二手房降低个税，新房却要摇号，这座城市有点奇怪

01二手房个税减半

9月30日，国家税务总局东莞市税务局调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率有关事项公告；从11月1日起执行。

一、个人转让二手住宅的个人所得税核定征收率调整为1%，个人转让二手非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%。对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

二、个人转让二手非住宅的土地增值税核定征收率调整为5%。

本公告从2021年11月1日起执行。《东莞市地方税务局关于个人所得税核定征收的行业所得率及带征率调整问题的公告》（东莞市地方税务局公告2014年第2号）有关规定与本公告不一致的，以本公告规定为准。

对于大多数人来说，非住宅的基本不接触；更关心的自然是个人二手房转让所得税，核定征收税率由2%降为1%，这是继珠海惠州之后，再一座降低个税的城市。

降低交易税费的，对于买卖二手房的双方来说，都是利好的；降低交易成本，促进二手房的流通，同时减轻购房二手房群体的购房成本。

02新房积分加摇号

新房方面，却是个反向的政策，就在二手房降低税费信息发布的同时。9月30日，东莞市住房和城乡建设局、市不动产登记中心发布《关于启用购房意向登记系统的通知》，正式出台公证摇号选房新规，从10月15日起全面实施。

东莞市住建局统一开发购房意向登记系统，并在“东莞市住房和城乡建设局”微信公众号上设立购房意向登记办事栏目“莞e认购”。

具体可以分为三种情形：

1. 购房人人数少于等于当期可售房源数的新建商品住房项目，无需公证摇号选房；
2. 成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数，且少于等于当期可售房源数3倍的项目，直接公证摇号选房；
3. 成功冻结诚意金的购房人人数大于当期可售房源数3倍的项目，实施积分排序公证摇号选房，并且此类住房在取得不动产权证之日起5年内不得上市交易。

简单说就是，买的人数比楼盘提供的可销售房产数量更少的适合，就不用摇号了。

如果人数太多，在3倍以内的，就必须摇号，3倍以外的，不仅要摇号，而且5年内不得上市交易。

按照公布的积分情况，最高分是100分，已婚家庭的分数比单身要高，有小孩的比没有小孩的分数要高，无房的比有房的分数高；东莞户籍的比外地户籍的分数高，然后就是在东莞缴纳社保的时间越长，分数越高。

以笔者的家庭情况看，属于夫妻有一方户籍在东莞，已经有一套房，有小孩，社保可以达到最高分；也就是30+15+15+20=80分。

如果赶上热门的小区，这个分数，能摇中号购房的几率，估计是很小的。

也就是说，政策其实是首先照顾无房有小孩的东莞户籍家庭，其次是无房已婚无小孩的，然后是单身未婚青年，以此类推等。

综合两大信息来看，直白说就是，一二手房倒挂了，新房太多人‘抢’，所以需要限制，二手房交易量少，所以降税促进交易。

03一二手房的政策看似对立，实则是合情合理的。

按照房住不炒，健康发展的指导，结合东莞的楼市实际情况，那就是二手房交易需要促进，一手房的需要限制。

所以，其实一二手房看似完全对立的调整，实际却是合情合理的；只不过，大多数人纯粹站在个人的利益角度去分析，自然也就不可能得出准确的答案了。

至于说，东莞的房子都是深圳客买的，东莞本地的消费能力，根本支撑不起。不可否认，深圳客有购买了一部分，不过，这基本是几年前的事情了。

目前，购买东莞的房产是有社保年限，或者是纳税要求的。再加上这一次的调整，其实是收紧了新房购买的。

如果真的只是靠深圳客来支撑，那应该做的就是吸引深圳客，而不是往外赶。所以，东莞本地的购买力，是可以支撑东莞的楼市的。

其次是房价问题，也是大家最关心的问题，当然，也是老调重谈的问题。房价其实是由市场决定的，不管如何托或者打压，最多也只是短期有影响，长期来说，并不影响房价的涨跌。

04东莞的供需是结构性的不平衡

我们知道，价格由供需决定。对于东莞的商品房来说，每年新增大约是5-6万套。从1998年房改货币化到现在，已经23年，即便是按每年6万套计算，也只有138万套。

算上部分老公房，集资房之类的，绝不可能会超过200万套。

第七次人口普查显示，东莞有常住人口10466625人，全市共有家庭户4388293户，集体户669093户。过去十年共增加2246388人，增长27.33%，年平均增长率为2.45%。

也就是说，两个家庭户都分不到一套房，更不用说，还有在努力存钱购房的集体户。

明显这是属于供不应求的，即便是按200万套房子计算，家庭化加上集体户，共有500万户，也就是说，至少还有300万户，是无房的。

根据每年增加供应6万套的规模，大致还需要50年的时间，这还不算每年新增的人口，还有部分家庭拥有2套以上的商品房。

这就很好地解释了，为何这一次新房和二手房，完全对立的政策了。首先，住房需求还非常大，不过，新房限价，加上二手房价格更高，以及难贷款；需求方集中挤到了新房区，导致新房‘一房难求’。

这一次的调控，其实就是把人群往二手房的区域引导，以期缓解一手房的压力；同时，释放二手房市场交易。

不过，存在一个难点就是，以东莞的商品房平均价格来说，一套100㎡的房子，大约要270万左右。

大多数人是难以承担全款购买的，那就只能贷款，而今年的贷款额度一直非常紧张，所以即便是想买，也给得起首付，仍然难以购买。

05房价究竟多数才合理

虽然个税减半，不过对于广大穷刚需来说，差的不是个税，而是首付或者贷款，或者兼而有之。

当然，这个就只能自救了，调控可以给你保留购房的资格，却无法为了匹配你的收入，而调整价格，这是不现实的事情。

比如，笔者有个同事，月薪8千，在他的眼里，他觉得房价应该就是8千左右才合理；超出的都是泡沫。

不知道他是否真的这样认为，还是因为没钱，总之，他确实是没有买房。

没好意思跟他说的是，你月薪8千，就觉得房价应该8千，也就是说到这个价格你才会买；那如果有人月薪1万，他会在房价1万的时候买；而如果还有人月薪是5千的，他觉得房价应该5千才合理。

那么，究竟谁才是对的呢？

你觉得8千合理，5千不可能，自然也就不会认为会跌到5千，在8千的时候，你就会买了。同样，认为1万合理的人，自然也就会在1万的时候买了，那你就等不到8千了，更不用说后面的5千了。

总而言之，房价多数才合理，是个无法以个人的情况判断的。按照经济学的角度看，只要有人愿意出价，最高的那个出价，就算是合理的。

有人愿意出100万买这套房子，那么，出90万的人就买不到，出60万的人，那就是瞎扯了。

很多人没有理解的是，今天的房价跟昨天的价格无关，也跟明天的价格也无关。

06以可能的涨跌为买房的标准的人，都是伪刚需。

至于总担心，今天买了，明天跌了的话，那就是亏了。从账面上来说，这种情况，确实是亏了。但是，谁能百分百确定，明天是怎么涨还是跌呢？

而且，只要是预测，就一定会存在风险，只要你愿意承担风险，那是等还是现在买，那就都无所谓了。

不过，你如果是投资的，考虑涨跌这个问题也无可厚非。不过你如果是刚需自住，根本就无需考虑，毕竟，涨跌你都是自己住，有什么关系呢？

所以只要你还在考虑涨跌，就可以直接地说，你不是真实的刚需，只是为刚需，投资而已，甚至可以说是投机。