2010个县城和县级市命运即将变迁：高层住宅停建，高铁地铁受限

前不久在网上看到这样一个讨论：中国的小县城会有未来么？不得不说，这是一个值得深思的问题。要知道，就算是市级城市，都有萎缩消失、房价跌破千元的，更不用说县城和县级市了。官方数据显示，截至2020年，我国有县级市376个，县城1636个，合计2010个城市，在这些城市中，有些属于“都市圈”依附着大城市的推动发展，但更多却不属于城市圈，地段偏僻、三四个大型商超垄断，四五家KTV生意兴隆，除此外，大多数行业死气沉沉。

因此，对于这些县城和县级市来说，该如何发展自己的经济呢？大多数城市选择了两条路，其一是发展房地产市场，按照很多大城市发展经验来看，房地产给予了经济很大的助推作用，但由于其本身不诚实不健康地发展，楼市已经进入积极调控阶段，但依旧有很多地方将房地产作为主要市政收入来源。其二是发展地铁和高铁，其中地铁与房价密切相关，一般来说通了地铁的地段房价都能升上去，而高铁则代表了交通运输能力的提升，“高铁一响，黄金万两；地铁一通，房价翻倍”并不是空谈，但这种揠苗助长的方式真的可行吗？

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3月29日，国办转发国家发改委等单位《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》，其中提到了这么两点要求：1、严禁以城际铁路、市域铁路的名义建地铁和轻轨，高铁利用率达不到80%，不准开平行线路；2、只有省会、特大城市，双向客流密度达到2500万人/年，才能采用350公里的时速标准。

首先我们需要了解一下高铁的现状，目前来看，高铁亏损几乎是全世界的难题。根据相关数据显示，全世界的高铁几乎70%都处于亏损状态。我国作为世界第一的高铁大国，截至2020年底，中国铁路营业里程已经超过了14万公里，其中高铁里程超过了3.7万公里，超过世界高铁里程总和的2/3。但即使如此，高铁仍然面临着亏损的问题。

2018年，中国国家铁路集团有限公司下属公司公布了高铁的盈利数据，在18个铁路局中，仅有6个处于盈利状态，剩余12个处于亏损状态。换句话说，只有1/3的线路能够盈利。究其原因主要是三个方面，首先是成本比较高，根据专家测算每一公里高铁路线投入成本就可能达到几亿元，三四百公里城市投入可能就超过数千亿元。其次是上座率比较低，特别是对于一些偏远城市来说，只有每年过年以及年后期间，高铁上座率比较高，其余基本上都是冷冷清清。

对于一些偏远地区县城来说，人口不断流失已经成为一个严峻的问题，年轻人不愿意留在城市，都去外地寻找工作或者定居，因此留下的楼市一些年迈的老人或者行动不便的人口，长此以往人口总数会越来越少。因此，新规的发布主要是为了避免一些城市不分青红皂白盲目建设，期望靠基建来带动当地GDP。并且很多城市地段偏远、道路崎岖，高铁建设投入成本会更加高，造成大量资源的浪费。同样地，靠建设地铁来带动土地房产价格也行不通了。

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同样在3月29日，住建部发布了《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》，其中明确提到了：

1、县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8；2、县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；3、县城新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

这条新规要结合去年4月住建部发布的关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知来看，在去年的新规中，要求大型城市不得新建500米以上的高层建筑，100米以上的建筑需要充分论证、集中布局，与城市空间相适宜，要求县城以多层住宅为主。而新年发布的新规中，则是对于县城以及县级市提出了具体的要求。

早期的城市化进程中，大中型城市每年都有大量的人口流入，由于土地资源有限，因此住宅只能朝着高处建设，进而导致很多城市遍地都是高层住宅。住房需求解决了，但同时也伴随着高空置率以及越来越差的居住体验，过大的公摊、过高的容积率、过度拥挤的住房，许多城市已经成为了“水泥森林”，未来是否能够拆迁都是一个问题。

相关数据显示，全国280多个地级市和直辖市中，有272个在当地建有新城，超过90%的城市在规划建设新城。如果说大中型城市建设高层住宅还情有可原的话，那么县城和县级市建设高层住宅就显得毫无道理。首先，这类 城市土地资源丰富，不存在建房紧张的问题。其次，从住房需求来看，除了上文提到的很多城市面临人口流失的问题外，出生人口不断减少也是不争的事实，因此建设高层住宅完全没有必要。

两条新规的发布，牵动着这2010个城市的命运，从具体影响来看，主要有两个方面：第一，高铁地铁受限后，以城际铁路、市域铁路为理由，变相建设地铁、轻轨的路子行不通了，与此同时以地铁建设提高房产土地价格也行不通了。第二，无论是对于大中型城市还是县城县级市来说，住宅高度受到限制后，开发商无法获得更多的利润，未来会以多层建筑建设为主，换言之高层住宅已经进入“停建”倒计时。

简单总结一下，新规的发布，实际上是有利于这些县城和县级市的发展，试想一下，如果不加以限制的话，县城都是空空无人的地铁、高铁，空置率极高的高层住宅，那么未来谁还有心情住进去呢？因此这样一方面有利于避免资源过度浪费，另一方面也是为了未来能够更好地居住环境。正如去年底新华社发布了一份关于“十四五”的建议稿中说的一样：县城将作为城镇化的重要载体。