重磅｜李战军：当前房地产市场突出的七大问题

高房价使居民的购房负担加重，对居民消费和实体经济产生了挤出效应，引起社会各界的广泛关注。

中共中央政治局7月31日召开会议，会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，政治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。上海易居房地产研究院发展研究所原所长、中房研协首席研究员李战军总结了以下当前房地产市场突出的问题：

1

行政性干预日趋强化

海南不准开发企业卖房给岛外人，成都因为控制环境污染要求除地铁外的所有施工项目停掉四个月，一批城市新建商品住房只有按同一地区二手房市场价格的七折八折销售才能予以批准。

2

开发企业成本上升

一是人员工资不断提高；二是钢材、水泥、玻璃等建材价格持续上涨；三是现代化建造技术推广，如新建住宅采用装配式、精装修、绿色智能、适老设施等措施的比例逐渐提高，住宅品质在工艺、技术上有提升，但建造成本也有增加。

3

政府和机构提供租赁住房

政府和机构提供租赁住房有待市场接受。目前租赁租房90%是由私人产权拥有人提供的，供应量非常充裕，租赁价格按照房价租金比也是低亷的，而且实现了面上全复盖。扩大机构、企业对租赁住房的供应比重， 不是一蹴而就的，短期内也难以形成有效供给。市场的接受程度和企业的投资经营意願正在受到检验，至少目前相关土地、信贷、税费、基础设施和公共资源配置等行业扶持政策并未实质性呈现。

4

房价上涨压力仍然强劲

商品房市场价格轮动趋势性地上升态势格局目前依然存在。目前价格松动或者下跌，都还是局部性的、阶段性的、行政效应性的，是多种调控手段综合实施的中短期结果。货币超发、土地稀缺、城市化进程、家庭人口趋少、土地转让利益机制、首套置业、改善性需求、财富效应和政策撬动等因素，共同形成体系性、机制性的价格上升动力，仍然主导市场。市场上存在着房价和地价倒挂，中心城区和郊区房价倒挂、装修房和毛坯房价格倒挂、一手房和二手房价格倒挂，价格体系已经扭曲。

5

土地购置面积和成交价拾呈现剪刀差

今年头五个月，土地购置面积7742万平方米，增幅为2.1%；而土地成交价款3522亿元，增幅为16.0%。土地成交价款增幅是土地购置面积增幅的7.6倍，较去年全年的3.1倍又有较大提高。地价推动房价的势头，源自于我们竞地价、限房价的思路和做法。不扩大土地供应，不控制地价上涨，不改变招拍挂方式，地价上涨过快的市场行情将继续延续。

6

政府机关成为新房销售抢购主体

央视报道的西安南长安街壹号项目销售情况，在全国具有一定的普遍性：折扣价批准销售的新建住房，相当一部分被政府机关、水电煤通讯机构和事业单位的相关联人员买去，然后才是群众的摇号。新房折扣价和市场价的差异，已经成为特定群体的专项福利，买到就有几十万乃至几百万元的远期套现红利。

7

人才落户抵消房地产“不放松”政策

各地和住建部一方面都高声并N次重复调控“不放松”。但是另一场景是图发展、起好步、开好局、抢人才和给落地优惠，一浪高过一浪。所有政策的核心是学历落户和补贴租房购房，甚至租房也给户口。矛头效果就是冲向限购、限售和限贷去的，彼此心照不宣。

文：李战军