改善型置业迎来窗口期？90至140平方米或为最佳消费面积

楼市中有一种需求，我们需要重点关注下，那就是改善型需求。

本轮楼市调控中，人们其实很熟悉的词汇中就有这两个：刚需，改善型需求。刚需与改善型需求，是与投机与投资的对立面。

这一轮调控中，虽然因为首付提高，以及贷款利率提升，刚需们在享受到房价回落的快意同时，也发现由于首付比率与贷款利率提升，购房成本并未有降低。不过，由于共有产权住房这一种住房形式出现，使刚需们有了解决需求的出口，目前，共有产权住房在北京、上海获得推广实践，其他的一些热点城市也有萌芽的事实。

除此之外，租房市场正在面临大变局，租购并举、租购同权成中国楼市的一个新风向，随着整租规模扩容，未来的租房市场不一定是散租做主导，而整租的扩容有利于提升租住的品质。在租房市场，如果能解决租户的教育同权、落户同权等问题，则购房的刚需倒向租房，也是大概率的事。

再来说说改善型需求。

最近，有分析指，随着调控的深入，一些城市的楼市交易以改善型需求为主力。所谓改善型需求不在限购的范围内，他们有房，但只有一套；够住，但向往更高品质生活的居住环境。

中信建投证券地产行业首席分析师陈慎便表示，从今年楼市的成交结构来看，今年以改善型需求为购买主力，以前的市场以90平方米以下为主要成交户型，但从去年开始超过了90平方米。

在限购、限贷、限价及限售等调控措施下，在热点城市投机炒房空间不断收窄，而改善型需求正成为楼市交易的主力，“以房换房”成为二手房交易的新风向。楼市短期看信贷，后续住房金融大环境紧或松，是改善型需求能否得到合理释放的关键所在。

前些天，《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告(2015-2017)》在南开大学发布，抽样调查显示，近一半家庭认为所在城市房价高超七成家庭户主理想住房消费面积在90-140平米之间。其中，90-140平方米之间占到了71.5%，140平方米以上和90平方米以下的分别占22.7%和5.7%。

报告对改善型需求的需求内容进行了描绘，从面积范畴看，极度接近现实中改善型的主力需求。

近来，有媒体报道称，现在，改善型置业迎来了窗口期。这种说法有没有道理？

中原地产研究中心发布的统计数据显示，今年内各地246次发布房地产调控政策，从9月份开始，各地调控政策出台的尤为密集。这后面有两层意思，一是今年是楼市调控政策出台史上最密集，二是调控并未松懈反而更加深化。

由是看来，说改善型置业迎来窗口期为时尚早，一是房价还有回落的空间，二是还有待住房金融对改善型需求有所倾斜。