“七普”数据即将揭晓，空置房数量清楚了？未来两类人将受到影响

2020年11月1日，700多万普查人员走进千家万户，进行普查现场登记，第七次全国人口普查正式开启。人口普查可以帮助全面查清我国人口数量、结构、分布等方面的最新情况，是制定和完善未来收入、消费、教育、就业、养老、医疗、社会保障等政策措施的基础，也为教育和医疗机构布局、儿童和老年人服务设施建设等提供决策依据。时隔半年，在经历一系列的数据处理、评估、汇总后，数据将在5月11日正式揭晓。

对于楼市来说，本次普查与以往最大的不同就是：查人又查房。根据相关规定，普查主要调查人口和住户的基本情况，内容包括：姓名、公民身份证号码、性别、年龄、民族、受教育程度、行业、职业、迁移流动、婚姻生育、死亡、住房情况等。相信进行登记的住户都知道，这次有关住房情况的问题相当详细，普查范围包括供城乡居民居住的各类住房，如商住房，农村宅基地住房、棚户区，租赁住房等都要算入其中。

也就是说，“我国到底有多少空置房”这个问题终于能够弄清楚了。近些年一直有相关机构想弄清楚这个问题，但由于调查难度太大，抽样调查精确度不够，最终得出来的数据总会有一些偏差。事实上，除了官方机构以外，无房刚需、房企都想弄清楚这个问题。对于刚需来说，了解到空置房数量有利于他们了解住房供求关系，增强对于买房的信心。对于房企开发商来说，了解到空置房数量后能够更好地进行未来规划建设，而不是像无头苍蝇一样盲目拍地建房，导致最后库存增加，房子卖不出去。

目前比较权威的数据有两个，第一个是2018年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的报告数据，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房，住房空置率为21.4%，二线城市、三线城市空置率分别为22.2%和21.8%，一线城市为16.8%。按照21.4%的空置率来计算，结合2018年-2020年房产销量数据来计算，能够大概计算出空置房数量。第二个数据来源于经济学家任泽平2018年发表的《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》文中指出，2018年我国城镇存量房产达到3.11套，城镇人口数量为8.3亿人，结合18年住房持有率来计算，同样能够计算出空置房的大概数量。

目前来看，空置房数量弄清楚后，对于楼市会产生三方面的影响：

1、重拾无房刚需购房信心，帮助房企更好规划建设

过去20年，楼市发生了天翻覆地的变化，其中最为突出的就是房价，二十年前全国平均房价不足2000元/平米，如今已突破万元门槛，整体房价收入比偏高，一些城市房价收入比超过20甚至达到30以上，比如深圳的房价收入比为36，相当于家庭36年不吃不喝的全部收入才能买得起一套房子。正因如此，对于很多人来说买房已经成为难如登天的事情，如今年轻群体不愿意结婚、结不起婚、丁克族、生育率降低可以说都与买房有关。一旦空置房数量查清，有利于帮助刚需群体意识到住房供给远大于需求这个事实，相信随着楼市不断调控，未来房价会更加亲民。

另一方面，对于房企开发商来说，同样能够意识到当前楼市供需关系，对于未来无论是转型还是调整规划建房数量都有帮助。中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示：截止2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米。也就是说相当于7000万套房产没有卖出去，广义库存包括正在建设但未完工的期房，未来楼市是否有足够的需求来消化这些库存房产？这个问题同样值得重视。

2、有利于未来楼市更好地进行调控

在前不久进行的2021年第一季度宏观经济形势分析座谈会上，北大经济学教授金李提到了这么一个问题：各地调控并未根本遏制房价上涨的关键是没有做到蛇打七寸。对此，金李教授给出建议，区别对待炒房者和刚需人群，精准施策，遏制炒房动力，既然下决心房住不炒，就要让炒房赚不到钱，可考虑对炒房获利部分收取高额特别资本利得税。该建议两个核心步骤，第一，区别对待炒房者和刚需人群；第二，对炒房获利部分收取高额特别资本利得税，而“七普”刚好能实现。

提到这里，不得不说一下近些年楼市呼声一直很高的“房产税”，作为遏制炒房的“大招”，却迟迟没有落地。主要原因同样是难以分清刚需和炒房者，一旦硬着陆可能会误伤刚需群体。经济学家马光远也给出了自己的建议，马光远认为“十四五”期间将很适合房产税出台。当然，未来“房产税”是否会在5年内落地我们不得而知，但真正分清炒房客和刚需群体，有利于各项措施落地，比如“空置税”或者其他的措施等等。

3、或成为高空置率地区房价下跌“导火索”

在炒房客的炒房投机下，楼市逐渐形成了一些这样的地段：某个小区白天看起来没什么问题，而晚上却只有零零星星几家亮着灯，整个小区漆黑一片，甚至是整个地区都漆黑一片。这就是所谓的高空置率地区了，不仅影响市容还有会增加偷盗风险。而一旦这个地方的炒房客开大量退出后，小型房源抛售潮就会出现，房价不可避免下跌甚至大跌，在此买房的刚需就会损失严重。

空置房数量弄清楚后，未来各种“房叔”、“房哥”、“房姐”等囤房族都会受到影响，尤其是棚改过后的大量安置房，产权并不清晰，因此房产的来源就值得探究了。还有一类人群就是通过“钻空子”炒房的群体，比如假离婚、家人名字等各种手段满足限购条件。随着楼市调控的不断深入，未来越来越多的炒房客将会退出楼市，因此对于高空置率地区来说，房价或将受到影响而下跌。

无论如何，“七普”数据即将出炉，手里持有多套房的人应该注意了，当前无脑炒房的时代已经过去，如今很多城市二手房挂牌量都出现大增的情况，空置房源已经不容易出售了，对于这时候还想进场投资房产的人来说，最好及时打消这个想法。对于无房刚需来说，未来买房应该避开空置率地区，以免“高位接盘”。