随着楼市的不断调控，如今整体房地产市场走势已趋于平稳，但与此同时，房价依旧处于高位。10年前“百万富翁”可以说是衡量一个家庭的财富程度标杆，但如今的一百万元，却只能在部分三四线城市买一套大一点的房子。放在10年前，谁也不会想到房价会涨得这么快。2019年12月，央行对于城镇家庭负债进行了详细的统计，结果于2020年4月发布，调查数据显示，城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，中位数为163.0万元。按照第七次人口普查数据，户均2.62人来计算的话，达到了人均“百万富翁”的标准。

但从央行发布的数据来看，我国城镇居民家庭资产以实物资产为主，户均253.0万元，占家庭总资产的八成。也就是说房子才是主要资产构成来源，如今大部分人买房都会选择30年的房贷方式，也就意味着大部分家庭并不是所谓的“百万富翁”，而是“百万负翁”。放在10年以前来看，尽管买房背负着巨大的还贷压力，但房价的涨势也的确很快，10年翻了好几倍，买了房的家庭在房贷还清后能过上很轻松的生活。那么如果现在买一套百万元的房子，10年以后是否同样会获得房价上涨的红利呢？

三位“前首富”的观点

对此，一些商业大佬给出过自己的观点。靠着电商起家的阿里巴巴集团创始人马云，在几年前预言过未来房价或将如同大葱的价格一样便宜（大概意思如此），但随后房地产市场发展却与他的预测相反，楼市并未出现所谓的大跌，相反，大葱的价格反而涨了一些，因此马云的这个预测可以说是失败了。尽管如此，马云依旧坚持着自己的立场，在他看来老龄化达到一定程度后，未来中国每对年轻夫妻将持有多套房产，根本管理不过来，房子会成为负担。

与马云一样，同为“前首富”的王健林给出了自己的看法，与阿里巴巴不同，早期的万达是靠着房地产发展起来的。王健林在某次采访节目中给出了自己的看法，王健林认为在城镇化建设推动下，未来一二线城市房价会继续上涨，三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退，因此房价会下跌。并且王健林当时表示未来万达集团将向着文旅产业转型，因为没有一个国家房地产能发展兴旺发达超过50年。

作为更早一批“首富”，李嘉诚进入房地产市场时间更为提前，对于房地产市场研究则更为深入。自2013年起，李嘉诚就开始不停抛售手里的房产、地产业务，累计套现数千亿元。李嘉诚认为，目前房价太高了，已经严重偏离了当地居民的收入水平，当大部分人买不起房子的时候，房价也就失去了上涨的基础。可见李嘉诚并不看好未来的楼市，因此选择抛资撤离，李嘉诚认为，任何一个行业发展过度必将迎来摧残，不要妄想赚取最后一块铜板。

不难看出，三位大佬对于未来房地产市场的发展都不看好，那么是否意味着未来房价将全面下跌呢？答案显然是否定的，更多的可能是不如以前那么繁荣。从三位前首富的逻辑观点来看，未来房产值钱与否主要看两个方面，第一是地段，第二是需求。

1、地段

买房地段的重要性不言而喻。以当前房价领跑的深圳为例，福田上步路地段，相隔一条街的两边住房价格平均相差5万元/平米，最高差距达到10万元每平，最主要原因是贵的那一边资源配置更为齐全，相关配套设施更为完善。除了城市内部出现分化以外，城市之间同样出现了分化。对于人口净流失量大的城市来说，每年都有大量的毕业生以及打工者前往一二线城市寻找工作，在工作稳定后很可能将家人也接过去生活，因此这类城市未来缺少房价上涨支撑。

以北京的燕郊和香河为例，2017年以前燕郊和香河房价持续上涨，燕郊最高涨到了每平4万元，香河最高也达到了2.5万元每平。两地都吸引了大量投资者投资，但随着楼市调控政策不断收紧，燕郊和香河的房价都不可避免地迎来了下跌周期，短短两年时间，燕郊房价回归到两万元每平，香河房价跌到9000元每平。可见选择一个合适的城市和地段多么重要。

2、需求

经济学家任泽平曾说过，房价短期看金融、中期看土地、长期看人口。可见一个地方的房价长期走势由人口来决定，因为人口对应着住房需求。当市场供给小于需求的时候，价格会上涨，正如早期城镇化进程房价上涨一样。而当供给大于需求的时候价格会下跌，那么为什么楼市几年前住房供给就大于需求了，为何房价还在上涨呢？原因很简单，“需求”并不仅仅是无房刚需，还有大量的炒房客。但这同样说明了一个趋势，当未来楼市调控不断收紧的时候，炒房客空间越来越低，最终只能选择退出，到时候楼市需求就会不断减少，这也解释了为何如今很多三四线城市以及小县城房价面临考验的原因。

随着“七普”数据的公布，我们对于人口走势又有了全新的认识，目前人口面临着相当严峻的考验，年轻人生育意愿降低，新生儿出生数量整体递减，按照一些专家和机构的预测，未来10年人口可能将达到负增长周期，那也就意味着楼市整体需求减少，在这样的条件下，未来任何城市都很难迎来房价大涨的时期，对此不要抱着侥幸心理。

如今房价整体回归平稳趋势，对于今明两年有购房需求的家庭来说，需要注意选择的城市以及地段，尽量不要选择人口流失量大、资源收缩型城市。在这样的条件下，未来房价才有可能稳中有升，但楼市已经不可能重现过去10年的辉煌，因此对于抱着投机心理的购房者来说，最好放弃这样的想法。