房贷利率的选择

房贷利率的选择

2019年12月28日，央行公告称，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，原则上存量浮动利率贷款定价基准转换应于2020年8月31日前完成。

那么今天我们来聊聊，8月底即将转换结束的LPR利率调整或不变大家需要知道一些什么知识点。

第一，无论购房者是否选择转换成LPR浮动利率，今年的房贷是不变的，每年初才会调整合同利率，所以明年才是变化的开始时间点。

第二，3月份1日开始， 8月31日前存量房贷转换完毕，以后利率要每年调整一次，需要自已跟商业银行约定。

第三，对于存量房贷调整理后第二年如何计算呢？下面我们举例说明，假如你去年买房时的基准利率为5%，上浮10%，也就是5.5%，今年的利率肯定是不变的，但后续计算方法变了，你的加点额度是倒推式的，也就是用5.5%减去现在（目前的贷款利率）4.75%的LPR利率，等于0.75%，这就是加点幅度。以后LPR利率变化，而0.75%不变。假如明年的贷款利率降到2%了，那么你的贷款利率则为2.72%,如果你没选择LPR浮动利率而选则的固定利率则还是去年的5.5%。

有些人买房很早了如08年之前，那时候有折扣利率，贷款期还有25年，那么这个怎么算，比如你的贷款利率是折扣很高的时候拿到的，好比说是8折， 那么你真实的利率是5%X0.8=4%，我们倒推，还是用4%-4.75%=-0.75%，也就是说你的利率不是加点，而是降点0.75%，那么今年的利率肯定不变，以后的利率也是随着LPR变动，但是降点0.75%不变，同理如果明年利率降到2%，那么你的利率只有1.25%，其实还是利率打折的时候买房优惠大呀。

当然房贷利率也是有可能上浮的，那么大家也会成本跟着上涨的肯定也不不过固定利率。根据这套利率浮动标准，利率下浮的时候你会受益，利率上浮的时候你会受损。所以这其实也有毒的成分。

但从长期来看，利率应该是不断走低的。我们也看到，自打央行贷款报价利率LPR改革之后，利率水平已经持续下降了，房贷利率之前是4.9%，现在已经降到了4.75%，未来随着释放流动性，拯救经济，这个利率十有八九还得下降，我们的贷款利率可能也会跟欧美一样，降到2-3%的水平。所以选择浮动利率，对你应该是有利的。如果选择固定利率，那么不管房贷利率的涨跌都与你无关。

从全球来看，目前全球经济进入了一个大宽松时代，利率走低是大势所趋，不少欧洲国家，甚至已经进入了负利率时代。

从我国房贷利率变化来看，上世纪90年代，我国的房贷利率动辄超过10%，2010年前后，我国的的房贷基准利率也有接近7%，而如今已不到5%。LPR自推出之后，也是一路向下。

从国家政策方向来看，前不久，央行相关工作人员就说：“要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行”。

另外我国经济增速放缓是必然趋势，降息也就在所难免。在这样的大环境下，选择LPR的朋友们，月供也会轻微下降。不过这是从长期来看，短期内也许会存在一定的波动。