新型地产：房企开发的新天地

近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新服务、新模式、新价值已然成为房企跨界谋变的大趋势。

新型地产是随着我国经济快速发展，科技不断进步、消费需求提升，传统地产行业迫切需要转型升级的大背景下应运而生。

虽然目前规模较小，但呈现出传统地产不可比拟的高速增长态势。在“十三五”时期，将迎来巨大的发展空间。

一、什么是新型地产？

新型地产区别于传统的房地产，是指文旅地产、养老地产、产业地产、休闲地产、农业地产、联合办公、长租公寓等，以满足个性化需求的房地产细分市场。它的一大特征是在地产开发基础上附加了大量服务内容，通过提供更多的服务获得更广阔的盈利空间。新型地产主要是针对不同群体需求，进行差异化产品开发，以增值服务拓展盈利空间。

新型地产契合了供给侧改革的要求，不是一个新的产品叫转型，也不是企业有这个新的战略叫转型，是价值观要转型，首先是价值观的改变。

二、新型地产面临哪些发展瓶颈？

新型地产正处在快速发展时期，具有很大的市场潜力，但目前面临着以下发展问题：

1.投资大，利润回报率低，投资回收周期长。

2.没有地域优势，因为它们主要都是在城市的外围，远离城市。

3.缺少基础设施、市政设施配套。

4.市场以租赁形式体现。

5.地方政府支持和重视程度不够，它们是地方经济发展的潜在资源，但是不少地方政府还没有认识到。

三、新型地产将迎来哪些改革红利？

1.在农村农业土地改革中，农业土地改革主要集中在三方面：确权、转让和市场，这为新型房地产市场发展提供了更大的空间。通过改革和调整，部分坡地、山地、建设用地等将可以使用。

2.国家已经明确了各类文化、旅游休闲、养老等行业发展的具体支持政策，包括更高的土地使用灵活性、基础设施和市政设施配套要求以及养老床位的补贴等方面。

3.国家重视和鼓励特色小镇建设、古村落保护等，尤其国家还提出，到2020年要建设1000个特色小镇，为市场的发展开辟了广阔的发展空间。

四、新型地产存在哪些创新升级方向？

加快发展新型地产，改变传统的发展模式：实现传统地产向新型地产升级转型，从单一的土地开发模式转向高附加值的全产业链开发模式，从传统意义上的房地产开发商向城市配套运营商、服务商、投资运营商转变。

加快与互联网互动:重点是提高客户体验中心，利用互联网向思维挖掘客户新的需求，研发出新的具有市场考验的新产品、新服务，满足群众和市场日益提高的新需求。

加快科技创新，推动住宅产业化:加快运用新兴实用技术，改造提升传统的住宅产业，通过技术进步，把房地产业从传统的建造业转变为先进的制造业。

加快管理和服务创新，提高企业软实力。

四、新型地产有哪些细分市场？

1.养老地产

养老地产是在传统地产的基础上引入社区健康管理，采用信息化技术实现全生命周期健康跟踪，辅以社区医疗、运动健身、居家养老等服务的住宅项目。例如万科“幸福汇”、保利西塘安平老年健康生活社区等。

在“健康中国2030”国家战略的背景下，各大房企正积极探索“地产+健康”跨界发展新模式——在保留原有租购并举的居住属性上配以健康服务，提升住宅品质，实现房地产增值。

房地产商开发此种项目可实现产业间的联动协同和规模效应，从而扩大服务范围，增强品牌影响力，拓宽和延长地产的价值链。

2.文旅地产

文旅地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。

3.特色小镇

在城镇化持续和大城市内部问题日益显著的情形下，以特色小镇为代表的郊区城镇化蕴含潜力巨大。特色小镇在未来五年将进入快速发展通道。特色小镇可以做到全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。而对于房地产开发商来说，特色小镇则可填补公司产业链空白。

特色小镇开发可以归纳为三四五：

三生融合：生产、生活、生态。同时它又是三个区域的复合体，园区、社区、街区。

四宜：宜居、宜业、宜商、宜夜。

五小：它的特色是小而新，小而专，小而强，小而美，小而优。新兴产业、新兴业态、高新科技，它不光新兴，但是要专，可能是N多的隐型冠军，总之你要强。

4.新型产业地产

新型产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。

构建的产业价值链一体化平台，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然资源、社会资源、经济资源等，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式。

新型产业地产是消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。

做产业地产资源导入是至关重要的。如招商蛇口开发新模式：即前港—中区—后城，是其独特的港、产、城三位一体综合开发模式，以港口先行，产业园跟进，配套城市功能开发，从而实现片区域的整体联动发展。

