未来几年，楼市将突破3个“下限”？内行：三类人应提前做好准备

前不久，国家金融研究中心主任金李在2021年第一季度宏观经济形势分析座谈会发言表示，部分地区房价上涨过快，除了优质教育医疗资源缺失和居住改善刚需外，还存在几个方面的问题：首先是财富管理出现的问题，当前楼市已经成为过剩流动性蓄水池，群众认为房子能抗通胀，刚性兑付崇拜，认为政府不可能不管房价暴跌。其次是执行层面的利益驱动，既然房产已属于“击鼓传花”，那么至少传在自己手上不能停。最后是执行机制不当，在需求缺口巨大地区不是增加供给而是压制需求。

房地产属于系统性问题，要从一个均衡跃迁到另一个均衡，不能“小修小补”。对此，金李给出了四个方面的建议。第一，打破刚兑预期，让房价市场双向波动，甚至能忍受房价“暴跌”，但需要托底机制保护群众利益，区别对待炒房者和刚需人群，精准施策，遏制炒房动力。第二，通过税收消除炒房暴利。各地调控没有根本遏制房价上涨的关键是没有做到“蛇打七寸”，下决心房住不炒，就要让炒房赚不到钱，可考虑对炒房获利部分收取高额特别资本利得税。第三，降低房地产融资能力。要用市场化手段从根源上降低金融机构提供房地产融资的积极性。第四，有序引导居民财富转入金融资产。当前居民2/3的财富聚集在房地产上，如果处置不当会带来巨大伤害，因此需要借鉴成熟市场经验，有序引导其转入金融资产，并在过程中提供居民财富安全保障。

不得不说，国家金融研究中心主任金李给出的四个建议，几乎全戳中了当前房地产市场的“要害”，从最近两年的楼市走向来看，确实正在这个方向进行调控。在过去的三个月，楼市整体调控次数已经超过百次，特别是今年的“三条红线”以及“限贷令”的约束下，房企银行都受到了约束，随着调控的不断持续，未来几年，楼市将突破三个“下限”。

1、部分城市房价会突破底线

回顾过去二十年的房价走势，过高的房价并不是一下涨起来的，事实上出现了多个下跌的时间点。但相比下跌，上涨趋势则显得更为突出，除了物价本身上涨以外，需求的增加也会影响房价，但最为关键的影响因素还是炒房。炒房导致房价上涨，房价上涨吸引更多的刚需买房，需求进一步增加，从而更多的炒房客参与，因此很多城市的房价犹如“滚雪球”一般涨起来了。

对于一二线城市来说，每年都会吸引大量人口流入，因此住房需求不断增加，给予了房价上涨支撑。那么为什么很多三四线城市甚至更为偏远的城市，房价也跟着大涨呢？由于一二线城市房价过高，很多炒房客没有足够的经济实力炒房，因此将目标转向了三四线甚至更远的城市。但从近几年的房价走向来看，楼市“两极分化”趋势明显，房价上涨的城市继续涨，房价下跌的城市已经开始持续下跌。

正如经济学家任泽平所说，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口。这些偏远城市度过了早期的“金融投资期”，土地资源足够，因此时间久了之后最终还是取决于人口。人口代表着住房需求，对于这类偏远城市来说，一方面是由于人口不断流失导致需求减少，另一方面是随着调控泡沫不断消除，其本身并不具备一定的抗跌属性，因此房价出现了持续性下跌，未来几年甚至突破底线。

2、楼市住房需求会突破下限

2020年4月，央行发布了城镇居民家庭资产负债调查报告，数据显示，城镇家庭住房持有率已经达到96%，且户均持有1.5套房子。由此可见，剩余住房需求已经不足4%，已然不多，从人口流入的角度来看，当前整体城镇化率已经超过了60%，在过去城镇化率高速发展时期，住房普及率尚在增加，而如今60%的城镇化率背景下，未来速度必然会放缓，简单来说未来住房普及率还会在96%的程度上进一步增加。

更为重要的是，从整个楼市来看，人口总数对应着整体住房需求。过去20年中国人口数量增加了1.33亿，但未来20年呢？根据当前多家机构的预测数据来看，当前人口正面临着严峻的考验，多位专家预测人口将在2030年前进入到“负增长”趋势。从公安部门发布的新生儿数据统计报告来看，2020年新生儿数量仅为1007万人，达到近十年最低点，比2016年减少70%。

反观住房供应数量，当前无论是新房市场还是二手房市场都出现囤积现象。对于新房市场来说，根据易居房地产研究院检测的数据来看，全国100个城市的新房库存已经达到了5亿平米，接近2014年“去库存”时期的水平。与之相对的是二手房市场挂牌量不断增加，根据官方发布的数据显示，3月全国新增挂牌房源量环比2月上涨83.9%。因此，正如金李形容的一样，当前楼市住房呈现一种“击鼓传花”的形式，房子在炒房客、投资者手中来回倒腾，谁都不愿意成为“最后一棒”。

3、人们的房产投资意愿会突破下限

不知道大家有没有想过这样一个问题，为什么楼市整体上行的趋势下，挂牌量还在飞速增加？事实上，挂牌量上涨的城市主要以一二线城市为主，其中大多数还处于房价上涨周期，因此对于普通刚需来说，除开房价大跌的原因外，一般不会选择抛售手头的房产。因此挂牌量增长只可能是当地的炒房客在纷纷抛售。从近几年房价走势来看，尽管房价还在上升，但涨幅却在不断收缩，换言之炒房客投资者利润空间在不断减少。

如今很多家庭的大半积蓄都在房产中，如果处置不当会带来巨大伤害，很多家庭都背负着几十年的房贷，手里没有多余的流动资金。一旦遇到了紧急用钱的情况，那么最终的结果很可能是将房子低价卖掉变现，而一旦遇到金融或者经济危机，手里的房产也很容易缩水。因此需要借鉴成熟市场经验，有序引导其转入金融资产，并在过程中提供居民财富安全保护。

未来几年，随着楼市三个“下限”的突破，三类人应提前做好准备：

首先是无房刚需。随着调控的不断进行，未来楼市必然向着有利于刚需的方向发展，因此对于刚需来说，未来不必担忧房价大涨，而是应该对于买房的地段保持谨慎态度。如今楼市已经不是房价大涨时期，在哪里买房都可以升值的阶段了。因此，对于偏远城市、收缩型城市需要谨慎，避免高位接盘造成不必要的损失。

其次是改善型家庭。很多家庭在买完房居住一段时间后都会将房子卖掉然后买个新房子，或者早期房价过高的时候，由于需要买了一套小房子，计划未来卖掉来“以旧换新”。如今二手房市场挂牌量不断增加，但成交量却没什么变化，也就意味着二手房出售会越来越难，因此对于改善型家庭来说，需要提前做好准备。

最后是炒房客以及投资者。如今无脑炒房的时代已经过去，炒房已然成为高风险行为，著名房地产商冯仑说过，对于炒房客来说，只有房价涨幅高于9%的时候才有收益，而刚过去2020年整体房价涨幅略高于这个数值。“通过税收消除炒房暴利”如今被多位学者提及，未来或将出现房产税、空置税等税收，而到了那个时候，炒房客再想撤资离场也许已经晚了。