉钉的事情。除了一二线城市以外，如今三四线城市以及小县城同样开始全面限制高层住宅的建设，换句话说，高层住宅停建已经进入了“倒计时”。

结合两条新规以及高层住宅的现状来看，未来两类房子会比较吃香：

第一类是低密度的多层住宅：随着高层住宅的不断出现，未来越来越多的人会选择多层住宅，开发商也会以多层住宅建设为主。换言之，未来多层住宅的市场需求会增加，有一定的升值空间。另一方面，从性价比来看，多层住宅公摊面积小，低密度多层住宅小区容积率低，因此居住体验也会好一些，并且整体的相对安全隐患较低。无论是自住还是出售都比较方便。

第二类是需要旧改的老旧小区：随着“旧改”的登场，很多老旧小区都焕发了“第二春”，无论是居住体验还是生活条件都得到了很大提升，更为重要的是，老旧小区可以进行电梯的加装，对于有老人和小孩的家庭来说是一大福音。另一方面，这类小区本身公摊比较低，就算加装了电梯也不会影响公摊面积，很多老旧小区本身也处于城市核心地段，未来有很大升值空间。

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