结构化房价：中国房地产行业第四阶段的商机在哪里？

中国房价走过了三个阶段，已经进入到第四个阶段，第一个阶段是制造业价值，就是成本加利润等于房价，普遍的配套不好。第二个阶段是人口需求，人口流入城市房价涨，因为供应越少，房价越高。第三个是投资性货币，就是投资需求推高了房价，产生了泡沫，房价普遍性涨，无所谓城市、地段和区位。

而第四个阶段是什么？就是地段，好的环境和配套就是房价。那些房价坚挺的，就是 配套好的，而那些没有配套的，终将在潮水退却之后现出原形。

因为人口需求已经满足，货币终将回收，造房成本就那么多，房价怎么可能继续坚挺？

有人说土地成本很高，房价不可能那么高。首先可以说，土地成本也成了当地的配套，支撑了房价，但是土地成本和房价之间，还有好几倍的差距，里面的水还是很大。

总体人口已经进入到快速下降的状态，而老龄化人口更多。城市化的人口也更加缓慢，没有那么多移民涌入了。城市化也许还有十年的机会，但是能够不是主要作用。

货币已经严重泡沫化，不可能再继续膨胀了。放水太多，房地产已经无法承受，国家会引导居民到保险、股市等能够助推经济的地方去，而不是房子。毕竟上市公司是一个国家的未来和竞争力，而房子不再是支柱产业。如果那些在美国和香港上市的公司都回到了中国的股市，那么金融业为代表的服务业将成为支柱产业，而不是房地产业。

目前的银行间接融资和房地产是绑定的，造成了金融业的畸形发展，未来随着间接融资的股市、保险、基金等投资方式的完善，金融业将更加全面，也不会进入到房地产领域。毕竟，科技创新、企业发展是最需要资金的，而不是造房子。

到目前为止，中国房价已经逐渐走入了结构化的状态，虽然还有人口和金融的影响因子，但是水分不多，马上要退潮了。地段将凸显出来。

目前是中心城区的房价，逼迫人们往郊区去买房，无视配套，属于被动地买房，郊区房价较低。但是郊区也看中未来的预期地段，如果郊区的配套好了起来，那么中心城区就会弱化，整个价格会降下来，而郊区房子的价值也会凸显，毕竟 配套是跟着人走的，中心城区人少了之后，配套肯定会降下来，房价也难以过分地坚挺。

就全国来说，一线和强二线房价坚挺，三四线已然沉寂。从城市群内部来说，中心城市房价坚挺，周边城市受其余荫；就单个城市内部来说，中心城区房价坚挺，周边可能会有波动；就小区对比来说，临近地铁、学校、商场、大企业等人气旺的小区房价坚挺，其他地方的就会有波动。

房地产的核心就是一个，那就是位置。所谓的位置是什么？是生活的便利度。购买房子的根本需求，是生活的需求，是舒适生活的需求，出门就能够享受到优质的服务，孩子能上好的学校，周边治安和环境都好，商场购物和文化娱乐都齐全，最好还有很好的绿化和公园，临近就有大公司，那就是大隐隐于市的好房子了。

当然如果交通更发达，私家车、地铁等高端交通便利的话，这些配套的辐射半径就会更大，如果没有学区、户口的限制，那么这种半径就会更大一些，可能到城市的某个区。所以，一个好的地段，就是各种配套的辐射地段。

一线城市总体来说是全辐射的，好的医院、大学、商业和就业机会。强二线城市资源稍微差一点，三四线、西部可能就更差，看个病得去沿海，买不到好东西，找不到好工作。

人性毕竟是有限的，通勤距离不能太远，生活半径不可能太大，再大一点就是旅游，就是长途跋涉，那就进入到另一个房价区间了。

现在整个中国就是一个公共资源非常不平衡，而且城市建设非常不平衡的国家，所以房价就会有差距。通过户口的隔阂，这种差距更大。买房落户，就成了房价的一个支撑。交通的隔阂，影响也很大。沿海和内地就是处于不同的经济圈、生活圈之中。

我们这个时代的技术在超越位置。电子商务让购物不再那么重要，网络聊天也能让你找到很多志同道合、门当户对的好友，高铁、飞机和地铁拉近了距离，还有私家车和高速公路。但是人毕竟是肉身的，线下消费是不可移动的，比如电影院、比如看病、比如教育，美食餐厅，这些东西都是在线下的，现在的网络观影、远程看病、在线教育还是初步的发展，根本无法取代地段的优势。

更不用说，我们的欲望。现代化就是一个欲望发展的过程，就是消费的欲望、享受的欲望，繁华的欲望。大理也在吸引人，文艺青年的圣地，但是那毕竟还是少数人，大部分人都只有一个目的，更好的生活，更好的教育，更舒适的消费环境，更丰富的物质享受，更干净的空气，更大的虚荣，更多的权力，更深度的文化活动。一线城市就是这些欲望的完美集结地，而大理，不过是一次旅游的时间而已，是超常生活而不是日常生活。

一线城市的房价过高的话，会逼迫人往郊区走，形成了都市群，这些郊区和一线城市有联系，但是自身的独立性在增强，他们会形成一个近水楼台先得月的地位，从长远来看，前景是最好的，配套会很快跟上来，但是房价还在承受范围里。

国家现在倡导的都市群建设，城市副中心建设，就是往这条路来走。不是要在郊区建房子而已，建单独的居住区，而是要建带有配套的居住区，成熟的独立的生活圈，把中心区的资源平摊下来。雄安是这个意思，东莞、佛山是深圳和广州的外溢，苏州和杭州是上海的外溢，而且在不断地充实。上海规划的五个中心建设，就是要扭转之前大学城、郊区建设重房地产、轻配套的状况，真正培育一个独立的城市。

当然，这里面最大的问题可能还是政府调控，毕竟中国的公共资源不一定是跟着人走的，而是跟着政策走的。如果公共资源依然无法和人口相匹配，而是和权力相匹配的话，户口不开放，同城化融合不到位，乡村和小镇不振兴，那么郊区就真的无法发展起来，好的医院、学校还是不会过去，服务业依然无法发展，郊区如果还是睡城的话，不但中心城区房价会越来越高，而且环境也会越来越差。城市病是怎么发展起来的，是权力扭曲了资源的分配，好的公共资源无法分配到差的地方，好的老师都从农村出走，从郊区出走。如果一个城市的高铁网是发散的，而不是多环的，那么就会造成困难。

各省市教师平均工资2019排名

这对于一个中央集权、国家资本主义的国家来说，是很难的。通州副中心、长三角一体化都是举步维艰。唯一的出路就是市场化改革，开放市场，公平竞争，税收平等，乡村振兴。城乡医保同样好，教师、医生工资同样好，企业同样多，房地产才会在第四个阶段扎下根来。

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