房企纷纷转型，首富扎堆辞职，楼市无未来可言？王健林一席话说透

随着近期房企年报纷纷出炉，2020年房企的“成绩单”正逐渐呈现出来。同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报，35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。

可能有人会说，2020年由于特殊原因，楼市陷入了长达一个季度的冻结期，各地的房子没有卖出去多少，所以整体业绩会出现下降。但真实情况却并非如此，随着各地复工复产后，购房者积压的消费欲望得到了合理释放，各地楼市都进入了“小阳春”，正如社科院发布的中国住房发展报告（2020-2021）一样，整体的楼市呈现“V”型增长，从整体销售情况来看，与2018年、2019年持平。

大多数房企净利润会降低，主要来源于两个方面：

1、“三道红线”的约束下，房企忙于降低自身负债率

“房住不炒”一直都是楼市调控核心，2020年8月，央行和银保监会号召“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，出台了“三道红线”的调控新规（1、剔除预收款后的资产负债率大于70%；2、净负债率大于100%；3、现金短债比小于1倍）。将房企的踩线程度分为红、橙、黄、绿四档，分别设置有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%的阈值，新规于2021年正式生效。

根据多家机构的调查数据来看，房企踩线情况普遍较为严重，因此很多房企早在2020年就规划降低自己的负债率，比如去年的“金九银十”期间，某房企就以“全国房价7折”的优惠卖房，随后众多房企纷纷跟风，开始了各种优惠活动。为什么一定要打折抛售？原因很简单，降低自身的负债率必须要增加现金流入，而资金流入主要来源是卖房，只有房子卖得多，才能奖励自己的负债率。

2、房企纷纷转型，首富扎堆辞职，房地产正从“神坛”跌落

随着行业不断分化，如今很多头部房企都开始谋划转型，咱们以排名前四的房企为例，就能够发现很多问题。有两个原因，其一是这几个头部房企具有行业风向标的作用，其二是这几个头部企业稳定性能够代表行业趋势。其中，碧桂园进军机器人领域；万科开始养殖业（重点养猪）；恒大转型新能源汽车；融创规划养老、医疗领域。可见未来会有更多的房企“不务正业”，规划转型。

为什么说房地产正从“神坛”跌落呢？抛开房企不谈，看看其他领域的代表性的企业正在做些什么，比如上个月小米宣布将在未来10年拿出100亿美元研发汽车行业。另一方面，首富们也在“扎堆”辞职，比如拼多多黄铮宣布离职、农夫山泉钟睒睒离职。这些“首富”的离职说明这样一个问题：国内很多行业发展已经到头了，房地产也不例外。

谈到这里，笔者想起了一个比较具有代表性的人物，靠着房地产做强企业，一跃成为了“首富”的万达CEO王健林。在2012年，北京青年报发表了一篇名为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》的文章，里面记录了王健林说得十分耐人寻味的一句话：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转移，正是为了今后的长久发展。

要知道，王健林成为首富的时间是2015年，而早在2012年就对于当前的楼市有了这样的判断，十分有远见。而今天一些头部房企的做法也正印证了王健林当年的预言，开始纷纷谋划转型。如果将1978年作为我国房地产发展起点的话，如今房地产已经发展了40余年，进入了“不惑期”。

不得不承认的是，我国近些年经济发展如此之快，少不了房地产做出的贡献，但其由于自身不成熟、不健康的发展却导致更多问题出现。过去房价大涨主要来源于两个方面，第一是住房需求不断提升，第二是炒房客的投机行为。可以说，一旦楼市需求减少到一定程度，且炒房客退出市场后，那么房地产发展将会“触顶”。

首先来看看楼市需求，去年4月，央行发布了城镇家庭负债统计报告，结果显示截至2019年12月，城镇家庭住房持有率超过了96%。而与此同时我国城镇化率也已经突破了60%的大关，未来城镇化速度会放缓，城市住房需求会不断减少。另一方面，从人口增长来看，当前我国正面临着严峻的人口问题，多家机构预测的数据来看，未来10年内人口将进入“负增长”周期，也就是说住房总需求不增反减。

再来看看炒房客投机空间，自2016年“房住不炒”理念正式被提出，各个城市均开始了密集调控，房价大涨的趋势停止。数据显示自2017年起，房价整体涨幅一直就不断在收缩，对于炒房客来说利润空间不断降低。有专家认为，考虑到房贷利率、持房成本以及折旧率，对于炒房客而言房价最低涨幅需要达到9%，才能不亏本。而2020年房价涨幅仅仅略高于9%，对于炒房客而言空间已然不够。

结合以上两点考虑，未来楼市发展即将“触顶”，对于刚需来说或许是一件好事，随着楼市不断调控，楼市泡沫正不断消除，而一旦发展触顶后，会加速楼市泡沫消除，有利于房价进一步回归正轨，在“三道红线”的压力下，房企折价抛售的热潮同样会继续，刚需或许能够以较低的价格买到合适的房子。

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