限购限售到限价，楼市进入全面调控时代

近几年，随着房价的上涨，调控也不断收紧，从限购限售到限价，再到全面遏制房价，楼市似乎正式进入全面调控时代。限价的初衷，和限购一样，还是为了房地产市场的稳定，让买房卖房双方在一个相对平稳的房价趋势中交易。

限价只限最高价，限价只限一手房。所以市场出现了一手房和二手房倒挂的现象，新房市场成交量上升，造成了市场虚假繁荣的假象。

近日，有网友问到“一个城市核心地区限价，这座城市的房价会怎么走？”当一个城市的核心地区限价，说明这座城市的房地产市场正在实施严厉的调控政策，官方在刻意压抑房地产市场的真实需求，当然这里面也包括一部分非理性的投资以及投机需求，房地产市场调控政策的目的是为了稳定市场对房价的过度上涨预期。

城市区域地位等级划分，从高往低，依次为城核，城央，城区，近郊，远郊，近邻。通常情况下房价水平是逐次向下。但升值空间，房价上涨的幅度，也有可能是反向的。因为城市核心区域，城市资源丰富，空间小，形成一地难求，一房难求的稀缺价值。

对城核地区限价，实际上是把价格标杆降低了。比如说上海，对核心区域价格实行阶段性的限高，也影响到城央区域的最高价的高度。所谓，城核尚如此，其它区域还能咋样？

但限高的作用是有限的，真正影响一个城市房价均价水平的是大众市场的刚需产品的价格。假定一个城市的住宅新房市场的销售量为十万套，城核区域销量为3000套。那么城核区域的市场份额只占3%，它上涨也好，被限高也好，对整个城市房价均价直接影响不是很大。但间接影响是很大的，可以阶段性的控制房价欲与天公试比高的欲望，对整体房价阶段性的影响也是很明显的。但如果，地方政府只是对城核区域限高，对其它区域“放任”，那么房价整体水平还是照样会提高的。

控制房价上涨，对地方政府而言，只是政治任务，但缺少内在的动力。