重磅｜李战军：2018年下半年房地产市场预判和建议

今年被业界大部分人判断是房地产市场的“小年”，但是今年房地产市场再次冲击历史新高是大概率事件。根据上半年房地产投资、建设、销售的数据走势分析，每年六月份的销售高峰已经到来和每年九月销售高峰还没到来的局面推测：大型品牌房地产企业投资和销售仍在扩张和前冲；土地价格和商品房价格依然在上升。

一、建议将控制地价作为调控房价的的重要方向

近年来土地出让金收入大幅增长，地价上涨大于房价上涨，土地交易总体仍然采取敞开口子竞价的办法（个别城市采取限地价的办法），地价对房价推升作用明显。面粉竞价，价高者得；面包限价、面包折扣价准销。两者反向操作，政策不协调，带来的结果是政策效能相互抵销和房价难以控制。各地应该对地价上升有所节制，采用各种办法包括扩大土地供应量和限制地价的措施，控制地价无序上升。

二、建议调整保障性住房和商品化住房的土地和房屋供应结构。

近年来公共租赁房、共有产权房、经济适用房、棚改房、重大工程配套房、流转土地租赁房、自持土地租赁房相继登场，相关土地供应量逐步放大，结构比重逐步抬升，对解决中低收入群体的住房问题发挥了重要作用。与此同时，商品住房土地供应量相对减少，一方面制约了改善性需求的释放，另一方面又无助商品住房市场价格的平抑。建议对保障住房和商品住房的合理土地和房屋供应的结构进行专项研究，适当提高商品住房的土地和房屋供应比重。

三、建议明确政府与企业合作开发的租赁住房用，一律用以满足中低收入群体的住房需求。

各地租赁住房绝大部份是私人产权住房户提供的，市场化的租赁住房供应是充裕的。企业在批租土地上开发租赁住房，主要是满足中高收入群体的住房需求，供应也是充裕的。政策鼓励加大政府机构与企业合作开发建设租赁住房，是为提高社会租赁住房供应总量，优化供应结构，满足中低收入群体的住房需求，同时支持产业园区吸引人才的住房安置。严禁企业在自持租赁住房开发土地上，开发建设面向高收入群体的、一次收租数年的、变相以租代售的高端租赁房。

四、建议开展调查研究，正确认识房地产市场供求现状。

我们是在非常低的基础之上发展房地产，现在新建商品住宅的销售远远大于二手房销售，期房交易远远大于现房交易，每年竣工住房大大低于交易住房，表明我们还没有发展到相对成熟的市场。北京市现有2250万人，总户数约900万户，2017年北京新建住房和二手住房共实现销售17.7万套；当年仅约2%的家庭户通过市场解决和改善