0156《逃不开的经济周期》——拉斯・特维德（2）

第五篇 经济周期与资产价格

1、净营业收入（NOI），指总的营业收入减去营业成本。营业收入可以包括租金、停车费、洗衣/摊位的收入等。营业成本指修理费、保险费、行政管理成本、日常用品费用、物业税等（成本不包括融资成本、资本性支出、所得税和贷款分期偿付）。

2、资本性支出，指用于改造而不是日常维护的成本支出。

3、债务偿付，指按揭之类的融资利息与本金偿付。

4、净现金流，指净营业收入减去资本性支出与借款服务的支出。

5、资本化率（CAP率），指用年度净营业收入除以资产购置价格所得到的预期收益率（与此类似的基准是股票的市盈率）。换句话说，它是在扣除融资成本、所得税以及改造支出之前的现金流量占购置价格的比例。资产的预期价值可以用其净营业收入除以该类资产一般具有的最高资本化率来估计。

6、债务抵补率（DCR），是净营业收入除以债务偿付成本。大多数的出借人会要求这个比率至少达到1.1～1.3，以保证资产所有者能够偿付债务并有宽裕的现金流用于日常的经营维护等。

7、房地产周期中不同的房地产领域的交替：

8、置资产的层次结构。由于人们前期的投资已经大幅增值，在资产投资的层次上更加快速地攀升。

9、经济周期中驱动收藏品市场的因素：

10、比较房地产、收藏品、贵金属和钻石的周期：

• 房地产周期最适合被描述成内在的、供给驱动型的“猪循环”，它能驱动整体经济。
• 收藏品、贵金属和钻石的周期是需求驱动型的“真实周期”，主要反映了私人财富的变化。这些市场规模太小，不足以对经济周期产生有意义的影响。
• 货币环境，特别是名义利率变化和实际利率的真实水平是直接驱动所有这些市场的因素。
• 货币环境通过房地产价格以及由此而产生的财富效应，也成为间接驱动收藏品、贵金属和钻石周期的因素。
• 这些市场中任何单个市场所发生的泡沫至少会相隔15年，因为人们需要时间去忘记以前泡沫破裂的情形。因此，存在着一种“泡沫循环”的趋势，例如，跟随贵金属/钻石泡沫之后的是收藏品泡沫，而收藏品泡沫过后又是房地产或者贵金属/钻石泡沫。

11、债券市场在经济周期中的表现：

12、股票市场在经济周期中的表现：

13、在出现牛市之前常常会有金融流动性大幅提高的情况。以下是一些早期信号：

• 定期储蓄存款较多或持续增加。
• 经纪人现金账户余额较高或持续增加。
• 经纪人证券贷款额较高或持续增加。
• 基金账户中的现金/资产比率较高或持续增加。
• 债务/贷款比率较高或上升。
• 净银行自由准备金较高。
• 货币流通速度下降。

14、经济周期的七个驱动因素：

• 货币加速器。当实际利率低于自然利率或货币供给增长超过趋势水平时，就会发生货币扩张。这导致了乐观主义、经济活跃、资产升值，因此在稍后的阶段还会导致货币流通速度的加快。
• 存货加速器。低存货量会诱使公司增加订购量。这将造成总体水平增长更多，也就意味着更大的销售量，从而导致存货的进一步减少。
• 资本性支出加速器。在扩张成熟期出现瓶颈将迫使公司扩建产能。这将创造更多的增长，而更多的增长又意味着企业甚至不得不建设更大的产能。
• 抵押加速器。资产价格上涨造成资产抵押价值的增长。这会造成更多的借贷，从而刺激商业活动，对资产价格是有利的。
• 情绪加速器。资产价格的上涨在一定阶段会俘获那些不成熟的投资者的想象力，从而导致大量投资和泡沫。
• 耗竭现象。经济繁荣造成了劳动力、实物资源和信贷出现瓶颈，这最终导致私人花费不可能进一步增长，新的商业机遇也变得无利可图。
• 信用崩溃。信用显著收缩可能导致债务紧缩或流动性陷阱。