二手房交易个税减半，大湾区四城在行动

01惠州二手房交易个税减半

昨天，惠州发布公告，自2021年11月1日起，个人（不包括个体工商户）转让二手房住宅的个人所得税核定征收率调整为1%；个人（不包括个体工商户）转让非住宅的个人所得税核定征收率调整为1.5%，对拍卖等特殊情形转让的，按相关税收政策规定执行。

大家最关心的自然是个人转让二手房住宅的税率，通用的税率标准是3-5%，各个地方可根据自身情况，给予相应的优惠。目前惠州执行的个人转让二手房住宅个人所得税征收率是2%。

也就是说，二手房交易的个人所得税减半了。比如惠州100万的房子，之前要交2万元的个人所得税，11月后就只要交1万元了。从这个角度看，税费减轻，对于二手房的流通，是个利好。

02减税对惠州楼市的影响有限

至于说，楼市会不会再来一轮暴涨之类的，这点我可以确定的说，不会。一般我都不会如此肯定的回答，但这个我可以确定，至少我的观点是这样。判断依据，主要有这么几点。

一是，1万元对于价值100万的房产来说，也就是1%的比例，影响是有限的，买得起的人，不会因为这1%的优惠而由不买转变为买，买不起的人，就算是优惠10%，也未必买得起。

二是，对于惠州来说，遍地都是商品房，深莞外溢的购买力，基本都是盯着新房，而且是靠近莞深和交通方便的地段，极少数会选择购买二手房。

三是，买房需要的资金，这个时代，即便是有钱人，也不会轻易全款购买，买二手房的大多都是穷人，至少是相对来说的穷人，需要贷款的几率比较大，而目前贷款的难度，还真不是一般的大。

综合这三点来说，楼市会多少有些影响。但是，指望这就转向，根本就不现实，无论哪一方面的条件，都不支持暴涨。

03为何是这四城降税

还有就是，在惠州之前，还有肇庆、中山、珠海三座城市的税务局，先后发布了相同的调整个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告，并从11月开始执行。

四座城市都是大湾区的范围，熟悉珠三角的人都知道，这几座城市，都有个共同的特点，经济发展实力比起深圳广州东莞佛山来说，要差得多，属于大湾区的边缘城市。

比如惠州，依赖的是深圳和东莞的外溢产业和人才购买力，与深圳交界附近的房价甚至比惠州市中心的还贵，石湾园洲的靠近东莞的地方，比博罗中心区的还贵。

简单来说，这几座城市，实际上都属于大湾区核心城市的后备城市。我的看法是，珠海是宜居城市，日后应该会成为广州深圳，香港澳门，这几个地方的养老基地；惠州基本会成为深圳和东莞的养老基地，肇庆云浮基本也会成为广州佛山的养老基地。

可以预计的是，江门应该很快也会加入降低个税的行列。至于广州深圳，佛山东莞，这四大城市，则还有待观察。毕竟，这四大城市，敢说撑起来广东省，但也差不多了，经济强劲，购买力十足，尤其是深圳东莞，加入的可能性不大。

04自带立场的观点要不得

很多人总是见风就是雨，观点都是自带立场，很少能客观地看待问题。都是想买的，盼着降价，然后就不管什么东西，都解读成为了降价；想要涨价的，或者多卖点房子的，就不管什么，都解读成，房价要涨了。

这里不是各打五十大板，看空的和看多的都骂了，是按照实际来说的。首先说房住不炒，去杠杆，防范系统性的金融风险，保持住房市场的稳定发展。

何为稳定，自然是按照经济发展的情况对应房价，就是有正常的波动，但不会有暴涨，也不会有暴跌。

很多所谓的‘刚需’，开口闭口都是，房价都炒起来的，却从来不想想，既然能炒起来，为什么不去炒鹤岗之类的地方。

还有部分人则是认为，工资对应不了房价；也认同不同的职业，还有个人的能力问题，存在工资差，但是平均工资是有说服力的，超出平均工资太多，所以不合理，那就必然是炒作导致的。

这个问题，有时也不怪大家，毕竟，多数人读书的时候，都受到过一句话的影响：‘价格围绕着价值波动’。实际上，价格是由供需决定的。这点跟大学的择优录取是一个道理的，只不过大学是按分数，房价就是按家庭的收入和存款。

比如深圳，面积只有1997平方公里，却有2千万人，商品房大约200万套，即便是3-4人为一个家庭，两户家庭都分不到一套房子，更何况，还有些家庭不止一套。试问，供不应求的情况下，价格又怎么可能会便宜呢？

所以，房价高于平均工资，并不能确定，房价就是炒起来的，这是排名。事实上，平均工资对于普通人来说，基本没用。

很多人又会说，都是对建设深圳有贡献的人，不能厚此薄彼，扫地的人也应该得到尊重。这话倒是没错，所以会有廉租房，保障房，经适房等等的存在。简单说，每个人都有贡献，那大家就根据自己的贡献，找到适合自己的位置吧！

至于那些什么中介，房企之类的，尤其是整天贩卖焦虑的，那就更加省省吧！1%的浮动而已，比起银行的‘两条上限’的影响，几乎就不值得一提。

05降低交易成本，有利刚需。

要说减税的利好，对于资金比较充沛的人来说，也就是可以不用贷款，或者是工作稳定，收入较高，贷款容易的人来说，就确实是个利好。

对于收入低，或者是收入不稳定的群体来说，贷款是个难点，贷不到款，税金就算全免，也不过就是2%而已，差的不是这2%，而是70%。

比较扎心的话就是，你若真的是刚需，更重要的还是努力挣钱，提高谋生技能才是正道。因为，既然是刚需，涨跌都不重要，反正都是自住。

如果要说，指望降价之后再买，现实点说，其实也算是赌博了。毕竟，预判房价，一定存在风险，可能会涨，也可能会跌，而且跌多少，涨多少，又需要多长时间呢？

这还只是些权衡利弊的东西，对于真正的刚需来说，自住和其他方面的需求，才是更为重要的。比如，频繁搬家带来的麻烦，还有费用；孩子读书的需求，个人对房子的装扮，居住的舒适度等等。

06去金融杠杆才是主流

我的观点还是，在金融杠杆没有丝毫放松的背景下，楼市的成交还会持续低迷。经济差的城市，房价可能会进入阴跌，发布‘限跌令’的城市肯定会越来越多，甚至后面还有可能会其他补充政策。

但是可以确定的是，金融杠杆绝不会轻易放松，至少未来的两三年内，放松的机会都不大。

当然，接受每个人对于政策不同的理解，究竟是松绑，还是后面还有更大的托底救市招数，还是仅仅只是个态度，那就有待时间去证明了。

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