横空出世，“大广州”都市圈来了！买房法则出现重大变化

近日，国家发展改革委编写出版的《国家新型城镇化报告2019》多次“点名”广州、深圳都市圈，并推广广州等都市圈的典型案例。

不同于过去广佛肇、深莞惠等经济圈以各成员城市合称命名，此次广深两大都市圈时均以中心城市称呼。

这不仅是概念上的简单替换，它还标志着买房逻辑需要及时调整。

4万亿，够大！

当下很多城市的发展已经迈入都市圈时代。无论上面还是地方，无论官员还是购房者，都对都市圈关注空前。

去年至今，国家层面至少有10个公开文件直接提及都市圈，释放出加快培育发展现代化都市圈的强烈信号。

6月5日广东省发展改革委公布的《广东省开发区总体发展规划(2020—2035年)》明确提出，推动广州都市圈(包括广州、佛山、肇庆、清远、云浮和韶关)、深圳都市圈(包括深圳、东莞、惠州、河源和汕尾)深度融合。

这是近期广东省公开文件中首次透露广州、深圳两大都市圈的具体范围。

按照2019年的数据，以广深为龙头，两个4万亿级的超级都市圈正在浮出水面。

其实在上个月，深圳市发改委对外公布2020年工作计划，就表示过将加快推进深圳都市圈规划编制，明确提及将协调东莞、惠州、河源、汕尾四市共同参与，助力河源、汕尾融入大湾区建设。

从“深莞惠都市圈”到“深圳都市圈”，除了空间范畴扩容到河源、汕尾，更重要的是明确了深圳的核心引领作用。

在更早先的1月，《广州市“十四五”规划编制工作方案》将《广州都市圈规划》纳入广州十四五规划。当时就有分析认为，在原广佛肇经济圈的基础上，有望增加清远、韶关、云浮等城市。

都市圈怎么玩？

从“广佛肇经济圈”“深莞惠经济圈”到“广州都市圈”“深圳都市圈”，符合国际通行的叫法。

例如大纽约都市圈、大伦敦都市圈、大东京都市圈、大巴黎都市圈，都非常强调核心城市的名片效应。

更重要的是，两者内涵的变化。

经济圈顾名思义，聚焦于经济上互通有无，往往止步于产业融合。

一个典型场景就是：城市之间产业已深度捆绑，经济上打成一片，但地铁、公交缺乏联通。越是接近行政交界，路网就越烂。

例如深圳与东莞(尤其是东莞南部)在经济上早已实现了经济同城化，却死活没有一条真正意义上的跨市通勤轨道交通。

说白了，两座城市都没有义务，也缺乏动力。有些大城市觉得修地铁去周边，会加速产业外流，岂不是为他人做嫁衣？

而都市圈时代，不只是经济功能叠加，基建、教育、医疗、社保等各个维度的融合变得势不可挡。轨道交通的无缝接驳是最低标准，以此为基础，大城市的其他优质资源迟早会外溢到行政边界之外。

买房逻辑生变

除了玩法的变化，都市圈时代的来临，会直接导致买房法则的变化。

首先，随着都市圈的规模与效率优势不断加强，各种资源以及人口会不断向都市圈，尤其向都市圈的中心城市积聚。那些远离中心城市的普通三线、四线、五线城市的不动产价值将进一步降低。

其次，随着都市圈扩容，都市圈内部的价值也面临调整。随着中心城市的外溢效应，在中心城市的中心城区之外，会在郊区、新区以及紧邻中心城市边界的地区出现多个副中心，这些副中心同样成为楼市的热点和房价的高点。都市圈内各区域、各板块的房价，将会得到一定程度的“拉平”。

再次，随着中心城市的“出圈”，城建等配套的风口也会生变。过去诸如交通等配套，一般止步于辖区内的郊区。都市圈时代，随着行政边界被打破，毗邻中心城市的区域，不失为投资置业的重点。因为这些板块蕴藏着“天堑变通途”、“农村变城市”的机会。

第四，构建都市圈过程中，轨道交通作用至关重要。不要只看地铁，而是要看高铁、城际、地铁、具有通勤功能的国铁。它们共同编织轨道交通网络，越密集的地方，地段价值越高。

另外，有一个细节。由于不同的轨道交通工具运营速度不同，这直接影响到通勤时间和半径。有地铁快线覆盖的地块，哪怕远一点，其价值也许不亚于普通地铁所覆盖的更近的地方。

广深都市圈购房地图

按照决策者的意思，广州和深圳不仅是各自都市圈的中心城市，还要负责带动周边的小兄弟们。

所以对二者的划分，泾渭分明。

但作为购房者，不用顾及这样的划分。最典型的是东莞，虽然被划入深圳都市圈。但实际上人家位于广深之间，完全可以左右逢源。

详细的东莞购房指南，我昨天刚写过专门的文章《超车深圳，东莞房价涨幅全国第一？！有房源半年涨价百万》，在这里就不展开了。

考虑到深圳楼市更热一些，下面接着分析另一座临深城市——惠州。

同为深圳邻居，东莞、惠州差异明显。

东莞与深圳的宝安、光明、龙华、龙岗接壤；惠州只与龙岗、坪山、大鹏新区接壤。最直观的结果就是东莞房价远高于惠州。

但从通勤角度来说，惠州临深板块走高速，用时与东莞开车去深圳相差不太大。

比如嵌入深圳的凤岗，开车到龙岗距离15公里，用时40分钟；惠州白云新城板块，开车去龙岗距离30公里，用时50分钟。

这还没考虑未来惠州与深圳、广州之间，在建的和规划的轨道交通。

同在深圳都市圈，惠州楼市的潜力，绝非汕尾、河源可比。所以，深圳都市圈内置业，除了深莞，惠州部分区域是可考虑选项。

置业深圳都市圈，还有必要跳出来，站在整个大湾区的角度。

广东省交通运输厅于一周前印发的《广东省高速公路网规划（2020—2035年）》透露出跨珠江口公路未来的大概面貌。

目前跨珠江的公路桥有虎门大桥、南沙大桥、珠江黄埔大桥和港珠澳大桥，在建的有深中通道，预计2024年建成通车。

正在规划的狮子洋、莲花山两座跨江通道，有望在五年内实现开工建设，如上述项目都建成通车，珠江口将有7条跨江通道。

这也意味着，珠江口西岸部分地区，尽管不在广深两个都市圈内。但如果通道能建成，同样能纳入深圳都市圈的置业考虑范围。

说了那么多深圳都市圈，其实广州才是都市圈的先行者。

早在2009年，“广佛同城”就已横空出世。这两大万亿俱乐部城市，中心城区相距不到30公里，地铁早已横跨两市，边界几近消失。

不过考虑到广州和佛山在广州都市圈里强大的经济贡献能力以及资源吸附能力，以及两市在各自的地界内，都有很多板块和楼盘能选择。

所以想去广州都市圈里其他城市置业，像韶关、清远的，除了刚需之外，希望大家保持谨慎态度。

未来的楼市，会和都市圈的发展命运交织在一起。

都市圈的外部调整以及内部变化，将会成为影响地方楼市的事件。看清趋势、读懂城运，越来越关键。