银行将面临严峻考验？额度告急，二手房或停贷，房贷审批越来越难

过去二十年，房地产市场创造了数不尽的财富。2000年，我国城镇化率仅为36%，城市居民人均居住面积达10.3平方米。2020年，我国城镇化率已经突破了60%，且城市人均居住面积已经达到了40平方米。平均房价20年来更是上涨了500%。根据央行发布的数据显示，截至2019年12月，城镇家庭住房普及率已经超过96%，且户均持有1.5套房。

因此，无论是早期的投资者，还是中期的炒房客，以及后来拆迁户，或多或少都通过房产赚取了利润。另一方面，我国近些年经济发展飞速，其中也少不了房地产市场作出的贡献。但随着时间的流逝，房地产本身不成熟、不健康的发展也导致了很多问题出现。越来越高的房价让人望而却步，对于绝大多数人而言，买房将耗尽大半生积蓄，很多家庭买房甚至需要掏空几代人的钱包。

但房产本身真的这么值钱吗？答案是否定的，为了衡量泡沫化程度，专家提出了“房价收入比”的概念。根据相关数据显示，2020年我国房价收入比为9.2，根据国际标准，合理的房价收入比为3.0~6.0，由此可见整体存在一定的泡沫，一些典型城市房价收入比已经达到了20以上，其中深圳为36.0，排名最高。可见其泡沫程度有多大。

为了避免楼市泡沫影响加深，2016年我国正式提出了“房住不炒”理念，在各地积极配合下，房价大涨趋势停止，最近几年房价涨幅也在不断收缩，说明楼市整体正逐渐回归理性。解决了房价大涨的问题后，接着就是解决整体资金问题。2020年最后一天，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。新规于1月1日正式生效。

按照银行规模来分类，以第一档中资大型银行为例，包含中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、交通银行以及邮政储蓄银行。其中房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，剩余四挡银行占比上限依次递减。

通过对于过去房地产市场观察，有经济学家发现了这样一个规律：每当房价快速上涨的时候，银行房地产贷款、个人住房贷款占比均会增加。以2016年为例，当时四大行房地产贷款占比均超过了70%，其中中国银行占比甚至已经超过了80%。而将占比上限设置在40%，仅为2016年的一半。因此限制了银行房贷占比上限，相当于收紧了楼市资金的注水口，同时杜绝了未来房价大涨的可能性。

如今距离“限贷令”出台已经超过3个月，从各家银行发布的年度财务指标来看，调控效果可以说十分显著。以建设银行和邮政储蓄银行为例，这两个银行都属于第一档银行，其中建设银行个人住房贷款占比为34.73%，邮政储蓄银行个人住房贷款占比为34%，均超过了32%的上限。

在二档银行中，招商银行和兴业银行房地产贷款占比分别为33.12%和34.56%，个人住房贷款占比分别为25.35%和26.55%，均超过二档银行27.5%和20%的占比上限。中信银行房地产贷款占比为26.91%，十分接近27.5%，个人住房贷款占比已经超过20%。浦发银行房地产贷款与个人住房贷款占比分别为26.37%和18.73%，同样逼近警戒线。

不难看出，上述这些银行都是主流的大中型银行，在新规的要求下同样也有些“吃不消”，足以看出新规对于楼市影响有多大，有专家表示“限贷令”的影响不亚于“房产税”。因此对于这类银行来说，唯一的方法就是收紧贷款额度。前不久，中国房地产报发布了一篇名为《监管升级，额度告急，房贷利率上涨周期来了》的文章。意思很明显，在监管升级的背景下，银行额度告急，未来房贷利率可能会上涨。

根据贝克研究院发布的数据来看，其监测的60个城市今年3月首套房贷平均利率为5.34%，二套房贷平均利率为5.62%，环比增长2个和3个基点。与此同时，从放贷周期来看，超过70%的城市平均放款周期较上月有所延长，上海成都东莞延长天数超过10天，西安南京北京等城市延长天数超过5天。

这时候有人会问：对于没有买房的人来说，房贷利率增长，未来买房会不会更加困难？短期来看不排除这种情况，但长远来看，真正受到影响的并不是刚需，而是炒房客。上文已经提到过，城镇家庭住房普及率已经超过96%，剩余的刚性需求已然不多，推动房地产市场发展的更多是炒房客，因此新规主要限制了这类人群的资金需求。

对于房贷占比即将超标或者已经超过警戒线的银行来说，未来一方面会减少房贷的支出，另一方面会更加严格进行资质的审查，特别是对于多套房持有者的资金限制，这样不仅能够降低自己的房贷占比，同时也响应了国家“房住不炒”号召。因此未来越来越多的炒房客将退出市场，炒房客的退出则会加速楼市回归理性，因此长远来看，对于刚需来说是一件好事。