5.休闲农业地产

以休闲农业为依托，在经营休闲农业项目时，引入房地产的经营思维，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行地产化运作，从而更好地发挥项目优势，更加深入地挖掘产品的市场潜力。

休闲农业地产是休闲农业同地产业的一个嫁接，涉及到农业、文化、旅游业和地产业，要对其进行分类是一个综合的提炼和概括过程，以休闲农业的分类为理论基础，与房地产业进行融合、对接，从而形成休闲农业地产分类。

6.养生地产

随着人们生活水平的提高，养生成为追求更高生活品质的一大趋势，很多人都在谈养生，很多企业也都涉足这一行业，房地产也一样。亚健康群体的高比例和社会老龄化的发展趋势，使得中国社会在城市化推进过程中的住宅需求呈现多元化，养生地产已经被列为了住宅产业的稀缺产品。中国老年人口中已经到60岁及以上的人口15989万人，约占全国总人口的12%，比上年上升了0.4个百分点。中国符合世界卫生组织关于健康定义的人群只占总人口数的15％，与此同时，有15％的人处在疾病状态中，剩下70％的人处在“亚健康”状态。

7.物流地产

物流地产近几年陆续赢得业界关注，万科更是此领域做的风生水起，物流园和仓储不是等号，现在所说的物流地产领域应该是高标准库，高标准库意味着层高、消防、喷淋设施、装卸平台、库间距所有符合现代物流操作需要的，大部分日常消费可以说90%可能更多来自于老旧仓库、厂房。

物流地产领域我国高端仓储所占的市场份额只有0.4%。美国是20%。而且美国很多产业结构是服务业不需要仓储，中国以制造业为主体的新经济结构里面更需要仓库，因此，物流地产还有很大的发展空间。

8.长租公寓

在高房价之下，一二线城市住房租赁需求旺盛，长租公寓市场发展如火如荼。在巨大的市场需求推动下，目前住房公租市场已涌现出一批知名品牌。如在集中式公寓领域的魔方公寓、自如寓、YOU+等；在分布式公寓领域的蘑菇公寓、青客公寓等。中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿元级的市场。公寓租赁市场已迎来“黄金发展期”。

9.联合办公

联合办公空间是一种为降低办公室使用成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子等等，这种概念在美国硅谷兴起，特别适合小型的创业团队。目前在中国提供类似服务的运营商主要分为两类：

一种是为1-10人企业提供小型临时办公场所的“商务中心”和“服务式办公室”，联合办公空间相对于其主要的盈利产品，主要定位相对高端的个人创业者。主要代表是雷格斯（美国），德时行（香港），宏图世服（澳洲）等。

一种是为5-100人企业提供租期、面积、成本和服务都具备灵活性的“柔性办公基地”，主要通过提供一些成本较低的联合办公位作为其产品系列的配搭，主要定位中端、对成本较为关注的企业。

联合办公是一个年轻人的社群，因此，核心就是怎样让年轻人聚合在一起。

10.新型住宅

房地产行业的发展将进入服务城市、社区，推动城市更新，提高城市基础设施现代化，建设海绵城市、智慧城市的新阶段。

在常态化调控政策形势下不仅要住有所居，还要住有好居。关键是在“好”字上面做文章,要运用新科技、新设计、新工艺、新材料将我们的产品提档,用亲情的、人性化的社区管理打造第四代住宅。

11.新型商业地产

商业地产在潜移默化的发生着变化，从追求随机性消费带动目的性消费逐步发展到追求目的性消费带动随机性消费。随着京东、阿里、腾讯、百度线上大企进入房地产，商业地产将面临大变革。

将特色文化氛围与商业空间彼此渗透交融、将优质商家群体有效配比组合、将线上线下消费体验相互交叉的新型商业地产。在未来具有良好的升值空间。

12.新型豪宅

随着国内经济发展与新财富阶层的发展壮大，新的生活方式不断催生新的置业需求，旧式的居住方式以及“炫富豪宅”已不能满足国人的需求——而居住者的心理需求比以往任何时候都显得受关注，这是由于，一处居住空间的“奢华境界”实际与整体环境给居住者的心理感受息息相关。作为建造者，必须追求“一切从人感受出发”的居住功能标准，最终落到 “好用，实用”上。

新型地产，让房企从红海里面看到了蓝海的曙光。特别是中小型房地产开发商可以进入一些细分市场，将每一个项目做精、做细、做出特色，做出品牌，闯出一片属于自己的新天地。

本文作者：阳学文-著名诗意建筑设计专家