深圳楼市迎来断供潮？扯淡！

来源：内容小分队 南方楼市

昨天，一篇“深圳断供潮”的十万+爆文引起了南方楼事的注意。

该文提到最近深圳法拍房激增，大量房源被7折拍卖，因而得出“断供潮来了，楼市黑天鹅式风险或将来临”的结论。

文章言之凿凿，再加上最近楼市转冷迹象，让人不禁有种“深圳楼市即将崩盘”的焦虑感。

本着科学求真的精神，南方楼事对深圳法拍房市场做了一番调查，得出的结论是：这位兄dei你可能脑补得有点多。

（以下纯属行业间客观事实讨论，无针对情绪~）

1

现在就让咱们对着原文，一条条来捋清楚。

（以下文字截图如无注明，都来源于原文《断供潮！深圳大量房子被7折拍卖！》）

原文观点一

最近法拍房数量特别多，而且都是7折大甩卖，一再突破市场底线。

真相

这个数量跟之前的都差不多，而且法拍房价格一般都是市场价7-8折，特殊情况甚至还有5-6折。

该文一上来就甩了张长长的法拍房名单，并且强调“最近（11-12月）数量特别多”。因为很多人断供了，所以被法院查封7折大甩卖。

南方楼事算了一下，这张名单里深圳各区拍卖的房子共75套。

如果稍微有关注深圳法拍房市场，就会发现这种房源表格几乎每个月都有，一两百套都是很正常的。

随便给大家放几张↓（请上下滑动查看）

数据来源：广安居业

文中提到的7折大甩卖，实则也是法拍房的常见价格区间。通常法拍房第一次起拍价是8折，如流拍再拍则是6折，以此类推。

图片来源：咚咚找房

这里必须给大家划一个关键词：起拍价，如果多人竞拍最终成交价还会高过这个价格。比如去年华侨城某别墅，甚至就以高于市价8万/平的价格成交。

此前媒体报道

原文观点二

相比去年，深圳法拍房数量激增222.5%！

真相

两年数量都差不多，而且这批房源都是2-3年前的房子！跟现在楼市变冷没毛线关系......

文中有个数据非常吓人，作者以阿里司法拍卖网站为例，拿出2016年和2017年同月数据与最近进行对比，得出一年间法拍房数量激增222.5%的结论。

吓得我以为深圳业主都约好今年集体跑路了。去年情况到底如何？南方楼事拿到了一份最新数据。

据深圳法拍房公司广安居业统计，近四年深圳全市拍卖房标的数如下：

先说明一下，2015-2016年数量少是因为数据不完善，近两年拍卖房市场透明度提高，所以2017年开始数据统计比较齐全。

对比去年和今年，数据相差并不大，撑死增加了30%。只拉出其中一个月对比就能得出结论，请问能不能认真点！ヽ(●-`Д´-)ノ

另外，阿里司法拍卖只是其中一个平台，房源并不齐全。南方楼事算了下上边去年的拍卖房数量，仅仅不到1500套，与深圳实际拍卖数量还是有差距的。

最重要的是，现在这批房源至少都是2年前的房子！（加大加粗）

据深圳法拍资深业内人士科普，按照一般流程，当期待拍卖的房源基本上至少是2年前的诉讼。也就是说，不可能当下断供法院马上就给你查封挂出来拍卖了。

所以请问，这些房子跟现在楼市遇冷有啥关系？可能那些业主有未卜先知的超能力吧......

原文观点三

断供潮来了！炒房客加杠杆入市，现在上涨无望很多人断供弃房！

真相

在深圳法拍房中，断供弃房占比真的很少......

文章称这批法拍房中大部分是因为很多人断了月供，这类业主之前加杠杆入市，现在看不到房价上涨希望只能割肉了。

上边已经说过了，这批房子基本是两年前的诉讼，跟当下投资客割肉断供真没关系。

再回忆两三年前的深圳楼市，想必大家对当年的房价上涨速度还心有余悸，那请问有多少投资客会在房价最顶峰的时候，选择弃房断供呢......

深圳法拍资深业内人士透露，目前深圳法拍房标的中，断供的只占少数，多数是债务纠纷。

“特别是企业主与银行、融资公司、个人间的借贷纠纷，因经济不景气或私企近年营运困难导致不能如期履约，又没有其他解决办法时，不得已下被执行拍卖。尤其是前两三年，深圳私企经营状况并不乐观，因此最近半年法拍房源稍有增加。”（此前诉讼查封的房源到了拍卖阶段）

