高层“停建”进入倒计时？住建部新规出台，对县城房价有多大影响

去年年底，新华社发布了一份关于“十四五”的建议稿，其中有一句很关键的话：县城作为城镇化的重要载体。历史证明，任何一个国家走向发达，无不致力于发展城镇化。我国亦是如此，数据显示2000年我国城镇化仅有36%，20年过去了整体城镇化已经达到了60.6%，且未来30年间将达到80%的城镇化水平。

说到底，城镇化就是人口从农村流入城市过程，或者是城市建设的过程。为什么说未来由县城作为城镇化的重要载体呢？原因很简单，城镇化不靠4个一线城市，不靠31个二线城市，更多是靠三四线城市和一千多个县城决定的。目前一二线城市房价普遍过高，进入一二线城市的人口很难定居买房，因此更多的人选择了三四线城市以及小县城。

但最近这些年这类城市房价同样不乐观，过去几年由于棚改的推动，这类小城市的房价迎来了一轮又一轮上涨，很多地方的县城房价都突破万元大关，买房日益困难。另一方面，在炒房客的作用下，三四线城市以及小县城的房源显得“不足”，为了节约土地资源，开发商们开始纷纷建设高层住宅，县城也不例外。在高层建设的推动下，原本“不足”的房源显得更加“紧俏”，人们纷纷买房，房价也跟着上涨。

但从数据来看，三四线城市的房源不仅充足，甚至还有些过剩：上海易居房地产研究院发布的报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米，环比增长1.6%，同比增长7.8%，已经连续2个月同比正增长。记入报告的100个城市的三四线城市数量只有60个，但总量已经占到了21077万平方米，占比41.3%。推算到所有三四线城市以及县城中的话，库存总量可想而知。

住建部新规出台，高层“停建”进入倒计时？

3月29日，住房和城乡建设部官网发布了《关于加强县城绿色低碳建设的通知（意见征求稿）》公开征求意见的通知，其中明确写道：

1、县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；3、县城新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

去年4月，住建部公布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》其中提到了一般不得新建500米以上的高层建筑，新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，与城市空间相适宜。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从大城市到中小城市再到县城都出台了相应的新规，虽然这次仅是“意见征求稿”，但根据以往经验来看，一般从意见征求到具体落地需要3~6个月的时间，因此今年会正式落地已经是板上钉钉的事情了。为何国家遏制高层住宅的态度如此坚决？主要有三个原因：

首先，随着住宅高度越来越高，但相应的消防措施却不能很好匹配，一旦发生火灾，在电梯不能使用的情况下，住户的逃生就变得异常艰难，同时对于消防救援也是一种考验。其次，近二十年来一二线城市建造了相当多的高层住宅，住宅密度越来越大，三十年后随着房龄不断增加未来如何拆迁都是一大难题，如今城市中有很多高层住宅都成为了“鸽子笼”。最后就是避免未来城市化进程中，县城再走一次一二线城市的“老路”，遗留下来一堆高层住宅问题。

与大城市不同，小县城土地资源足够，因此不需要不断建设高层住宅来提升土地利用率。从居住角度上来看，高层住宅也不如多层住宅宜居，高层住宅小区容积率过高，因此整体居住体验就变差了。如今一二线城市中越来越多的购房者也在搬离高层住宅，纷纷选择多层住宅。一方面是一二线城市高层住宅越来越不受欢迎，另一方面是三四线城市以及小县城鼓励建设多层住宅，可以说“高层停建”已经进入倒计时。

新规出台后，对于县城房价会有多大影响？

新规的出台，实际上是让这些县城的购房者意识到这个问题：房源充足、土地资源充足，因此不需要建设高层住宅来提升土地利用率。对于购房者来说，应该及时意识到这一点。

随着楼市的不断调控，目前房价涨幅逐年收缩，说明房价正在逐渐回归理性。很多偏远地方的小城市房价已经说明了这个问题，在不断地调控下，由于地段偏远相关资源配置的稀缺，因此房价出现了波动，比如连续下跌或者止步不前等等。在泡沫不断消除的情况下，这种趋势会从偏远城市向县城流动。

正如人民日报评价的一样：树不可能长到天上去，房价也一样。县城的房价不可能一直上涨，相反随着楼市的不断调控，越来越多的炒房客退出市场，购房者也逐渐意识到这个问题后，房价会趋于更加理性的发展趋势。但不用担心未来房价出现大跌，作为未来城市化的载体，县城会迎来人口流入，最终会发展为更好的城市。

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