写字楼、商辅大家要多注意了

华夏时报（chinatimes.net.cn）研究显示2019年的上海写字楼市场需求呈现出放缓的迹象。根据高力国际于12月18日发布的《上海物业市场2020年展望》报告，2019年，上海写字楼市场空置率已升至19.3%。而2020年上海写字楼市场将迎来供应高峰，预计整体空置率将推升至25.6%，租金较2019年下滑3.5%。

12月18日，高力国际发布的《上海物业市场2020年展望》报告显示，上海写字楼市场空置率自2009年之后开始下行，直到2017年，因为新增供应的集中入市，再次冲到19.3%的高位。去年，上海写字楼空置率有所缓解，但到了2019年，这一数值再次爬升至19.3%。

高力国际研究部副董事江鹏向《华夏时报》记者分析指出，今年上海写字楼需求放缓以及空置率升高的主要原因包括宏观经济放缓、中美贸易摩擦、去年大量联合办公开出的大量新办公空间吸纳掉部分需求，特别是今年全球疫情大爆发将导致全国商业楼需求严重萎缩局时整体空置率水平将达到历史高位。

以前中介打广告都说一辅养三代，现在时代变了，如果不是一线城市核心商业圈可能你买的商辅或写字楼就砸自已手上了。如果有人存在疑问其实可以亲自去银行问问你手中的商辅想抵押提现，银行是否愿意接手。

那我们作为梦想做收租婆的同志们现在的商租楼到底要不要考虑入手呢？那我们自已得多思考了。我的建议如下：

首先你得考虑租金回报率，如果秀金回报率能达到4%以上，那么还是可以适当考虑一下的，如果租金回报真的只有2-3%，那就不是一个好生意了。因为你不一定每年都满租出去，像今年这么大的疫情退租的肯定不少，那么空置下来就很大的机会成本或者说是沉默成本了。

其次商业楼价跟商品房还是有很大区别的，因为写字楼的流动性极低，所以价格基本上很长时间都不变。再加上新盘持续入市，你买进来就基本再难卖出去。没有卖出的退出路径，就只能出租，出租还收益极低，基本上只有亏本的份了。商品房的市场容量很大，而写字楼的市在不但萎缩应用场景也很单一。再加上近十年电商不但兴起，家族办公也会在这次疫情后得到大力提升。因此买商业楼大家得多考虑以后如何脱手的问题。

第三有些人肯定会抬杠说现在字楼或商业楼在签合同的时候开发商都承诺前三年或五年由他们统一包租统一管理而且会跟你签一个委托合同。但通常情况下都是由一个皮包公司跟你签订包租协议，承诺你年化6-8%的租金，你一听挺高兴，但其实顶多3年，然后跟你签约的皮包公司就会破产倒闭，到时候你连起诉的人都没有。已经有无数多的人被骗了，其实都是羊毛出在羊身上，你这三年的租金，都被人家加在价格里了，所以千万不要犯这个傻。2017年我有个亲戚就在某市的一个叫万都广场的商业楼买了两个店辅，当时也是这个套路结果还没有一年商场运营不景气包租的公司就宣布破产，结果那里到现在都是人去楼空无人问津。

所以说，大家投写字楼的千万要小心了，之前我们认为写字楼租金下滑，可能是因为这两年经济不景气所导致的，但现在我们认为，商业楼应该是趋势性衰退了，应用的商场变少而且房租成本太高也让许多业主转战线上把相应的租金让利给消费者。因此大家对这些商业楼或商业街店铺选址的时候要多加留心。