撑不住了，多地楼市开始救场？

01多地‘救市’？

9月30日，东莞成为继珠海、肇庆、中山、惠州之后，第五个二手房交易个税减半的城市。

同时，东莞的新房开始实行摇号，简单说就是，一个楼盘新开：

1. 买的人比上线出售的商品房数量少，那就不用摇号；
2. 如果买的人比出售的数量多但是在3倍以内，就摇号；
3. 如果超过3倍的人购买，那就不仅要摇号，拿到不动产证后5年内都不能销售。

同在大湾区的广州佛山，虽未降税，不过却降低了房贷利率.

其中广州主流银行首套利率降到5.85%（LPR+120BP）

佛山大约下降了20BP，其中，农行首套利率为6%二套为6.2%。

更重要的是广州等地，房贷发放速度明显加快，有客户申请的一手房贷款2个月就放款了。

而且，9月30日的时候，不少开发商‘抢’客，位于黄埔庙头的卓越招商臻珑府正式开盘，推出78-115㎡三至四房。

出乎意料，去年下半年及今年初同片区不少楼盘开盘价5万 /㎡，该盘售价却在4.6万-4.8万/㎡之间，其中部分小中户型一口价为45910元/㎡。

当晚现场购房时也需排队进场，人气不错。

10月1日，一路之隔的越秀滨江·星航TOD也开放88-98㎡的三房样板房。

越秀滨江·星航TOD同是摇号地，距前者迟3个月拿地，楼面地价比前者只贵了112元/㎡。开放样板房时段，虽然黄埔区下起暴雨，但从现场看人气不错。

不知道你们看了是高兴，还是怎么样？

从价格上看，最大的降幅是10个点左右。目前还没有进一步的消息确认，这一次的降价，是否只是个噱头，只有部分边角料，还是实打实的降价。

不过，从现场反应来看，似乎需求量还是比较大的，10个点很多人的热情就来了。

这可让那些还在等着房价房价腰斩，再腰斩的人，情何以堪啊！

02房价会‘腰斩’吗？

至于说现在各个城市，究竟是不是在救场？这个事情，我觉得就仁者见仁智者见智了。

首先从认为要腰斩的人的角度来说，这类人肯定是有需求的，而且基本可以确定是还没有买房的，至少现在手里是没有商品房的，甚至从来就没有买过的。

为何这么说呢？残酷的真相就是，这类人通常都是，看着房价一路从买得起，涨到买不起的人；整天沉浸在昨天的价格里，用昨天的价格来做参考。

他们的认知里，就觉得调控就是要让房企全部破产，房价都是白菜价。

这类人，基本是年复一年地喊着，腰斩再腰斩，至于对不对，估计也早已麻木了，只是说得多了，自己也就信了。

其次是，急着上车的人，或者是改善型需求的人，不像第一类人那么极端，但是也希望调控再坚持一下，争取能让自己在涨价前凑够首付，并且还能贷到款，这就最好了。

然后是，手里有大把现金的人，也有一套自住，纯粹是现金没什么投资渠道，这种人不需要贷款，也会希望继续调控，好让自己可以选到更优质的资产。

而实际上，调控究竟是会自此松绑，还是会继续收紧呢？

03调控的目的是什么？

其实，只要明白，调控的目的是什么？大家就会很清楚，调控什么时候会紧，什么时候会松了。

早在十年前，其实就已经说过，调控成功地抑制了房价过快上涨。

什么意思？也就是说，调控只是让房价不要涨这么快，并没有说过，调控是要让房价下降，更没有说要腰斩。

而近几年，说的是什么，是房住不炒，是健康发展，是防范系统性的金融风险。

1. 房住不炒，最直接的是什么，大城市的房子限购，家庭最多购买两套，还需要有户籍，或者是当地社保，纳税等等。
2. 防范系统性的金融风险，这个是什么，也就是降杠杆，3成首付，实际就是降低杠杆；二手房以参考价作为银行贷款评估价，实际也是降低了杠杆。
3. 健康发展，这点是总结性的，健康和发展，不是把地产行业打死，也不要过度扩张，不能激进，而是随着经济发展的脚步而发展。

这就是为何说很多人，把调控理解成降房价，本身就已经错了，又如何能得出正确的答案呢？

调控追求的是稳定，何为稳定，自然是涨幅不健康的时候，就压一下；行业困难的时候，就松一下。

04房价是城市经济的晴雨表之一

大湾区的核心城市里，经济最好的自然是深圳，这一次深圳暂时也还没有任何的松绑措施出来。

之前说很多人只是盲目地喊腰斩，再腰斩；实际根本就没有去想过，腰斩之后，到底应该是到多少钱合适，又有多大的可能，会斩到什么价？

比如深圳，目前均价大约是9万元/㎡，

2016年大约是5.5万元/㎡，

2015年大约是4.2万元/㎡，

2014年大约是2.3万元/㎡，

2010年大约是1.9万元/㎡，

2008年大约是1.3万元/㎡，

2005年大约是7千元/㎡，

2003年大约是5.5千元/㎡，

仔细想想，你们觉得有可能斩到哪一年？

比如说，有可能回到2016年吗？这个就还不到腰斩，大约是降低40%。正常是3成首付，还款5年，到现在实际上他只剩下5成左右的房款未还。

换句话说就是，即便是腰斩，对他来说，也没必要扔掉房子重新来。再去弄一套，总款实际也是一样的。

所以，即便是腰斩，2016年以前买的人，都不需要抛售，人家的成本就算腰斩都不会亏，更何况如果是自住，剩下的贷款也已经是小数额了，根本就没必要去卖了，也就不可能会踩踏。

按照往年的数据，深圳一年二手房交易的数量大约是12万套，总共大约是200万套可供交易的商品房，也就是5%左右而已。

这个数量，相信远不足以对深圳的楼市造成什么影响吧！所谓的都是炒房，不能说深圳的房子没有人炒，但绝对不是主要的购买力。

2千万人，加上老破小也不过就2百来万套而已，以四个人为一个家庭，也有500万户，两户人都分不到一套房。

这就是一个简单的经济命题，价格由供需决定，深圳的楼市属于供不应求，因为土地面积有限。

这也是为何说，但看深圳的房价，价格很高。但是仔细一算，你就会发现，深圳的房价健康得很。

看看，每一次深圳的调控几乎都是最早下手的，但是最后放松的，甚至感觉就没放松过。

05不是救市，只是有效配置资源。

回到主题，楼市需要救场吗？

我觉得这是个伪命题吗？从来就不存在说救，最近二十年来，做的都是抑制房价过快上涨；最多也就是抑制得轻一点和重一点的区别，也就是所谓的收紧和放松；远远谈不上救市的程度。

​要知道，国外基本是零首付，低利率，几乎就是零利率。我们的是最少3成首付，首套房贷利率几乎也都是6%以上。要说杠杆，其实，我们的楼市杠杆是最低的。

当然，房企的杠杆就确实高了。所以，现在是收紧房企的资金限制，所有的售楼款，不管是定金，还是首付，亦或者是贷款，全部都要进入监管户，房企只能根据工程进度申请款项。

所以，说放松可能会更准确一点，确切地说，其实之前就有媒体提到了，不少刚需的需求被‘误伤’，需要更有效地配置贷款资源，解决合理地需求。