小镇开发，千万做好“启动区”

对于大多数农旅小镇项目来讲，几到十几平方公里是不可能一蹴而就的，更是不可能遍地开花的，做好总体规划固然重要，选好启动区更加重要。所谓启动区，是指总体规划中率先开发建设的一个片区，启动区不只是在规划图纸上反复论证而画的一个色块，启动区是一种兼顾统筹政策和市场综合因素而定的开发策略。启动区不在于投资多少、不在于规模大小，但却一定是整个项目的撬动点和引爆点。

首先，启动区要有示范效应

启动区是首开工程，也是样板工程，尽量能全方位展示小镇的整体形象和愿景。假如定位为农旅小镇，因此启动区需要在农旅融合景观的打造，农旅融合发展的路径，农旅融合产品的运营，农旅融合产业的集聚等多方面出样板。同时，承担乡村振兴的使命，还需在带动农业就业创业、改善乡村环境面貌等方面有所作为、有所进展。很多优质的文旅项目把启动区都做成了清一色的房地产，很容易让政府和百姓对项目快速失去信心和耐心。

其次，启动区要有孵化效果

启动区既是小镇的一部分，也是小镇的孵化器，“麻雀虽小，五脏俱全”，每一个小镇都完全可以在启动区就开始培育孵化细分领域的产品线和品牌，像桃花驿的悦驿度假品牌系列、桃源工坊、大地厨房等子项目都是通过实践孵化出来，所以说启动区也是个试验田，“船小好调头”，经得住市场考验和消费者评判的产品都可以在后续的开发区域进行拓展，按需复制。这也是避免企业盲目投资、避免项目建设之后运营难的一种方法。

再次，启动区要能独立生存

启动区是样板工程，但不是“花瓶”工程，要能够独立成项目、自主运营盈利，做成一块、运营一块、成熟一块，不能老想着用东边补偿西边、用后期补偿前期。如果心态不对，一旦遇到政策或市场变动，就很容易让项目陷入困境、甚至烂尾。既然启动区建设体量可控，业态可以逐步尝试，那么就应该把启动区当成独立的项目打造。很多文旅企业都把前期投资文旅配套讲故事，实际等着靠后面的地产销售去赚钱，逻辑没错，但是心态错了，就造成项目的资源浪费。

最后，启动区要能以小博大

启动期是一种战略，到底是先做农旅项目运营、还是先做地产开发销售，先做形象展示工程、还是先做基础设施，都直接决定了项目的操盘思路和走向。启动区只能成功，不能失败，哪怕是强撑着维护形象，否则不足以在后续的开发中获得更多社会各界的关注，以及政府在用地、政策、补贴、重点项目申报等方面的支持。启动区不是核心区，但启动区是“以小博大”的基础，小镇不能采用“配套+地产”的超级大盘开发模式，更无法使用“景区+地产”的旅游地产开发模式。尤其农旅小镇，一般都没有顶级资源，无法进行大开大合的超级投资。运营至上，运营是关键。

摘自/《做镇：现代农旅与田园小镇的操盘逻辑》/任启方著