数据来源：广安居业

- 掏心窝子的话 -

虽然当下楼市降温趋势明显，割肉买房案例也时有发生，但多数与个人资金状况有关，如杠杆加太猛的短炒客，无法代表广大购房群体。

如果仅仅是以一份法拍房数据，就断言“深圳断供潮来临、楼市危险”了，未免也太一叶障目、危言耸听了。

南方楼事并非对目前楼市盲目乐观，也非鼓吹大家赶紧买房。只是希望大家理性判断，不要冒进，更不要被一些片面的现象吓得不敢动。

中央调控方向很明确：坚决遏制房价上涨。今年来各地新一轮楼市补丁政策出来，可看出这三五年来楼市调控政策很难放松。

严格来看，炒房风气散去、过分燥热的市场逐渐冷却下来，这更多是说明楼市回归正常状态了，无谓过度解读为“崩盘”。购房者也能更理性选择而不冲动入市，这都是好事儿。（这也是为啥最近新房去化率低的一部分原因）

所以还是那句话，短炒客可以歇歇了；刚需只要准备好了，该买还是买吧。毕竟房子是用来住不是用来炒的嘛。

2

鉴于大部分人对法拍房还很陌生，最后再为大家详细科普一下。低价虽诱人，下手需谨慎。

Q:

什么是法拍房？

A:

房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。

Q:

法拍房来源？

A:

①因仲裁、司法行为需要变卖的财产

②因信贷纠纷需要

③因社会个人委托

通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。

Q:

与普通房产相比，拍卖房有什么不同？

A:

房地产拍卖具有以下几个特征：

①一般比普通房源价格要低，拍卖实行“价高者得”的原则；但税费以及其他相关费用可能比较多

②法律性、政策性强；

③拍卖交易过程繁琐

Q:

拍卖房受限购政策影响吗？

A:

答案是肯定的。

依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。

Q:

拍卖房有哪些费用？

A:

拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。

需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。

另外，像公司产权拍卖房税费则要更加小心。

周争锋律师：主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。 公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。

这里面有两层含义，第一，涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高，买受人要有心理准备；第二，因为必须走核定征收程序，过户的时间没有个人产权的房产那么快，核实征收需要一个过程。”

Q:

拍卖房能办理银行按揭贷款吗？

A:

拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。

有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。

Q:

拍卖的房产如何定价？流拍后会如何处理？

A:

通常情况下，第一次评估价和市场价差不多，此时拍卖基本会流拍。再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。

依据最高人民法院司法解释规定，不动产、其他财产权利可以拍卖三次，第三次拍卖依然流拍的情况下，还应当在60天内再进行一次变卖，变卖由法院实施。

图片来源：咚咚找房

Q:

拍卖房的交易流程是怎样的？

A:

图片来源：新浪房产

Q:

拍卖房有什么风险？

A:

①如果有长期租约，则存在拿不到使用权的风险

拍卖的房产上存在有长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。

对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依据合同合法占有案涉房屋的，租客的租赁权应得到法律的保护，此时竞买人只有所有权，拿不到使用权。

②房产的所有权归属有争议而产生纠纷

最大的杀手主要发生在夫妻双方通过法院程序调解离婚，法院在调解书中确认房产归不是登记权利人的一方所有的情况，在法律上依据《物权法司法解释一》第七条的规定，房产实际上已经变更了权利人，房产证已经不能准确地对外体现房产的真实权利人，竞买人购买这样的房产，生效的离婚调解书上确定的所有权人主张权利，竞买人注定是竹篮打水一场空。

③原业主已和其他买家交易过

拍卖房里面实际居住的如果是已经和原业主签订买卖合同并支付一定的购房款，还和原业主已经办理正常交房手续的买家。也会出现，竞买人只能取得所有权不能取得占有使用权的情况。

④房屋存在违法建筑，相关责任由购买者承担

由于法院拍卖的房屋，拍卖公司在拍卖时强调现房现状拍卖，而对于现状，仅能依据竞买人现场短暂地观察，可能出现未发现的房屋面积或质量存在隐蔽的瑕疵。

通过拍卖得来的房屋后，发现房屋存在加建偷面积或质量瑕疵问题，由于房屋原所有人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，此时竞买人只能自己承担这个不利的法律后果。

⑤原业主给其他特定关系人设定的有居住权限

比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房产里面居住生活，这些人是原业主设定的实际居住权利，竞买人要想通过正常的渠道，收回房产的占有使用权，存在困难。

⑥不能正常解除抵押的情况

解除抵押登记手续受产权人和抵押权银行之间抵押合同条款的影响，具体看抵押合同约定能不能提前赎楼，如果银行不同意提前解除抵押权，就存在麻烦。

设定的抵押是为卖家自己以外的人设定的抵押担保，实际欠款人不同意提前还钱，另外一种就是卖家和其他人存在联合抵押行为，也存在抵押权无法注销的问题。

该部分资料整理自：周律说房市、南方都市报、

深圳论坛、新浪房产、百度百科

撰文编辑/雅酱