未来几年，房价可能不再是关键，但新的问题或将出现？

前不久，各大机构均纷纷发布了2021年2月房价走势报告。从国家统计局发布的大中城市数据来看，2月商品房价格上涨的城市数量为21个，但1月份为47个，减少了50%以上。这个数据在此前是很少出现的，原因是过去楼市一直有着“金三银四”的说法，意思是每年的三月份和四月份楼市都会回暖，而作为过渡的2月房价也会相应出现上浮。说明在楼市的不断调控下，楼市整体走向正轨，抢房乱象已经很少出现了。

根据相关数据，有网友整理出了全国314个城市的房价走向，除了大中型城市以外，来看看一些中小型城市的房价走势，从房价下跌前十的城市中，得到这样一组数据：榆林同比下跌15.39%（北方）；酒泉同比下跌10.58%（北方）；来宾同比下跌10.36%（南方）；鹤岗同比下跌10.2%（北方）；金昌同比下跌8.33%（北方）；抚顺同比下跌8.33%（北方）；辽源同比下跌7.81%（北方）；平顶山同比下跌6.26%（北方）；锦州同比下跌6.08%（北方）；百色同比下跌5.76%（南方）。

从这样一组数据中，我们可以得出两个结论：首先，对于一二线大城市来说，偏远地区的小城市房价波动更为明显。其次，从南方城市和北方城市来进行对比，北方城市房价下跌趋势更为明显，以上述10个城市为例，其中北方城市有8个，占比80%。事实上，如果从整体房价走势来看，北方城市已经出现“失守”的趋势，除了上述城市以外，信阳、鹤壁、淄博、邯郸、郑州、北京等北方城市房价都出现了下跌，其中包含了新一线城市郑州，以及老牌一线城市北京（同比下跌2.37%）。

而北方城市的房价走势，并不是毫无道理的，造成这种情况出现主要有三个方面的原因：

第一个原因：楼市调控

1935年，我国著名地理学家胡焕庸根据人口分布图与人口密度图，首次提出了“爱辉腾冲线”的概念，由东北至西南，从黑龙江爱辉到云南腾冲作一直线，以此线为界，约有94%的人口居住在约占全国土地面积43%的东南部地区，约6%的人口居住在约占全国土地面积57%的西北部地区。而我国南北城市分界线则是秦岭—淮河一线，根据两条线来进行划分，不难发现南方人口密集度较高，因此北方的小城市比较多。

在过去房价大涨的时候，经济学家提出了“房价轮动”概念，意思是以一线城市为主，带动二线城市上涨，而根据二线城市的能级不同，又带动了周边三四线城市，最终影响到偏远地区的五线城市以及小县城房价上涨。其实也很好理解，由于一线城市房价过高，炒房客资金实力有限，因此逐渐向二线、三线城市延伸，最终投资到偏远地区小城市。

随着楼市的不断调控，特别是今年“限贷令”、“三条红线”等政策纷纷出台，炒房客的空间越来越小，越来越多的炒房客正逐渐退出市场，楼市泡沫不断消除，房子从投资属性回归到居住属性，因此相应的房价也会受到波动。但对于大城市来说，房产抗跌性比较强，房价不容易下跌，但小城市缺少相应的资源配置，房价抗跌性比较差，因此更容易受到影响。

第二个原因：人口流动

根据新一线城市研究院发布的《中国城市2020》中可知，4个一线城市中，只有北京1座北方城市；在15个新一线城市中，北方城市有5座；30个新二线城市中；北方城市有11座。可知从这三类受欢迎的城市来看，南北城市数量大约保持在3：1的关系，也就意味着每年南方城市能够吸引更多的人口流入。

那么人口流入与房价有否有关联呢？答案是肯定的，并且是直接影响关系。正如著名经济学家任泽平所说，房价长期看人口。也就是说人口决定了一个地方的长期房价走势，从供需关系上看，人口直接对应着住房需求，因此人口流入量大的城市，给予了房价上涨或保持稳定支撑。但对于人口流失量大的偏远城市来说，每年都有很多打工者与毕业生流失，因此住房需求不断减少。而正如上文说的一样，很多北方城市都是偏远小城。

第三个原因：住房需求

随着生活水平不断提升，人们对于居住环境的要求也在提升。从宜居方面看，很多南方城市比较适合生活，比如海口、南宁、杭州、南京等城市，气候宜人。由于过去很多北方城市都是以重工业为主，因此对于环境产生了一些影响，比如常见的雾霾、PM2.5等。再比如前阵子的北方城市出现的黄沙天气，阻碍了交通运营，一定程度上对于日常生活也产生了影响。

因此，北方城市房价出现“集体失守”的现象，主要来源于楼市调控对于小城市的影响，以及大量人口的流出。另一方面部分购房者会选择在南方城市定居。那么北方城市的房价变化是否会影响到南方城市呢？答案是肯定的。

正如上文所说的“房价轮动”效应一样，能级大的城市会影响周边小城市，但小城市的变化同样会影响到这些大城市。如今楼市调控不断深入，根据相关数据显示，仅仅1月和2月，一二线城市已经调控了40多次，其中深圳、广州甚至调控了多次。在这样的密集调控下，炒房客毫无盈利空间，只能选择退出。

从人口方面判断，人口的总数量代表了楼市的整体需求，目前人口也面临着比较严峻的考验，一些专家都在呼吁提前开放三胎，在清华大学第40届“中国与世界经济论坛上”，中科院财经综合经济研究部副主任冯煦明指出，中国存在着“人口世代断崖”的问题。

相关数据显示，“80后”“90后”“00后”“10”后出生人数分别为2.22亿、2.11亿、1.633亿、1.630亿。很明显，以20年划分人口世代，“80后和90”的人口总和比“00后和10后”多了接近一亿人。而根据上个月公安部门发布的新生儿统计数量来看，2020年新生儿数量仅为1003万人，比2016年新生儿数量少了70%。很多机构都在预测未来几年将进入“负增长”时代。

因此，未来楼市的需求会不断减少，但近几年房子数量却是在不断增加，早在2017年西南财经大学对于国内空置率进行了研究，得出的整体空置率在22%左右，属于住房严重积压范围，如今三年时间已经过去了，空置率可能又升高了一些，未来几年这些空置房如何解决或将成为问题。正如央行前副行长吴晓灵告诫的一样：在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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