楼市新难题，三四线城市“二次库存”如何解套！

2015年12月的中国经济工作会议将中国楼市的主基调定调为“去库存”，此后的2016年两会上的政府工作报告再次强调了“去库存”战略的推动，这意味着面临高库存压力的三四五线楼市正式得到了央府的政策红利支持。

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三四线城市“去库存”效果显著

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42643万平方米，环比减少0.2%，同比减少8.0%。观察历史数据，2015年以来全国100城库存规模就呈现出持续性的下跌态势，充分体现出近三年全国去库存“战役”取得了较好的效果。当前全国100城库存规模相当于2012年3月份的水平，即库存规模回落到了6年前的水平，而且不仅库存去掉了，价格也是翻倍上涨，可谓是一举多得！

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三四线库存没那么容易去掉！

对于去库存来说，如果是按照统计库存就算的话，那么整体来讲已经不高，毕竟只是计算了预售的房源。而如果按照广义库存计算的话还要加上土地和大量的二手房市场，这样算下来库存依然大量存在。

对于三四线城市来说需求毕竟有，城市还在持续供应，大量土地被闲置，库存数量也逐年增加，所以去库存去的只是三四线城市的库存，大量的空置房同样算是库存，毕竟房子是用来住的，空置的当然算库存。

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开发商解套，给炒房客设了套

商品房连续35个月库存量下降，原因是什么？最大的原因是，政府的去库存战略，配套的政策红利，成就了人们的购房欲望，让欲望成为真实的需求。

库存的风险从来没有出现在一二线城市，所以政府采取一二线城市购房设门槛，卡节奏，产业转移，疏解人口，向外分流的办法向三四线输送需求；而三四线城市则通过降房贷低率，降首付，加杠杆，棚改资金补房贴等等一系列的方式进入政策手段，加大去库存的力度。

当前开发商的库存已经成功解套，但这些库存并没有完全转化为居住需求，而是滞留在投资客和炒房者人手里。换言之，去库存解了房企的套，给投资客和炒房者设了套。但这些购房资金，基本上是个人拿小头，银行拿大头，分散的个人风险，依然由银行来承担。

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如何解决“二次库存”是难题？

当前，限售限购限贷的政策向三四线城市扩容，让我们称之为二次库存的问题成为突出问题。怎么解决问题？培育租赁市场是一招，但这一招没用对，它没有将个人手头上的存量房充分利用起来，而是由政府的公租房，共有产权房，企业的长租房形式出现。

楼市的下一个风险，不是新房市场，风险承受者不是开发商，而是投资客、炒房者、银行，以及由此衍生出来的社会风险。

点评：二次库存如何解套，是楼市另一个难题！