枪打出头鸟！

3月24日，南昌发布楼市调控政策，给楼市松绑。短短一天，政策就被紧急撤回，相关负责人被约谈。

住建部要求，江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房住不炒的定位，坚持房地产调控不动摇，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，努力解决好大城市住房突出问题。

01 南昌的胆子真大

先来简单交代一下事件背景。

3月24日，南昌发布了《做大全市工业经济总量的若干政策措施》等5个行业的政策措施，政策将在4月20日起实施。

在房地产方面，南昌制定了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，一共有9条措施，其中4条引起了大众的注意——

一是推进大南昌都市圈居民购房同权进程；

二是改变“限房价、竞地价”单一土地出让方式，因地施策；

三是进一步完善住宅销售限价定价机制；

四是完善商品房预售资金监管制度。

从这4条措施的内容来看，基本能够确定，南昌计划全面松绑楼市。

其中第一条，可以说是直接撬动了需求端——此前，南昌规定本地户籍人口才能在当地直接购房，外地人想要在南昌购房，需要连续缴纳24个月的社保。

如今南昌推进大南昌都市圈居民购房同权，则意味着南昌给都市圈的居民都发了一张房票，原本的限购措施对于“都市圈”居民来说形同虚设。

后面三条的重点，则是利好开发商。尤其是“完善商品房预售资金监管制度”一项，南昌称暂时放宽新建商品房住宅预售条件，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%——砍掉了一大半。

预售资金监管账户的存在，是为了防止开发商将资金挪作他用，从而出现烂尾楼的情况。一般来说，预售资金监管比例越高，政府对开发商的监管力度越严。

而南昌大幅下调预售资金监管比例，形同于告诉大众，南昌放松了对开发商的监管——在楼市调控不断加码、多地严查经营贷、严防房地产爆雷的当下，南昌的举动，着实让人大吃一惊！

就在大众纷纷揣测这样的变动会给南昌楼市带来多大的变化时，该政策突然被撤回了，“调控一日游”的大戏再度上演——

3月25日，央视财经发文称，南昌市主要负责人已被省政府约谈，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。

据了解，住建部就此事专门与江西省相关部门进行了视频会议，要求江西省和南昌市切实提高政治站位，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持房地产调控不动摇，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，努力解决好大城市住房突出问题。

Emmm，单就这个措辞来看，实在是极为严厉——特别是“政治站位”这种提法，在以往的“政策一日游”中鲜少看到，站长只在去年住建部约谈14个城市的座谈会中听闻过。

从调控发布后的一系列反应来看，南昌这次“松绑”实在没选对时机。

2021年开年，4个一线城市就开启了一波轰轰烈烈的楼市调控，紧抓经营贷，严防资金违规流入楼市。而后住建部多次前往热点城市进行调研督导，无锡、杭州、成都、西安等城市先后发布政策，纷纷为楼市调控加码。

在这波集体调控中，南昌也刷了一波存在感，但与主流动作相反，他们的措施是为楼市松绑——这就太突兀了。

结果南昌这一轮楼市松绑，不仅让限购政策的威力大减，还准备改变“限房价、竞地价”的单一土地出让方式，即在的重点区域出让不限房价、地价的地块，隐有哄抬地价的嫌疑。此外，南昌更给开发商松绑，降低对期房预售资金的监管力度，站长实在是不知该说些什么好了。

正所谓枪打出头鸟，所以南昌被挂出来当了典型，并不令人意外。

在未来一段时间，南昌可能就有点儿尴尬了。据央视报道，目前住建部已经南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，并派出督导组赴南昌进行现场督导。

根据住建部要求，被列入监控名单的城市，须根据市场现实情况，从严执行或者调整“限购”政策。地方政府有关主管部门须继续按照本地有关情况，对定价过高的住宅预售项目进行干预。

02 南昌为何急于“救市”

作为一个省会城市，南昌的存在感着实不高。

毕竟江西整体的经济形势摆在那儿，又有大量人口外流，甚至还背上过“第一打工大省”的称呼。作为江西省会的南昌，2020年GDP为5745.51亿，在全国城市GDP排名中位列第40位，经济总量偏小。

2020年，南昌的新房、二手房市场都表现不佳。

其中，南昌在新房市场的颓势较为严重。据媒体报道，在2020年9月，南昌多个楼盘玩起了促销手段，希望通过降价来换取销量。

从实际情况来看，开发商的努力是“白费”了——据易居地产研究院发布数据，2020年1月至11月，全国40城新建商品住宅成交面积同比增速排名中，南昌新房成交量同比降幅达27%，排名垫底，为40城中降幅最大，尤其是9月份，成交量同比下滑超过40%。

二手房方面，南昌在2020年的二手房成交总量也出现明显下滑。据国策研究院《2020年南昌房地产市场年报》显示，2020年前11个月南昌二手房成交量为19037套，同比下降24.5%。二手房房价也出现明显下滑，据《中国房地产报》报道，南昌在2020年二手房成交均价持续下跌。

截至2021年3月，南昌二手房挂牌均价为12120元/㎡。

2020年，南昌楼市疲态尽显；与之相对的，却是南昌在2020年的土地出让总金额达到628亿元，创下8年以来的新高。

值得注意的是，南昌的土拍市场推行“限房价、竞地价”的方式，只设定房价上限，却不对地价上限做出限定。对于开发商而言，拿地的成本提升，但卖房的价格却被限定，所以很多开发商都选择“偷工减料”来压缩成本。

因此，过去的几年南昌很多楼盘都出现了维权事件。

2020年9月，南昌中海寰宇天下被曝光写字楼项目涉嫌违规“商改住”，住宅项目则被指控存在“偷面积”、质量与价格不符。

据了解，该项目是中海集团在2016年拿下的，彼时地块总成交价约19.57亿元，超过130%的溢价率，让这宗地成为了南昌的“地王”。没想到后期为了推动推动房屋销售，以及留足盈利空间，中海直接把写字楼包装成公寓卖给购房者，堪称一绝。

只能说，南昌楼市所面临的难题，远比想象得多。

最核心的一个问题是，南昌真能撑得起现今的房价吗？

若是真能支撑起现今的房价，南昌也不至于逆潮流松绑限购，给南昌大都市圈的城镇居民发一张房票。甚至还要给开发商松绑，降低预售监管资金的比例。

只能说，南昌想要救市的心情实在是太急了……

03 结语

正如站长前几天的预测，3月26日，西安住建局发布了《<西安市商品房预售资金监督管理办法>政策解读》，进一步加强商品房预售资金监管力度，保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。

调控升级，但是没什么新意，主要还是从资金监管这个层面，严抓楼市。

此前住建部副部长倪虹带队前往西安进行督导调研，显然是本次西安住建局发布楼市调控的主要诱因。自2021开年以来，住建部领导就频频带队前往多个城市进行调研，各地楼市调控频频。

今天，银保监会、住建部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知，重点指出银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，落实资金受托支付要求，防范企业通过关联方规避受托支付要求。

看得出来，近期楼市对于资金的严控是不会停的。所以，那些想要从资金层面给楼市松绑的城市，暂时死心吧！

不过，现在有了南昌这个先例，估计其他城市也不敢了……