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作者 | SWA·弘

引 言

11月13日，汕头又一宗土地拍卖落下帷幕，位于汕头市珠港新城的104.49亩住宅用地，吸引了4家开发商参与竞拍，最后被广州市瑞华物业发展有限公司（敏捷地产全资附属子公司）以总价13.97亿元的价格收入囊中，综合楼面价每平方米5499元。

这是时隔5年，珠港新城再次有住宅用地成交，也是敏捷地产今年在汕头中心城区拿的第二块地（另一块是在金平万达广场南侧）。一起来看看具体的情况吧。

宗地情况

该宗土地位于珠港新城黄厝围片区LH-04105控制单元，实用地面积69660.6平方米（104.49亩），容积率4.0，限高150米，计容建筑面积254037.9平方米。

位置示意图

另外，开发商还需要配套建设一所8201平方米的幼儿园（规模为不小于21个班，能提供630个学位）以及2500平方米的防护绿地。

同时，沿海滨路第一排建筑应按公共建筑外立面控制，面向海滨路的建筑阳台应当采用封闭设计（这是关键，下面会说）。地块中部还要设置一条垂直于海滨路的视线通廊。

简单分析

◇ 目前，在珠港新城黄厝围片区的住宅楼盘有3个，观海居、海湾一城和海琴湾，都是已经建成交房有一段时间的了，本月二手房均价基本都在12000-15000之间。总体单价不低，与东海岸片区的房价不相上下。

数据源：安居客

◇ 这个片区比起东海岸片区还有一个优势，就是它离汕头中心城区更近，从工作、生活上来说会更加方便一点。而且海滨路也将东延到这里，片区以后的交通出行会更加便利。

周边现状

◇ 至于一线海景资源，本来应该也是这个地段的亮点。可惜的是，挂牌文件做出了规定，要求沿海滨路第一排建筑必须按照公建化设计，阳台必须封闭。这是什么意思呢？可以理解为这个楼盘以后在海滨路这一侧的外立面都是采用玻璃幕墙设计，如果有阳台，也是全部封闭起来。

周边现状

◇ 你在欣赏汕头内海湾的时候，眼前会隔着一面玻璃，吹不到海风，与我们传统意义上站在阳台，凭栏眺望的感觉完全不同。关于这一点上，不同人可能有不同看法，也许有些人会觉得把阳台全封闭起来，会减少海风对家具、电器的侵蚀。

结 语

最终敏捷地产拿到这块地的楼面价格是每平5499元，算上建造成本、营销费用和税费金之后，你觉得一平会卖多少钱？

综合周边二手房的价格，我预估开盘价一平应该会在12000左右。

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