再止不住房价的上涨，也有可能出“大问题”？央媒：别想暗渡陈仓

过去20年，房价迎来了多轮大涨。数据显示，2000年全国平均房价仅为1948元/平米，到了2020年全国平均房价已经达到了9980元/平米，涨了5倍。如果不计算偏远4~5线城市的话，那么部分2~3线城市房价可能上涨了6~7倍，典型二线城市房价上涨8~9倍，对于炒房现象集中的区域来说甚至上涨了10倍不止。

如此高的房价给我们带来了什么？除了早期一定程度上助推了经济增长外，房价过高的涨幅与居民收入水平不匹配、与城市经济发展不协调、甚至降低了年轻人的结婚率与生育率，同时还导致实体经济边缘化。相关数据显示，2020年我国人均居住面积达到了40平米，房价收入比为9.2，城镇家庭住宅普及率超过96%。

为什么我们房价收入比超过欧美，人均居住面积、城镇住房持有率超过日韩，大家还在义无反顾地买房，买房的热情依然不减呢？答案很简单，因为买房有利可图。除了个人以外，很多企业也加入了炒房行列，根据Wind和全景财经数据显示，截止到2019年第三季度末在整个A股上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占整个3743家A股数量的48%。房价上涨得越快，就吸引越多的人炒房，而炒房的人越多房价就上涨得越快，形成“滚雪球”效应。

前不久，清华大学许宪春教授发出了这样的担忧：北京上海的房价如果不控制，还会继续上涨。事实上，除了北上城市以外，包括深广在内的一线城市以及许多二三线城市都有这样的趋势。根据国家统计局发布的2021年2月房价数据来看，2月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，二手住宅销售价格环比上涨1.1%；31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，二手住宅销售价格环比上涨0.2%。

房价会无休止地涨下去吗？答案是否定的。目前楼市已经出现了这样一种矛盾的现象：在住房供给越来越多的同时，住房需求却在不断减少。无论是新房市场还是二手房市场都有大量的房源供应，从新房市场来看，根据中泰证券宏观分析师陈兴发表的数据，截止2020年底，全国商品房广义库存已经超过了70亿平米。按照每套房100平米来计算，相当于7000万套房产。从二手房市场来看，2017西南财经大学测算得出整体空置率为22%，空置房数量为6500万套，按照这样的空置率结合后三年平均17亿平米的销量来计算，空置房整体数量同样超过了7000万套。

那么楼市整体需求能够容纳这么多房产吗？上文已经提到过，2020年城镇家庭住房持有率已经超过了96%，而城镇化率已经超过60%，距离发达国家70%平均水平逐渐靠近。而城镇化是一个连续过程，就算未来不断有人口流入，其需求增加速度也远远比不上住房供应增加的速度。更为重要的是，未来几年人口或将进入负增长趋势，这点已成为学界共识。

因此一个很重要的问题便出现了：当未来需求减少到一定程度后，为高泡沫房价买单的人群就成为了最后一批“接盘侠”，而这类人很有可能是刚需群体。

为了避免这种情况出现，国家近些年一直在致力于楼市调控。过去房价大涨的趋势已经不复存在，自2017年起，房价涨幅也在逐年收缩。对于炒房客来说意味着利润空间不断降低，当涨幅收缩到一定程度时，房产就失去了投机属性，逐渐回归居住属性。近几年越来越多的炒房客也正逐渐退出市场，楼市正不断回归理性。对此，前不久新华社曾这么说道：“‘房住不炒’必须坚决落实，谁也别想明修栈道暗度陈仓”。

央媒的评价自然是有底气的，从今年的楼市来看，两个“硬核”手段正全面落实：

1、给银行个人以及房企贷款设置了“上限”

2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，将银行分为5档，并分别设立了个人房贷占比（7.5%-32.5%）的上限，以及企业（12.5%-40%）的占比上限，新规于2021年全面实施。

设置房贷占比上限的原因是防止过多资金流入房地产市场，有专家根据历年房价走势研究得出了这样的结论：每当房价大涨的时期，银行房贷占比就会迅速提升。那么这次新规“限贷令”力度有多大呢？以第一档银行为例，32.5%是个什么概念，在2016年的时候房价迎来了一波涨潮，其中四大行的房贷占比均超过了70%，其中中国银行占比超过80%。可以说力度相当大了。

2、防止经营用途房贷款违规流入房地产领域

当给银行限制了房贷占比上限后，银行对于相关房贷审核会更加严格，特别是针对炒房客、炒房团的放贷会更加谨慎。因此，一些地方的炒房客会采用其他的办法，比如将其他途径得来的贷款用于炒房，申请一个空壳公司，然后去银行申请信用贷、经营贷等等，然后将拿到的钱用于炒房，这也是炒房客的惯用手段。

对此，3月26号银保监会、住建部、中国人民银行三部委针对经营贷违规买房联合发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。从借款人资质核查、信贷需求审核等9个方面作出了相关规定，全面堵死经营贷买房途径。

在新规出台之前，多地早已进行相关调控：1月上旬，北京住建委透露，某集团旗下子公司因为无证售房备案高县处于1286万元的罚款，22家没有明示所售房屋相关信息进行预售开发的房企连处罚，对于18家存在违规问题的开发企业下达责令改正通知书。根据中国房地产报报道，仅2021开年，银保监系统监管已密集披露超200张罚单，合计罚金超2.5亿元。

总的来说，楼市目前正朝着理性方向发展，在多个措施相互配合下，炒房途径正逐个被堵死。对于刚需来说是一件好事，意味着未来能够以更合理的价格买到房子，而不是成为炒房客之间“击鼓传花”的牺牲品。

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