旧改之城 变身 东京地标，每年客流4000万，到底凭什么？

纽约的曼哈顿，东京的六本木，上海的陆家嘴。

谈及一座城市，人们总会第一时间想到它的地标式区域。

它们以TOD项目为主导，逐渐成了公认的城市繁华中心。

这其中，东京的六本木新城又最为典型。

年均4000万人次的客流量，远超度假胜地迪士尼，成了人人奔赴的“网红之地”：

海内外游客来六本木，因为它是东京铁塔的最佳观赏地；

高净值人群居住在六本木，因为它是东京房价最贵的地段，汇集了大量的商务办公区和高级的消费场所；

地产从业者前来参观六本木，因为它是“旧城改造”的成功范本，值得深入研究。

很多人并不知道，六本木新城，从1986年到2003年，历经17年的规划和建设，才从过去的低矮平房变成如今的高楼大厦。

又一个17年过后，如今当我们再次回看，它依旧充满了新意和潜力，丝毫没有过时的意思。

今天，我们不妨就来聊聊这个旧改项目，看看他是如何逆风翻盘，蜕变成当下备受欢迎的城市地标。

（一）

纵观全球，每个成功的地标，往往都有两大关键词：交通枢纽+超级综合体。

六本木新城，2003年正式开业，占地面积仅11.6万平米，但却打造了78万平米的总建筑面积。

在这里，不仅有能通往全城的便利交通，步行十分钟之内，还能享受办公、购物、居住、文化、娱乐一体化的生活方式。

六本木新城的成功，有四个重点：

一是交通的便利；二是环境(包括自然环境和人文环境)的规划；三是功能的划分；四是未来生活方式的引领。

1）地理位置与交通布局

从位置上，六本木新城位于东京都港区六本木地区，是东京的城市副中心，周边有丰富的商业和居住社区。

为盘活这些资源，六本木新城在规划时就着重考虑了交通和人群动线的布局，先是打通地铁和公共交通，又连通步行街、地下通道、及上下自动扶梯。

根据人流的动线，缩短客人的步行时间，构建了一个完善的交通网络。

2）景观设计与文化艺术

在改造之时，六本木新城保留了原址四成以上的绿地，并通过增加大楼的高度，来新增更多的绿地和公共空间。

为了最大限度地保证绿化，屋顶上建造了空中花园，每幢高楼外围都有40%比例的绿地环绕。

每层楼中都有花园式休息区，曲线绿篱、石墙、小河、小草坪与树木，把散置庭园连接在一起，形成一个主题。

此外，人文环境上，主楼森大厦的顶层，设置了由美术馆、展望台、会员制俱乐部和学术中心、会议设施等组成的综合文化设施——“森艺术中心”；

图：森大厦的展望台

后期经营中，又适时引入了东京电影节、博物馆、艺术展等活动。

由世界知名艺术家创作的公众艺术作品，也在街头随处可见，整个区域充满了独特的艺术氛围，让六本木成为东京文化中心地区之一。

3）商业与办公，居住与休闲

六本木新城的功能规划上，划分了：写字楼、酒店、公寓、商业及文化中心。

其中，六本木森大厦，是六本木中心的超高层办公楼，实现了日本国内最大的单体约4500㎡的无柱空间。

办公楼和酒店各层之间通过天桥相接，极具设计感，又方便往来。

六本木新城的不同功能区，几乎可以满足人们衣、食、住、行、娱、商所有需求。

而这一切，早在20多年以前就规划完成，充分体现出城市建设的前瞻性：

不仅要做一个超大型的都会休闲文化商业中心，更要成为满足不同群体、多层次物质和精神需求的品质生活圈。

这样一个交通便利、环境宜人、功能丰富、又能把城市情感和未来生活方式结合得浑然一体的地标式片区，客流量的亮眼表现也就并不意外。

（二）

1986年启动，到2003年竣工。六本木新城可以说是日本规模最大、工期最长的城区开发项目。

在东京政府“让城市立起来”的思想下，六本木新城的成功，提升整个城市的格局，成为日本又一世界级商业区，也成为各国城市建设学习的经典案例。

而随着中国经济的发展和腾飞，国内不少城市，也在出现像六本木这样大规模、长周期、高品质的城市更新项目。

例如位于云南昆明的巫家坝片区，也正在进行一场轰轰烈烈的城市升级之路。

昆明作为国内知名的宜居度假城市，也是“一带一路”的重要支点，有着“面向南亚、东南亚的辐射中心”的定位，近年经济飞速发展。

按照昆明最新规划，巫家坝将成为面向南亚、东南亚的金融中心、总部基地、多元生态商业中心。

与六本木一样，昆明政府希望把巫家坝打造为一座交通便利、环境优美、商业繁荣、消费旺盛的未来之城。

环境上，周边规划5070亩中央森林公园，建成后将成为亚洲排名第一、世界排名第四的国际级CBD公园，生态环境一流；

交通上，将建设6条地铁线，10条主干道，四通八达。

配套资源上，辐射范围内有28所幼儿园，20余所小初高中，5家医院。

可以说，这里是昆明集最顶级商业环境、人居环境、教育医疗环境于一地的城市新中心。

昆明对巫家坝的开发企业，也有着严格筛选。能够在这里拿地的，都以国企、央企和全国top20房企为主，品质有保证。

而作为地标专家，在全国建设最多摩天大楼的绿地集团，其旗下的绿地香港，也将在巫家坝建设一座428米的超高层建筑——绿地东南亚中心，希望将这里打造成昆明的六本木新城。

（三）

在东南亚中心规划和设计的过程中，绿地以六本木为参照，结合巫家坝片区定位，融入了许多前沿理念：

1）CBD里的核心地标

昆明是连接东南亚的中心，巫家坝CBD是昆明未来的中心，而绿地428米超高层，则坐落于巫家坝的核心。

这体现出了绿地超高层一贯的选址逻辑：新一线城市、CBD繁华地段、政府大力发展的区域。

同时，这也与六本木地标森大厦的定位如出一辙，通过CBD里的核心地标带动整个区域的发展，成为资源聚集的中心。

2）建设一座“立体的城市”

建筑不仅仅是钢筋水泥，更是一个功能丰富、设施完善的生活空间。

商务办公方面，绿地引入多家企业总部入驻，并设计西南顶级的高端办公、空中会议中心等，营造国际化的商业环境。

同时，在超高层中将落成一座五星级豪华酒店，让宾客在“葡萄美酒夜光杯”的高空中，俯瞰巫家坝CBD全景。

休闲购物方面，7万方的公园式购物中心，将汇聚来自全球知名品牌，形成一个时尚消费品的展示橱窗；

人文艺术方面，主塔顶端将建设一座云端艺术馆，它也将成为“世界上最高的艺术馆”，融艺术展览、高空观光于一体，成为新的网红打卡地。

在绿地的构想中，这里不仅要满足国际商务的需求，还要能引领城市的生活方式，成为城市的文化地标。

3）倡导健康自然的生活方式

绿地428主楼在设计之初，就希望能构建一个与众不同的、能带来独特体验的场所。

商场外观融合云南独特的梯田景观和“丝绸之路”特色，打造了层层退台的建筑立面。

并且还在室内引入自然花园，与外部的垂直绿化花园，组成了一个立体的生态景观商业，流线型的外观和瀑布般的穹顶，给人带来身处大自然的感觉。

甚至主塔造型，也别有用心地设计成绽放的花瓣，以融合昆明世界花都的特点。

设计上的匠心、围绕人文艺术构建的生活体验，可以看出，绿地在用自己的产品传递面向未来的生活方式，同时展示昆明新时代下的崭新面貌。

结 语

亚里士多德曾说：

“人们来到城市，是为了生活；人们居住在城市，是为了生活得更好。”

从1986年六本木的老旧城区，到如今成为世界级商业中心，通过优质的规划、商业资源、交通配套的引入，

在时间力量的作用下，城市发生翻天覆地的变化，进化出崭新的面貌。

多年前押中六本木这块宝地的人，想必已在繁华的城市中心过上了美好的生活。

如今，在昆明巫家坝，同样的大规模旧城改造，同样的TOD商业体，同样完善的配套资源和舒适的环境，再加上绿地428米地标的势能引领。

一个属于昆明的六本木新城，正在崛起。